ППА, чем выгодно и как на нем Заработать!
Меня зовут Андрей, пытаюсь быть Архитектором в компании «Платформа Недвижимости»! 15 лет непрерывной практики на рынке коммерческой Недвижимости дали мне возможность реализовать более 500 объектов недвижимости, 98% из которых сейчас работают, несут пользу собственникам, государству и экономике. В неожиданном перерыве, пандемия 2020 года, написал книгу «Основы финансовой грамотности в недвижимости России».
В 2021 году обнаружил отсутствие сегмента недвижимости ППА на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После недолгой раскачки в течение 2–3 лет «Платформа Недвижимости» довела оборот данного рынка до 3 000 000 000 рублей.
Хватит хвастаться, это не культурно) Вообще мой путь в коммерческой недвижимости начинался с покупки нежилых помещений в собственность, благо в начале моей карьеры вообще никто ничего не понимал в нежилых помещениях, и у меня получалось покупать собственность по 5 000–10 000 рублей за м², да, это были подвалы! Но в коммерческой недвижимости зарабатывает максимально тот, кто обращает внимание не на свои хотелки, а на то, как зарабатываются деньги. Процесс обучения социума проходит очень долго, тем более в недвижимости. Для понимания рынка подвалов народу понадобилось пять лет, за это время мы сделали не менее 250 проектов, «Золотая Пятилетка» коммерческой недвижимости! Но в 2015 году рынок насытился, и подвалы стали стоить уже 50 000–100 000 рублей за м².
И только в этот момент я решился заняться ППА (преимущественное право аренды). Всё было очень просто, так как не было рынка вообще: статусные помещения забирались с аукционов за минимальные деньги, будучи единственным участником. С моим опытом в ремонте и актуализации помещений, взятых с аукционов, всё происходило за считанные недели (делался ремонт, оформлялись документы), и через 3 года у меня стало 20 таких объектов с пассивным доходом 30% от вложенных денег. Честно говоря, смысла в выкупе не видел, аренда городу составляла 25–40% от арендного платежа арендатора.
Но, как заведено у нас, счастье не может длиться вечно) Пришёл 2020 год – COVID-19 и всё вытекающее. Старые алгоритмы перестали работать, арендаторы начали сыпаться, получился кассовый разрыв (пришлось получить дополнительное образование и начинать всё заново)!
Так как же всё-таки можно заработать на ППА? Всё просто!)
1. Определить сегмент рынка, который вы хоть немного понимаете (торговая, свободного назначения, склад и т.д.)
2. Провести аналитику рынка на предмет арендной ставки
3. Выбрать лот из экспозиции на аукционных площадках
4. Провести актуализацию выбранного лота в выбранной локации
5. Выяснить, внесено ли помещение в МИСП
6. Выяснить, есть ли у помещения охранное обязательство
7. Записаться и посмотреть помещение
8. Открыть ООО (почему только ООО – в следующих постах)
10. Подать заявку на аукционную площадку (мы выигрываем 1 лот из 10 заявок)
12. Принять помещение по акту приема-передачи
14. Актуализировать помещение для потенциальных арендаторов (проектирование, ремонт, оформление)
16. Администрировать от двух до семи лет (почему такой тайминг – в следующих постах), вести ООО, администрировать все договоры, взаимодействовать с арендатором (если есть), КИО
19. Заключить и зарегистрировать договор купли-продажи
Безусловно, ничего сложного нет, но есть много нюансов, которые мы предлагаем хотя бы в начале пути в инвестициях в недвижимость избежать! Избежать всех этих переплат достаточно просто: купить готовый продукт у профессионалов, начиная с 15-го пункта. Также данный порядок действий сразу покажет, кто делал продукт: профессионал или человек, который просто «потыкал на кнопку», у которого несколько помещений на одно ООО, не оформлены договора с ресурсоснабжающими организациями, не сделана актуализация помещения под арендатора, не реальная арендная плата КИО…