Як не стати жертвою «сірих схем» шахраїв під час продажу земельної ділянки?

Олександр Байдусь, начальник відділу землевпорядкування ТОВ «Сігнет-Центр»

Сьогодні люди не продають ділянки щоб придбати валюту або покласти кошти на депозитний рахунок. Вони продають коли є якась життєва проблема, наприклад хвороба чи необхідність придбання житла. Часто, коли є негайна потреба у грошах, власники ділянок можуть швидко та необдумано натрапити на «шахраїв -інвесторів». Бувають випадки, що до орендарів із запитом продажу землі власники ділянки не звертаються свідомо з різних причин.

Отже, в які тенета можна потрапити звернувшись до «сумнівних інвесторів»?

Ринок землі відкритий і є чимало бізнесменів - шахраїв, які публікують у Фейсбуку, у місцевих групах у соцмережах, чи то пишуть у газетах про наміри придбати землю. Нещодавно трапився випадок, коли на красивій великій табличці написано оголошення про купівлю паїв. Повісили високо, щоб ніхто не зняв, надійно прикрутили на стовпах у селі.

Люди часто телефонують до таких невідомих інвесторів з бажанням продати свої земельні ділянки. А буває, що телефонують заради цікавості хоч і не мають наміру продавати землю. Люди, які займаються придбанням земельних ділянок, зазвичай розуміють специфіку своєї роботи і вміють красиво вмовляти та маніпулювати. І є достатньо випадків, що вмовляють продати ділянку навіть тих, хто просто телефонував аби лише дізнатися ціну. Варто лиш зателефонувати, вони фіксують ваш номер телефону і після першого дзвінка часто нагадуватимуть про себе. То ж пайовикам треба добре вміти протистояти маніпуляції.

Який типовий план дій у сумнівних інвесторів?

Коли такий інвестор таки збирається придбати ділянку, він реєструє намір у нотаріуса і вказує реальну ціну купівлі земельної ділянки. Гарний сценарій у такому разі такий, що інвестор виявився адекватним і робить все згідно закону. Проте часто сценарій буває іншим. В більшості ці люди розуміють, що якщо земельна ділянка, яку він має намір придбати, знаходиться у оренді, то їм потрібно поспілкуватися із орендарем. Проте часто ніхто цього робити не хоче.

Чекати місяці на відповідь від підприємства для них не ідеальний варіант, бо власник ділянки може передумати. Тому зазвичай їхній план дій такий: коли людина погоджується на продаж ділянки, вони одразу її везуть до нотаріуса і беруть в неї нотаріальне доручення на право продажу земельної ділянки, перераховують їй кошти та беруть якусь розписку, що людина отримала кошти. Мені знайомі такі випадки, що брали розписки. Це все фіксується нотаріально і людина так би мовити є заручником ситуації. Насправді, коли у нотаріуса підписуєш багато таких паперів на заборони, це мало б насторожити пайовика. Треба дуже виважено та розумно до цього підійти і детально читати всі документи. А ще давайте не забувати, що в таких інвесторів і нотаріуси свої, з якими вони неодноразово працюють і мають свій алгоритм дій. Часто й нотаріуси можуть не все озвучити, що підписує пайовик, та щось змовчати.

Що ж роблять дальше шахраї-інвестори?

Підписавши доручення, власник ділянки отримує за 2 га наприклад 100 тис грн, ділянка вважається ніби продана бо ж кошти отримані. Проте насправді ділянка так і належить власнику. Дальше такі інвестори реєструють намір продажу ділянки, де вони проставлять іншу цифру. І пишуть, наприклад, що людина має намір продати ділянку за 400 тис. грн. До того ж, в дорученні зазначено, що не власник ділянки отримує кошти за продаж ділянки, а та людина, на кого стоїть доручення (тобто покупець).

Ми, як підприємство, за час відкриття ринку землі вже орієнтуємось у цінах і розуміємо, що за 2 га, наприклад, 400 тис.грн це надто велика сума. Тому підприємство зазвичай відмовляється від купівлі ділянки, тоді інвестор досягає свою ціль і купує ділянку. Проте, якщо підприємство погодиться купити земельну ділянку, то такий шахрай отримує просто і легко 300 тис.грн., при цьому заплативши власнику лише 100 тис.грн.

Після того, як цей покупець придбав ділянку, то, згідно Закону України про оренду землі, він повинен в місячний термін повідомити орендаря, тобто підприємство, де перебуває у оренді його земельна ділянка, що він є новим власником і надати певні документи та реквізити, куди йому перераховувати орендну плату. Отже, підприємство нічого не втрачає: як була ділянка в оренді, так і залишається, просто змінюється орендодавець. Тому для нас насправді не зрозуміло, для чого такі інвестори купують ділянки без погодження із орендарем. Земля ж все одно в оренді, можна ж це все швидко вирішити без будь-яких захмарних цифр, потрібно лиш спілкуватися.

До яких маніпуляцій та морального тиску можуть вдаватися «інвестори-шахраї»?

Звісно, перші кроки на продаж земельної ділянки людина робить самостійно. Її ніхто не заставляє під натиском йти до нотаріуса та підписувати доручення або продавати ділянку, зазвичай робиться це добровільно. Не зустрічав ситуації, щоб землю «віджимали». Були випадки, що людина через певний час передумала продавати ділянку і скасовує доручення. Наприклад, коли дізнається, що є інвестор який готовий більше заплатити. В таких моментах можуть на людину морально тиснути, щоб вона таки продала ділянку, нічого не скасовувала. Про такі ситуації я чув неодноразово.

Мені зустрічалися також випадки, коли людина продаючи ділянку по такій схемі підписала договір на управління усім майном. Це означає, що покупець має право на власний розсуд здавати землю в оренду і отримувати будь-які доходи з землі, управляти усім майном. Люди, на жаль, не читають договори. Тому рекомендуємо в першу чергу звернутися до орендаря, який орендує землю, з яким вони довго працюють та кому довіряють. Орендар все одно не придбає вашу ділянку напряму (діє мораторій до 2025 року для юридичних осіб), але допоможе знайти інвестора аби допомогти вам вашу землю реалізувати. Допоможе це все зробити правильно, чесно і без будь-яких ризиків для людини. Насправді, ми, як підприємство, від цього нічого не виграємо. Ми в першу чергу думаємо про пайовика, аби допомогти йому. Для себе хіба отримуємо нового контрагента – покупця ділянки, з яким надалі продовжуємо договірні відносини.

Важливо, ціну диктує людина, і її слово закон, ніхто не зацікавлений щоб цю ціну якимось чином зменшувати. Якщо ви не знаєте яка ринкова ціна, звертайтеся на гарячу лінію нашого підприємства, ми підкажемо, зорієнтуємо, а власник тоді вирішить яку пропонувати. Навіть якщо власник ділянки каже трохи завищену ціну, то це не означає що він її не продасть. Ми навіть у таких випадках шукаємо інвестора. Буває, що сподобається земля і населений пункт, де вона знаходиться, і покупці готові інвестувати навіть більшу суму. Тож ми допомагаємо кожному, навіть на завищені пропозиції знаходили інвесторів.

Ми контролюємо весь процес під ключ. Самі домовляємось із нотаріусом, збираємо весь необхідний пакет документів. Від пайовика вимагається приїхати на зазначений час і дату до нотаріуса та підписати договір купівлі – продажу. В момент підписання договору власник ділянки відразу на рахунок отримає кошти. Тобто ризиків немає ніяких, що з власником не розрахуються. Усім цим процесом займаюся я особисто, ми супроводжуємо на кожному кроці - пайовика до нотаріуса також супроводжує наш працівник, він все контролює, підтримає, допоможе у випадку виникнення питань щоб вся процедура пройшла гладко та вдало.

Усі нотаріальні витрати інвестор бере на себе. Крім одного моменту, який може бути за взаємною домовленістю – це сплата податку на землю. ЇЇ сплачує або пайовик, або інвестор. Справа в тому, що перший продаж землі, якою володіє власник, не оподатковується. Проте якщо власник цю ділянку успадкував і володіє нею менше 3-х років або ж якщо це другий або третій продаж – то людина має сплатити в державу 6,5% податків (5% податку та 1.5% військовий збір).

Важливо, кожен запит пайовика до нашого підприємства – це конфіденційна інформація. Вона не поширюється дальше тих людей, які займаються справою оформлення документів. Щоб продати ділянку можна звернутися до менеджера села, на гарячу лінію, або особисто в наш офіс у с. Андрушки, вул. Заводська 5.