Встреча с Яковом Саввичем Стрельциным.

Вчера состоялась встреча блогеров с Яковом Саввичем Стрельциным. Мы поговорили о строительстве, градостроительной политике в Саратове, ценах на квартиры и многом другом.

Если вы не в курсе кто такой Яков Саввич Стрельцин. Мы уже встречались с ним на круглом столе Архитектура Саратова - из прошлого в будущее. Председатель Совета директоров группы компаний "Лепта", председатель фонда гражданского строительства имени Калистратова, ректор Саратовской Высшей школы недвижимости, заместитель председателя областного градостроительного совета, член городского градостроительного совета, член комиссии по землепользованию. На радио "Эхо Москвы" выходит еженедельная программа "Саратовская перспектива" с его участием.

К сожалению я не смог быть на встрече до конца и надеюсь, что другие саратовские блогеры, присутствовавшие на встрече расскажут о том, что там было "после меня". А я конечно воспользовался случаем, чтобы задать некоторые вопросы, которые меня интересовали. Их я выделил в дальнейшем тексте жирным.

Придомомвая территория. За рубежом это скамейки, сквер, детская площадка, свободная от автомобилей зона. В Саратове уровень сознания потребителя ещё не дошёл до европейских стандартов. Берут, что дают. Даже в элитных многоэтажках в центре города придомовая территория зачастую - улица, запаркованная автомашинами. Максимум что есть - это детская площадка, зажатая автомобилями. И любые новые дома строятся аналогично. Зачем застройщику создавать такую придомовую территорию, увеличивая себестоимость жилых квадратных метров. Квартиры все равно купят. Других-то предложений нет. Будут ли изменения в потребностях людей, будут ли они готовы переплатить больше, чтобы получить удобную придомовую территорию?

Там где люди хотят иметь комфортные условия, они хотят иметь землю.
В Москве сейчас появился новый проект - 4-этажное здание на 20 квартир за городом на участке 1 гектар. Казалось бы при таком участке можно было бы ставить коттеджи. Ничего подобного! Уже есть определенная категория людей, которые в коттеджах жить не хотят: это определённая обуза, надо за всем следить, обслуживать. Этим людям не важно иметь землю, а важно иметь хороший дворик, парк и так далее.
И у нас есть такой район в районе Широкого Буерака. Там 2 приличных коттеджных посёлка. Первый: 9 участков по 0,5 га на каждый дом и 6 гектаров на всех - общий лес. Соседний: стали уменьшать общую зону. Раньше она составляла больше 50%, а потом начали её уменьшать, продавать.

До 1998 года районом с низкой плотностью застройки у нас был горпарк. Ставились дома 16-квартирные с парковкой на каждое место и большим двориком. Высота потолка - 3м, отдельные газовые котлы. Он был очень привлекательным. Вдруг с 5 этажей дома стали строить выше и выше - до 9 этажей. Это уже не элитное жильё получается.

Насколько бы снизилась себестоимость квадратного метра, если убрать откатно-коррупционную составляющую, подключение коммуникаций, предоставление квартир и денег согласующим организациям?

В Саратове за счёт того, что существует союз застройщиков эту проблему мы решили так, как мало где в России. Говоря деликатно "дополнительные накладные расходы" на землю у нас в пределах 2-3%, то есть они не составляют ту цифру, которую постоянно кто-то пытается выставить причиной цен на квартиры. Цены на квартиры определяет только рынок, а вот затратная часть говорит о том много людей будет вкладывать в эти деньги или мало.

Насколько хорошо сейчас продаются квартиры в новостройках? Ведь количество строящегося жилья сейчас достаточно большое, например заявленное число жителей строящегося микрорайона Солнечный-2 - 200.000 человек.

Я не вижу, чтобы все квартиры уходили очень хорошо. Сегодня есть 3 сектора покупателей:
1. Покупатели, лично приобретающие жильё себе;
2. Около 10% - по программам переселения;
3. Значительная часть - мигранты. По ним наша область превысила всех соседей. Цены на жильё у нас низкие.

О парковках.

Себестоимость парковочного места сейчас получается - 1.200.000 рублей. Куча подземных парковочных мест в городе не проданы.

О градостроительной политике.

Единственное что сейчас город делает в этом плане, достойное уважения: попытка выкупить в муниципальные нужды землю около Словакии, проданную Аяцковым (первой в России), для того чтобы оставить её незастроенным. В остальном у нас удручающая ситуация.
Высотного регламента у нас нет, а заказать его должен был город. Ещё в планах 30-летней давности многоэтажки на Мичурина были запланированы на расстоянии 1200 м друг от друга, то есть они представляли определенный порядок, ритм. А сейчас у нас многоэтажки то стоят вплотную, то наезжают на старые дома.
Застройщик рассматривает любое строительство на предмет получения доходности, которая зависит от себестоимости квадратного метра. Основной посыл - сократить конечную себестоимость, которая складывается от стоимости участка с отселением, этажности здания, общего количества жилых помещений.
И как-то повлиять на это может только государственное управление, которое от этого дела устранилось. Если девелопер по закону может построить в каком-то месте 10 этажей, 20, 24, как вы думаете что он сделает?
Если город разрешил строить, то застройщик будет строить. Это не от патологической жадности девелопера, который хочет получить свою прибыль. Это его заработок. Есть нижняя планка, ниже которой строить нет смысла. Застройщик умеет считать деньги. А те, которые не умеют этого делать - подводят своих дольщиков.