«Орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки»
Про процедуру укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідно до закону та про основні нюанси продажу розповідає приватний нотаріус міста Козятин Хмільницького району Вінницької області Анна Мельник.
Як часто до вас звертаються люди, які хочуть продати земельну ділянку?
Досить часто. З початком війни на деякий час усі реєстри були відключені, але зараз усе працює у звичному режимі, хоча не всім нотаріусам дозволено проводити нотаріальні дії щодо відчуження нерухомого майна та держреєстрацію прав. Список нотаріусів, яким дозволено це здійснювати, розміщено на сайті Мін’юсту. Багато громадян виїхали за кордон, більшість чоловіків служать у лавах ЗСУ і особисто звертатися з наміром продажу не мають можливості, тому кількість звернень представників за довіреностями збільшилася. Але є деякі обмеження щодо відчуження нерухомості за довіреностями. Дозволяється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна на підставі довіреності, якщо з дня посвідчення нотаріусом довіреності до дня укладення договору не минуло одного місяця (або двох місяців, якщо її посвідчено консульською установою України чи відповідно до законодавства іноземної держави). Варто зауважити, що при оформленні довіреності довіритель та уповноважена особа мають знати, що не можна продати нерухомість самому собі за довіреністю — новим власником може бути лише третя особа.
Як відбувається процедура купівлі-продажу ділянки та на що слід звернути увагу?
Для здійснення продажу земельної ділянки власник повинен надати нотаріусу правоустановчий документ на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу, договір дарування, рішення суду тощо). Також для оформлення договору купівлі-продажу потрібен витяг із державного земельного кадастру про земельну ділянку, витяг із технічної документації з нормативно-грошової оцінки, довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості. Такі витяги та довідки зараз формуються і видаються самим нотаріусом, власнику не потрібно ходити за ними. Розрахунок між покупцем і продавцем має відбуватися лише в безготівковому вигляді. Покупець також має надати документальне підтвердження походження коштів, за які він купує цю земельну ділянку.
👉Вайбер 👉Телеграм
Чи може покупець взяти на себе всі витрати, пов’язані з оформленням земельної ділянки, і оформити її без власника?
Таке може бути лише у випадку, якщо право власності ймовірного продавця на таку земельну ділянку ще не оформлене. Що стосується посвідчення договору купівлі-продажу без присутності власника, то таке можливе при наявності довіреності, виданої від імені власника. Але присутність уповноваженої особи обов’язкова. Отже, переоформлення без відома власника неможливе. І гроші від продажу земельної ділянки все одно мають бути перераховані на рахунок власника.
Чи варто власнику земельної ділянки брати аванс від потенційного покупця ще до оформлення будь-яких документів?
Авансом визнається сума, що сплачується як попередній платіж у рахунок належних платежів, тобто аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, має право вимагати його повернення в разі припинення зобов’язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. Отже, я не раджу брати аванс.
Якщо власник отримав кошти і дав довіреність на іншу людину, чи вважається земельна ділянка проданою?
Ні. Власник все одно залишається власником до моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та реєстрації права власності за покупцем.
Чи може бути так, що після оформлення договору купівлі-продажу ділянки покупець не розрахується повністю?
Ні, оскільки повний розрахунок за договором контролює нотаріус. І у випадку, якщо розрахунок відбувається частинами, це обов’язково зазначається в договорі.
Що робити, коли потенційні покупці тиснуть на власника ділянки, аби той продав землю?
Ніхто не має право тиснути на власника і змушувати його продати земельну ділянку чи взяти кошти. Договір купівлі- продажу посвідчується нотаріусом, і нотаріус обов’язково перевіряє, чи відповідає таке посвідчення дійсним намірам сторін і не має характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається ними у відповідності зі справжньою їхньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психологічного тиску та на вигідних для них умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається ними без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, сторони однаково розуміють значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажають настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать їхні особисті підписи на договорі.
Які ваші рекомендації продавцям земельних ділянок?
Рекомендую клієнтам, які бажають продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді, спочатку звернутися з таким наміром до орендаря. Згідно зі ст. 130-1 Земельного кодексу України орендар має переважне право на купівлю такої земельної ділянки.