«Хотів продати земельну ділянку, а тепер сам винен гроші»
Якщо власник земельної ділянки хоче її продати, то він може це зробити за чітким та зрозумілим механізмом. Але знаходяться недоброчесні люди, які користуються необізнаністю продавця та провертають шахрайські схеми. Про одну з таких розповідає начальник юридичного відділу «Сігнет Холдингу» Дмитро Барабін.
«От маємо ситуацію: пайових хоче продати земельну ділянку. Першочергове право на покупку землі є в того, хто цю ділянку орендує. Якщо власник хоче продати комусь іншому, він має через нотаріуса попередити орендаря про такий намір із зазначенням умов, в тому числі про ціну продажу земельної ділянки. Якщо ж орендар не виявить бажання викупити землю за цими умовами, то вже власник може продати так, як вважає за потрібне, бо орендар не скористався правом пріоритетного викупу. І ось знайшлись люди, які розповідають пайовиками про те, як це все проблемно, довго, важко та пропонують обійти першочергове право орендаря», - говорить Дмитро Володимирович.
Шахраї навмисно накручують ціну
На цьому схема починає вибудовуватись. Відповідно до Закону України, гроші з продажу ділянки нараховуються на картку. Шахрай говорить власнику, що це відбудеться нескоро, що всіх коштів він не отримає, а орендар максимально затягуватиме процес. Натомість пропонує придбати земельний наділ вже й одразу, але за ціною, яка нижча за ринкову.
«Щасливий продавець думає, що полегшив собі життя і спокійно оформлює довіреність на «покупця». Її нотаріально засвідчують – і все, тепер шахрай має право продажу ділянки, укладання будь-яких договорів, управління майном пайовика тощо. За це по розписці дає продавцю гроші готівкою – наприклад, 150 тисяч за земельну ділянку, та забирає у нього всі правовстановлюючі документи на землю. Далі один з «представників» продавця по такій довіреності від пайовика, починає оформлювати продаж цієї ділянки своїм підставним особам (учасникам цієї ж самої шахрайської схеми) вже за накрученою ціною, наприклад 200 тисяч. Таке оформлення відбувається формально за процедурою, адже вони спочатку реєструють у нотаріуса свій намір з продажу, повідомлення про який останній направляє орендарю. Тобто, якщо орендар відмовляється, шахраї на рівному місці вже можуть заробити 50 тисяч. Але на цьому вони не зупиняються», - говорить Дмитро Барабін.
«У разі, якщо орендар погоджується на викуп, такі «представники» продавця одразу ж реєструють новий намір з продажу ділянки, за ще більшою ціною, і так відбувається допоки орендар не буде вимушений відмовитись від свого переважного права. При цьому всі кошти з такого продажу, звісно, отримує не пайовик, а його «представник» по тій самій раніше виданій пайовиком довіреності. А от податки з такої завищеної ціни продажу землі, у разі їх нарахування, - лягають на пайовика», - каже Дмитро Володимирович.
Також, шахраї по отриманій від пайовика довіреності передають належні йому ділянки в управління одній з своїх пов’язаних компаній. Можна й самому не здогадуватись, які умови прописані в такому договорі. Але з юридичної точки зору довести щось складно, адже людина сама дала шахраю право влади.
«Довіреність розв’язує руки аферистам. Вони спокійно собі оформлюють договір, в якому власнику заборонено здійснювати самостійний продаж ділянки, а умови в разі порушення абсолютно неадекватні. Бувають випадки, коли пайовику, що відкликав довіреність на шахраїв та вирішив продати ділянку орендарю, приходить вимога сплатити «штраф» за порушення умов такого договору з управління ділянкою у розмірі 900 тисяч гривень протягом 10 днів. І тут на рівному місці виходить ситуація: хотів продати земельну ділянку, а тепер сам винен гроші. Звісно ж, пайовик і уявлення не мав про такі умови, адже за довіреністю їх встановили без його відома та згоди», - розповідає Дмитро Барабін.
За попередньою розмовою з правоохоронцями, ці дії шахраїв підпадають під ознаки кримінального правопорушення. Але пайовики, які надають довіреності таким шахраям, також стають співучасниками злочину. І це є проблема тому, що необізнана людина може залишиться не тільки без майна та грошей, а й ще і за гратами. Щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно чітко усвідомлювати, кому ви надаєте довіреність, з ким співпрацюєте. Адже процедура, що здається нескладною на початку, може випливти серйозними проблемами згодом. І немає жодних гарантій, що навіть в судовому порядку вдасться довести факт шахрайства.
«Щоб одного дня не отримати такого «листа щастя», треба бути дуже обачними і не забувати про те, що першочергове право на купівлю є в орендаря. Сігнет по десять разів перевірив інвесторів, з якими співпрацює. І коли до нас звертається пайовик із прагненням продати земельну ділянку, ми наше першочергове право орендаря передаємо перевіреному покупцю. Також забезпечуємо процес організації купівлі-продажу, всі нотаріальні витрати також на плечах покупця. Інвестор просто купує землю, а продавець отримує свої гроші. Все законно, чесно і без незрозумілих схем», - говорить Дмитро Барабін.