🦁 ЧТО ЛУЧШЕ — СНИМАТЬ КВАРТИРУ ИЛИ КУПИТЬ СВОЮ В ИПОТЕКУ. И НУЖНА ЛИ ВООБЩЕ "СВОЯ"
Тема спорная, но давай попробуем разобратьcя. К концу поста ты сможешь наконец принять для себя чёткое решение, надо ли оно лично тебе.
Рассмотрим вопрос с финансовой и эмоциональной точек зрения. Погнали :)
Основной аргумент за ипотеку звучит как-то так: "когда снимаю, плачу дяде, а когда покупаю — плачу за своё". Хм...
Окей. Если ты 20 лет просто снимал, то в итоге останешься ни с чем. Если же 20 лет платил за ипотеку — в конце у тебя будет квартира, пусть и купленная примерно по цене двух. Вроде это лучше. Но!
Главное, что важно понимать, — платёж по ипотеке сильно превышает сумму месячной аренды той же квартиры. Если банки сейчас дают ипотеку под 7-8%, то сдача квартиры приносит хозяину 4-5%. Ну, 6%...
Так, давай к примеру, чтобы проще было.
Короче, есть абстрактная хата за 3 миллиона. Её съём обойдётся тебе примерно в 15 т.р./мес (те самые 6% годовых, за которые дай бог сдают жильё на долгосрок).
Но вот ты захотел "своё", наскрёб 10% и взял ипотеку на 20 лет, чтобы тянуть минимальный платёж. А теперь открываем ипотечный калькулятор на banki.ru для этих вводных и Сберовской ставки в 7,3%...
Твой месячный платёж будет 22 790р. Из них 18 250р — это только проценты. То есть за "своё" ты поначалу платишь всего 4540р — и тело кредита уменьшается с черепашьей скоростью...
Также ты заморозил 300 000р, которые могли бы приносить тебе ещё 1000р/месяц просто на депозите и 3000-4500р/мес в инвестициях.
Итого можем жить в одной и той же квартире и либо тратить на съём 15ка/мес, либо платить 22,8 т.р. на обслуживание кредита и терять 1-4,5 т.р. с замороженных в хате 300ка. Итого тратим 23,8-27,3 т.р.
Тянуть ипотеку нам выходит минимум в 1,5 раза дороже. При съёме у нас остаются сверху 8,8-12,3 т.р., которые мы можем пустить в дело. В них вся соль.
Так что некорректно сравнивать съём за 15 и ипотеку за 23,8-27,3. Давай сравним ипотеку и съём + накопление разницы.
Возьмём минимальные 8,8 т.р., которые у нас будут оставаться при съёме, т.к. а) съём может быть чуть дороже; б) ты можешь не уметь делать даже всего 1% в инвестициях (это печаль, бро).
Так вот, мы теперь не просто снимаем хату за 15 т.р., а ещё и откладываем по 8,8 т.р. сверху на своё жильё. При этом наши затраты такие же, как при ипотеке, а то и меньше.
В итоге нам нужно накопить 2,7 млн (300ка у нас уже есть). Если будем копить под матрасом, то на это уйдёт 25,5 лет... Ипотека побеждает. Но мы же не дурачки, чтобы так делать))
Если мы будем копить деньги на банковском депозите, то на это уйдёт 17,5 лет. Т.е. уже 2,5 года сэкономим по сравнению с ипотекой. Но банковские 4% — не предел мечтаний.
Если мы будем инвестировать эти 8800р/мес всего под 12% годовых, то накопим недостающие на квартиру 2,7 млн всего за 11 лет и 9 месяцев!
18% годовых позволят сколотить 2,7 млн на наше гнёздышко примерно за 9,5 лет.
Итого если мы будем снимать и параллельно копить и инвестировать на квартиру, то справимся в 2 раза быстрее, чем закроем ипотеку с теми же деньгами. Сохраним 10,5 лет!
Но самое интересное начинается, когда у нас есть нужная сумма на квартиру. Допустим, мы накопили деньги и теперь держим в руках эти 3 ляма и собираемся покупать квартиру. Есть интересная альтернатива.
Вместо покупки квартиры мы можем и дальше инвестировать их под 1%/мес. Так, мы создадим денежный поток в 30 т.р./мес. При этом можем снять квартиру за 15 т.р. и наслаждаться дополнительной 15-кой каждый месяц)
Или можем дальше снимать квартиру, а эти 15 т.р. реинвестировать с той же доходностью. Ни на что не намекаю, но за следующие 10 лет только эта разница принесёт нам дополнительные 3,5 млн рублей..)
А за 20 лет — 15 000 000 рублей, Карл. Так что не только выгоднее снимать и копить, чем брать ипотеку с нашими ставками, но и в принципе выгоднее снимать квартиру, сколько бы денег ты ни имел.
Так что ВОЗМОЖНО, даже имеющееся жильё можно сплавить и при этом либо сразу начать жить лучше, либо стать сильно богаче со временем. Либо и то и другое в удобной пропорции.
Так что лично я вообще никогда не хочу покупать свою квартиру. Но на то есть и другие причины, о них ниже. А пока резюме по матчасти.
С финансовой точки зрения ГОРАЗДО выгоднее снимать. Но только при условии, что параллельно мы создаём капитал на квартиру. Если ничего не делаем или копим на жильё под матрасом — лучше уж ипотека.
Короче, выбирай, что тебе проще — лишние 10 лет работать на банк или дисциплинировать себя и быстрее самому создать капитал.
Ещё финансово ипотека имеет смысл, если квартира реально оплачивает сама себя. Без первого взноса (если он не работает на нас, мы теряем деньги)! С европейскими ставками 1-2% — это норма, у нас... Ну хз)
Короче, классическая ипотека не выгодна, теряем кучу бабла и лет жизни.
Из нюансов, подробный разбор которых увеличил бы пост раз в 10:
- в расчётах не учтена инфляция. Её можно сгладить индексацией инвестиций. Да и недвижка не всегда растёт в цене, многие на этот счёт заблуждаются. Там бывают и очень неприятные тенденции.
- недвижка в России = рублёвые вложения. Сколько денег ты готов держать в валюте, которая в среднем обесценивается каждый год на 5% относительно доллара и на 7% относительно евро?
- квартира/первый взнос/платёж/срок может быть больше/меньше... Проведи аналогичные расчёты с любыми вводными — выводы будут те же, съём выиграет.
... и наверное, ещё куча всего. Но для этого и есть комменты — велком :) А мы переходим к другой стороне вопроса.
Вкратце пробежимся по тому, чем с пеной у рта оправдывают своё решение ребята, которые уже влезли в эту кабалу или собираются влезть.
"Съёмная квартира — чужая, а ипотечная — своя!" Нет, бро, ипотечная — квартира банка. Вплоть до последнего платежа. Пропусти платёж-другой по кредиту — быстро узнаешь, чья квартира))
"Не хочу платить чужому дяде!" При ипотеке ты тоже платишь "дяде". И дядя-кредитор возьмёт с тебя сильно больше, чем дядя-арендодатель. Ещё раз, последнему отходит 4-6% от недвиги, банку — 7-8%.
"Съёмная — это нестабильно. В любой момент могут выпереть." Могут. Но кому это надо? Для хозяина квартира — актив, источник дохода. Вероятность внезапного выселения крайне мала. И в договоре можно учесть компенсацию.
Фильтруй при съёме, договаривайся с арендодателем — и всё будет норм. Ну, потратишь ты суммарно даже МЕСЯЦ за всю жизнь на такие внезапные переезды (что очень вряд ли) — это всё ещё лучше, чем лишние 10 лет работать на банк.
"Свою можно обставить, сделать под себя". Согласен. А можно найти охренительную готовую, рынок огромен. И никакого геморроя.
На рынке есть квартиры, которые впервые сдают и при долгосрочной аренде сразу обставляют под тебя. Да, это не в бомж-сегменте. Но если ты даже съём хорошего жилья не тянешь, в ипотеку точно нехрен лезть.
"Мне стрёмно жить в квартире после кого-то, ходить на чужой горшок!" (это цитата, если что). Окей, снимай ту, что сдаётся впервые. Или притащи свой горшок за три копейки))
Ну, и самый главный бред: "Каждый должен купить СВОЁ жильё!" Это тебе бабуля в детстве рассказала? Или родичи капают на мозг при каждом созвоне? Расслабься, только ты решаешь, что и кому должен.
Возможно, это пережиток прошлого, когда было чуть ли не маргинально не иметь жилья и с капиталом больше нечего было делать, кроме как покупать квартиры, дачи, теплицы... Но то время прошло.
Или это продукт бомжатского мышления. Мол, никогда не останешься на улице, всегда будет свой угол... В общем, надёжно и уверенно прям себя чувствуешь, обладая унылой бетонной коробкой.
Ссаться со страху, что можешь не потянуть выживание, и терять деньги, создавая эту иллюзию безопасности..? Лишать себя возможности быть богаче из-за своих неврозов..?
Кроме шуток, с этим на психотерапию. За смешные деньги можно раз и навсегда вынести из головы отравляющий мусор и получить гораздо больше. Сам постоянно работаю со своей психикой. Рекомендую.
Лично для меня своё жильё — это геморрой, а не надёжность. Это ограничение моей свободы, связывающий фактор. Сегодня мне нравится этот район/город/вид из окна — завтра я больше видеть их не хочу.
Не знаю, сколько квартир снимал в жизни, только в Сочи собираюсь снять 5-ю квартиру за 8 месяцев. И по-моему, это охрененно: что-то не нравится, хочешь перемен — в любой момент собрал вещи и переехал.
Величайшее удовольствие, когда у тебя всего один чемодан вещей — и целый мир открыт, СВОБОДА! Ну как это можно променять на унылое постоянство, пусть и более-менее комфортное?
А ещё весь этот геморрой с ЖКХ, сантехникой, электрикой и ещё хрен пойми чем... То ли дело просто скидывать раз в месяц чуток бабла хозяевам — и пусть сами с этим долбятся, раз им нравится такой актив)
Короче, для меня и эмоционально гораздо круче не иметь этой обузы, за которую ещё налоги платишь, кстати..)
Но я это я. Возможно, для тебя критически важно всё же иметь свою квартиру, несмотря на доводы выше... Окей, дело твоё. Просто гораздо разумнее сделать это без ипотеки, своими деньгами на 100%. И приятнее поди)
А вообще, подумай хорошенько, этот вопрос способен определить твоё финансовое состояние до конца жизни. Ты готов осознанно выбрать окошко, в которое будешь пялиться до конца жизни или даже лет 10-20?
И если да, то готов ли ты ради обладания этим окошком на долгие годы сдать свою задницу в рабство банку?
