Лето 2023 или почему прошли времена слепых инвестиций в новостройки(Часть 1)
В настоящий момент у многих застройщиков в сегменте эконома происходит настоящая драка за клиентов 🥊
Из под полы предлагаются большие дисконты и практически со всеми можно договориться о снижении или особенно выгодных условиях, а комиссионные вознаграждения агентов увеличиваются. Но что случилось? 📉
Сегодня мы обсудим первого всадника апокалипсиса для хаосных продаж новостроек, а именно:
Субсидированные ставки и покупка без первоначального взноса ❗️
◾️По сути своей, никто не будет давать сниженные ставки себе в убыток. Застройщики оплачивают банкам комиссионное вознаграждение, как бы выкупая ставку. И так появился бум ставок под 0.01%, 2% и прочие подобные программы с очень большими сроками. (против ставки 1% до сдачи дома ничего не имею, это другое). 🧭
Некоторые застройщики зашивают эти ставки в стоимость квартиры, некоторые оставляют клиенту возможность выбирать. Но в любом случае, ничего не бывает бесплатно. 💰
◾️Я отговариваю всех своих клиентов от субсидированных ставок и покупки без первого взноса, если у них есть выбор.
Да, ежемесячный платеж ниже, да, переплата по процентам за 20-30 лет минимальная, но стоимость квартиры могла увеличиваться при таких вводных до 2х-3х миллионов рублей. А много ли людей будет реально платить ее 30 лет?
Никто. ⛔️
◾️Средний срок ипотеки в России 7-9 лет (что совпадает с циклом жизни обычной семьи) и потом эту квартиру нужно будет продать. А продать неликвидное чудовище, за которое ты переплатил пару-тройку миллионов сверху очень сложно, особенно если ты промахнулся и купил 4-комнатную квартиру имея двоих детей в возрасте 15 и 17 лет. Которые как не трудно догадаться через пару лет от тебя съедут. И срок твоей ипотеки превращается не в 7-9 лет, а буквально в 2-3 года. 😔
И что мы видим уже сейчас? Ставки под 0.1% уже задушили, но последствия приходится пожинать уже на вторичке. На рынок вывалилась туча квартир с несчастными бедолагами, которые хотели вот так проинвестировать или просто купили не ту недвижимость. Купили там, где давали ставку или покупку без первого взноса. ❗️
И теперь на примере условной "Мозайки - парка" мы видим, как пытаются продать дешевле чем у застройщика условную 2к за 7 000 000, когда здесь же или в "Краснолесье" можно на вторичке купить ту же площадь, но на полтора, а то и 2 миллиона дешевле. Сразу легко увидеть, что квартира покупалась вот под такую классную ставку и без первоначального взноса с завышением стоимости. И ты бы и рад ее продать за те же 5 500 000, но ты просто физически не можешь. 😭
Подводя итоги по этому пункту, можно сказать следующее:
Посредственные застройщики давят цены вверх только для тех, кто либо легко внушаем, либо для тех, кто поверил что купить квартиру в России себе может каждый. Благодаря вышеперечисленным инструментам, некоторые застройщики с очень сомнительной репутацией сделали себе кассу. Шлака развелось невероятное множество 🤢
Чтобы у Вас не сложилось ложного впечатления, что я против любых новостроек - это не так. Просто нужно выбирать максимально тщательно, а еще тщательнее считать.
Но непонятно, как это привело к спаду на новостройки? И к чему это все? 😊
Хотите квартиру в Тюмени? Звоните! +79935431713
Мой телеграм-канал: https://t.me/easy_realt72