От добра, добра не ищут или как продать соседей за 30 Серебреников

Когда покупаешь новую квартиру, радуешься, как ребенок, ключам и свежему ремонту и не подозреваешь, какие еще испытания приготовила судьба в лице соседей.

Мало кому известно, что в крупных городах России появился целый «класс» профессиональных потребителей-активистов, зарабатывающих на дискредитации застройщиков и управляющих компаний в новостройках, а в первую очередь - на своих соседях. Такие активисты, позиционируя себя борцами за справедливость, не стесняются продвигать собственные интересы. Выискивая всевозможные нарушения в деятельности застройщиков и УК, эти «революционеры» рекомендуют покупателям новых квартир знакомых юристов, строительных экспертов, кадастровых инженеров и новые управляющие компании. Особо продвинутые не останавливаются в этих скромных намерениях и, желая возглавить финансовые потоки от своих же соседей, прославляют создание товариществ собственников недвижимости (ТСН). Безусловно, существуют настоящие идейные люди, готовые взвалить на себя проблемы и заботы жилого комплекса в интересах всех жителей. Однако далее речь пойдет совсем не о них.

В чем же смысл деятельности таких «борцов за правду и справедливость»? Вариантов множество.

Первым делом, еще на этапе «котлована», активист создаст средства общения в соцсетях и мессенджерах для дольщиков: чаты, форумы, информационные каналы, где будет публиковаться исключительно самая «честная» и «правдивая» информация для дорогих соседей. Публикациям подобной информации он будет уделять все свое время, в том числе и рабочее. Самое важное для активиста на первом этапе - объединить соседей и собрать контактные данные. Сам он может вовсе не иметь намерений купить квартиру в новостройке. Но кто же вникает, когда речь идет о покупке заветных квадратных метров, а тут прекрасный источник необходимой информации - инициативный «сосед».

Далее наш герой создаст шумиху вокруг застройщика, объекта, качества и сроков строительства, порядка оформления документов и т. д. Причем ему не важно и не выгодно, что застройщик зачастую готов добровольно урегулировать спорные ситуации, так как это идет вразрез с его истинными намерениями. Чем больше «шума и пыли», тем больший процент отдадут «партнеры» нашему «герою» за подготовку претензий, сопровождение судов, консультации дольщиков и прочие полезные услуги.

Вишенкой на торте станет намеренная дискредитация в глазах жителей дома управляющей компании, назначенной застройщиком или выбранной собственниками. Заранее будут собраны и вылиты ушаты грязи без упоминания о каких-либо положительных показателях работы УК. Затем начнутся призывы не голосовать, не платить, не соблюдать никакие правила и обязательно выбрать другую компанию. Вероятно, активные собственники уверены в том, что огромные столичные новостройки могут вообще не обслуживаться и функционировать сами по себе. Зачем нашему «герою» другая управляющая компания? Ответ лежит на поверхности. Он вовсе не переживает о своих соседях, об их правах и комфорте. Активиста волнует лишь наполнение собственного кошелька.

Теперь более подробно на примере конкретного ЖК.

Речь пойдет о жилом комплексе «Ясный», построенном в конце 2018 года в Орехово-Борисово -спальном районе Москвы. С момента ввода в эксплуатацию управление комплексом осуществляет управляющая компания ДОМС. В портфеле компании: 1,5 млн. квадратных метров недвижимости, 14 жилых комплексов в Москве и Сочи, ряд именитых партнеров – Галс Девеломпент, MR Group, Coalсo, TekTa Group. Многие жители комплексов под управлением УК ДОМС довольны ее деятельностью. Конечно, встречаются и негативные отзывы что вполне привычно для сферы ЖКХ.

В конце 2019 года в ЖК Ясный разгорелась практически война между собственниками, вследствие которой жители разделились на два лагеря: «за» и «против» действующей УК. Аргументы против: низкая степень вовлеченности в решение гарантийных вопросов с застройщиком, качество оказания услуг, высокий тариф – 54 руб./ кв.м и это, отметим, включая услуги охраны.

Как и на любой войне, у нападающей стороны есть предводитель. Знакомьтесь, Виталий Кириллов. Что нам удалось узнать об этом человеке.

Виталий - предприниматель, учредитель и генеральный директор ООО «Финансовая логика» с годовым оборотом в 2018 году 1,4 млн. рублей и расходами 856 тыс. рублей. Проведя нехитрые арифметические расчеты, понимаем, что ежемесячный уровень дохода владельца компании невысок, тем более, для покупки дорогостоящей недвижимости. Возможно, у Виталия есть и иные доходы, нам об этом не известно.

Тем не менее, в 2018 году предводитель Виталий приобрел и оформил на себя квартиру в ЖК «Ясный». По информации от соседей в квартире он не живет, ремонт не делает и ведет судебную тяжбу с застройщиком. Коммунальные услуги он не оплачивает, имеет задолженность более 50 тысяч рублей. Дополнительно наш герой купил два места на паркинге, которые оформил не на себя. Машиноместами не пользуется, обслуживание паркинга не оплачивает, задолженность составляет уже более 70 тысяч рублей. Независимо от того, проживаете вы в квартире или нет, у каждого собственника есть обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Казалось бы, такой «личный» вопрос, как оплата коммунальных услуг, должен оставаться на совести каждого жителя. Но Виталий, скорее всего, решил, что вести политику неплатежей в одиночку сложно и стал разрабатывать всевозможные механизмы экономии своих средств, все больше превращаясь в «потребительского террориста». Например, он, явно с юридической помощью со стороны, стал распространять в информационных источниках заявления об отказе от услуг управляющей компании, публиковать призывы к отмене судебных решений о взыскании долгов. Данные мероприятия предводитель окрестил «Забастовкой жителей ЖК «Ясный», на своем форуме опросил 100 человек из 1,5 тыс. жителей и предоставил всей сети интернет занятную статистику – 80% собственников ЖК «Ясный» против УК ДОМС.

Что стало известно о прошлой активистской деятельности Виталия Кириллова? Вот такой записью поделились собственники в чате ЖК «Ясный». Оценку давать не будем, просто оставим здесь. Каждый сам сделает выводы.

Надо отметить, что репутация Виталия весьма сомнительна, учитывая прошлые и настоящие «боевые» заслуги. Соседи характеризуют его, скорее, с отрицательной стороны, т.к. вреда комплексу он принес больше, чем пользы. Чего только стоит переход на прямые договоры без разъяснения соседям всех плюсов и минусов. Есть, конечно, защитники и сторонники.

При этом у поддерживающих соседей даже не возникает вопросов, почему человек, который не живет в их доме и жить там, вероятно, не планирует, так озабочен проблемами жителей комплекса. Квартира без отделки, даже спустя полтора года собственник и не думал приступать к ремонту. Возможно, он изначально использует схему «якорения» на объекте, а затем «продает» ЖК новой УК, получает финансовое вознаграждение и тихо покидает комплекс.

У Виталия даже появились последователи, которые активно собирают финансовую помощь со своих соседей то на юристов, то на агитацию против УК и застройщика. Куда идут деньги на самом деле, никто не знает.

Благодаря усилиям Виталия, в ЖК «Ясный» состоялось несколько общих собраний. По крайней мере, так утверждает сам Виталий. Как нам стало известно, первое собрание он провел по своему корпусу. Основным вопросом повестки дня был перевод собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение пришлось не по душе жителям, т.к. оплата несколько квитанций для многих является существенным неудобством. Следующие собрания Виталий вместе с «товарищами» провел уже по всем трем корпусам ЖК «Ясный».

А вот здесь начинается самое интересное. Виталий, будучи инициатором собрания по одному из корпусов, предложил жителям некую УК «Базис». Свой выбор он мотивировал тем, что познакомился с компанией в Управе района на несостоявшемся конкурсе по выбору управляющей организации для домов в ЖК.

На каких возмездных основаниях сформировались отношения инициатора и предложенной УК , никто не знает. Однако сверхактивное лоббирование интересов ничем не зарекомендовавшей себя маленькой организации наводит на определенные мысли. Новая УК предложила жителям тариф 45,50 руб/кв.м. и менее объемный перечень услуг по сравнению с действующей УК.

Правда, протоколы собраний никто не видел. Даже Государственная жилищная инспекция г. Москвы сообщила, что протоколы на хранение в ее адрес не поступали. Отметим, что подлинники всех протоколов собраний в многоквартирных домах передаются на хранение в жилищную инспекцию. За подделку таких протоколов установлена уголовная ответственность по ст. 327 Уголовного кодекса РФ.

Что же упустили из виду при попытке «продать» собственных соседей?

Навязывание услуг новой управляющей компании в период пандемии - не самое дальновидное решение. Ограничена возможность жителей самостоятельно и коллективно разобраться во всех плюсах и минусах. Кроме того, обслуживающая жилой комплекс управляющая компания ДОМС достойно справляется со своими обязанности по дезинфекции и уборке комплекса.

Более того, перечень услуг УК «Базис» порадовал далеко не всех собственников, часть из них изъявила желание оставить действующую УК. Но сдаваться никто не любит. Возможно, пришлось даже сфальсифицировать протоколы собрания, так как собрать голоса в заселенном на половину огромном комплексе - задача сложная. Это лишь наш домысел, но других объяснений, почему протоколы не были сданы в ГЖИ, нет, хотя Виталий упорно 1,5 месяца утверждает обратное. Вот фрагмент его переписки с управляющим жилого комплекса.

Все собственники, которые были против планов инициаторов собраний, подвергались травле, общественному порицанию, исключались из чатов и просто запугивались. Параллельно все факты мирного решения разногласий с застройщиком и управляющей компанией намеренно искажались, замалчивались либо ставились под сомнение.

УК «Базис»

Что же представляет собой компания, чьи интересы активно продвигали инициаторы собраний?

УК «Базис» работает в эконом сегменте. В управлении 23 дома, общей площадью 420 тыс. кв.м. Выручка Компании по данным за 2018 год – 10, 6 млн. рублей в месяц или 127 млн. рублей в год.

Компания может и неплохая, однако размер платежей ресурсникам по ЖК «Ясный» только за один месяц составляет 8 млн. руб. Сможет ли небольшая компания «потянуть» такой огромный жилой комплекс - вопрос остается открытым. Для специалистов в сфере управления недвижимостью ответ очевиден – придется экономить на всем, чтобы хоть как-то содержать такой объект и вовремя оплачивать коммунальные ресурсы. Ключевое слово – «как-то управлять». Высока вероятность того, что рискованный проект может привести компанию к быстрому банкротству, в результате чего первыми пострадают жители.

Качество работы. Когда звонишь в данную УК, тебя встречает не современный многоканальный колл-центр, а один единственный секретарь. Если просишь соединить тебя с конкретными сотрудником, секретарь передает трубку телефона из рук в руки. «Экономия», скажете вы. Но у нас ощущение, что вернулись 90-е годы.

А как вам отсутствие квалификационного аттестата у ГД Компании?

И самое главное: «высочайшее» качество обслуживания своих домов от УК «Базис», обещанное, а общем собрании жителям за меньшие деньги. Наглядные примеры по ссылкам ниже:

Один , Два, Три, Четыре, Пять, Шесть, Семь, Восемь, Девять

Уверены, что такой «разбитой» судьбы собственники для своего дома не хотят.

В любом случае, если собственники сделали выбор в пользу компании без должного опыта работы на крупных комплексах уровня ЖК «Ясный», финансовой «подушки» и достаточного числа квалифицированного персонала, это их право. Главное, чтобы это был действительно их выбор, а не протокол, изготовленный кем-то в личных интересах.

По правилам, здесь должен быть вывод, и он будет. Кратким и тезисным.

Тщательно присматривайтесь к своим соседям, которые предлагают «лучшую» жизнь за меньшие деньги. Зачастую, следуя за «правдорубом», вы можете угодить в ловко расставленные информационные и финансовые сети.

Лучше всегда поехать и своими глазами на все посмотреть, вникнуть и разобраться. Мы это сделали, поэтому публикуем ссылки на отзывы со спокойной душой. Теперь и вы это видите и можете оценить.

Действительно неравнодушные инициативные люди, желающие благополучия своим соседям, доказывают делом свою позицию, не призывают к революциям и ведут открытый диалог.

Будьте внимательны и благоразумны!