О застройке земельного участка на углу улиц Григорьева и Некрасова

Доклад, который я подготовил по первому вопросу третьего заседания градозащитного совета.

После сноса исторического здания в центре города мы пристально наблюдаем за данным участком, даже вели переговоры с владельцем (на тот момент), которого предупредили, узнав о планах по строительству, о нарушении федерального законодательства.

Но, как мы видим, новый застройщик рискует наступить на те же грабли.

На сайте администрации Саратова появилось сообщение о том, что на углу улиц Некрасова и Григорьева застройщик планирует возвести многоквартирный дом высотой до 4 этажей и получил разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Застройщик предоставил муниципалитету информацию, что на участке, расположенном на пересечении данных улиц, планируется возвести многоквартирный дом высотой до 4 этажей.

Пресс-релиз сообщает, что «данное здание будет возведено с учетом всех градостроительных нормативов и требований, применяемых к застройке исторического центра Саратова», однако полагаем, что это может не соответствует действительности.

Речь идёт об этом земельном участке в центре города.

Постановление администрации разрешило использовать его под многоквартирные дома (сейчас у нас два варианта по использованию - от 4 до 8 и от 8 и более этажей).

Участок с момента образования зон ограничений по застройке относится к подзоне И2.

Ограничения по строительству в этой зоне с тех пор не менялись, однако теперь они продублированы на региональном уровне в местных нормативах градостроительного проектирования. Не выше карниза наиболее высокого соседнего исторического здания, и не выше 18 м.

В 2018 году вышли два постановления правительства Саратовской области (№474-П от 27.08.2018 г. и 529-П от 24.09.2018 г.) об утверждении зон охраны двух региональных памятников, находящихся между данным земельным участком – «Особняк Скворцова» (Григорьева, 49) и «Особняк» (Григорьева, 45).

Оба постановления устанавливают зону регулируемой застройки на рассматриваемом участке

Она разрешает строительство новых объектов капитального строительства в соответствии с параметрами разрешенного строительства:
• максимальная высота застройки – 3 этажа (10 м до карниза или парапета) и 14 м до конька скатной кровли;
• строительство по принципу «стилевой имитации», как подражание стилевым особенностям ценной исторической застройки, сохранение силуэтности застройки, использование в пластике фасада нового здания морфотипов соседних фасадов по пропорции окон, фактуре, цвету, членениям, декору.

Уже несколько лет как мансардный этаж считается этажом, поэтому трюки, которые позволяли раньше застройщики, сделав двухэтажную мансарду и проведя четырёхэтажный дом, как двухэтажный не пройдут.

Представленный эскиз проекта не соответствует данным параметрам.

Условно разрешенный вид использования земельного участка, выданный муниципалитетом не может противоречить действию Федерального закона 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», который защищает соседние объекты зонами охраны.

Согласно Положению о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. N 972)

22. Соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

24. В случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия.

Согласно 73-ФЗ решения об установлении, изменении зон охраны принимаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия регионального значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Итого: Каким бы красивым не был проект, первостепенным является соблюдение законодательства. Очень печально получится, если дом будет построен, а суд признает его незаконной постройкой, т.к. разрешение на строительство было выдано в нарушение федерального законодательства. Вариантами решения являются коррекция проекта под разработанные экспертами и утвержденные уполномоченными органами зоны охраны, либо разработка и обоснование новых зон охраны.