Трамп пушит крипту для ипотечного кредитования
Под руководством Уильяма Дж. Пульта (назначенец Трампа), Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) издало директиву, способную упростить процесс ипотечного кредитования. Fannie Mae и Freddie Mac получили указание интегрировать криптовалютные активы в метрики, используемые при оценке заемщиков. Этот директивный мандат высокого уровня, опубликованный 25 июня в X (ранее Twitter), предписывает Fannie и Freddie «создать систему, учитывающую криптовалюту как актив при оформлении ипотеки», в соответствии с виденьем президента Трампа, стремящегося превратить США в «крипто-столицу» мира.
Что меняет эта директива
При предыдущих администрациях криптовалютные активы считались слишком волатильными и рискованными для включения в ипотечные заявки. Теперь рекомендуется рассматривать их в качестве резервов или дополнительных активов заемщика. Ранее для этого требовалась их конвертация в фиатную валюту. Основное распоряжение FHFA заключается в том, чтобы государственные ипотечные агентства (GSE) подготовили предложения о включении криптовалютных активов — без обязательной конвертации в доллары США — в процедуры оценки риска по ипотечным кредитам для индивидуального жилья. Для квалификации активы должны «храниться на централизованной бирже, регулируемой в США», обеспечивая таким образом контроль и возможность аудита.
Технические последствия для андеррайтинга ипотеки
1. Интеграция проверки активов
Ипотечные кредиторы и GSE должны адаптировать свои автоматизированные системы андеррайтинга (AUS), чтобы интегрироваться с кастодиалами бирж и получать данные о балансе криптовалютных кошельков в реальном или близком к реальному времени. Основная проблема — обеспечение достоверности данных, точности временных меток и синхронизации с графиками оценки заявок по займам.
2. Моделирование волатильности и риска
Криптовалютные активы остаются волатильными. Андеррайтерам потребуются модели оценки с учетом риска, потенциально включающие дисконтирование стоимости (например, на 30–50 %), чтобы пересчитать криптовалютные резервы в приемлемую стоимость актива. Это соответствует стандартной практике, уже применяемой к неликвидным активам, таким как пенсионные счета. В директиве Пульта признается эта необходимость и подчеркивается важность включения механизмов смягчения волатильности и проверки адекватности резервов в предложенные критерии андеррайтинга.
3. Регуляторное соответствие
Интеграция цифровых активов может потребовать обновления нормативных актов в рамках RESPA (Закона о процедурах урегулирования недвижимости) и TILA (Закона о честности кредитования) с целью прояснения требований к раскрытию информации, процедур расчетов и условий хранения средств в эскроу. Кроме того, протоколы AML/KYC (противодействие отмыванию денег/знание своего клиента) в отношении хранения криптовалют должны быть достаточно надёжными, чтобы удовлетворить как требования FHFA, так и антимонопольных регулирующих органов.
Широкий политический и рыночный контекст
Этот технический разворот является частью более широкой реформы FHFA. Вскоре после утверждения Конгрессом в марте, Пульт провёл реструктуризацию советов директоров Fannie и Freddie, сигнализируя о более глубокой тенденции к приватизации и модернизации. Криптовалютная директива вписывается в этот нарратив, посылая политический сигнал перед выборами 2026 года: президент Трамп и его назначенцы активно переориентируют жилищное финансирование на финансово-технологические инновации.
Риски и операционные проблемы
Критики предупреждают, что включение криптовалют в ипотечное кредитование может воссоздать системные риски, подобные кризису 2008 года, если не будет надлежащего управления. Основные опасения включают ценовые разрывы при резких коррекциях и неравномерную реализацию стандартов кредиторами, что может привести к фрагментации правил квалификации. Некоторые проводят параллели с частными ипотеками, обеспеченными криптовалютой, которые пока остаются нишевыми, но могут быстро масштабироваться при поддержке GSE.
Что дальше
Ожидается, что Fannie и Freddie представят официальные предложения, в которых будет изложено:
- Перечень допустимых классов активов (например, Bitcoin, Ethereum, стейблкоины)
- Критерии допустимости бирж и кастодиалов
- Механизмы корректировки на волатильность
- Планы технической интеграции в системы AUS
После этого последует формальный пересмотр FHFA и утверждение советом директоров перед началом реализации. Хотя директива пока не меняет политику, она явно признаёт криптовалюту легитимным классом активов в рамках традиционного ипотечного андеррайтинга — и ставит GSE в авангард финансовых инноваций.