Самое время немного подушнить, или почему квартиры не подешевеют.
Для начала давайте посмотрим на картинку ниже. Это таблица по динамике цен на недвижимость в Тюмени за последние 10 лет.
За последние 5 лет средняя стоимость квадратного метра выросла всего лишь в какие-то 2 раза. Неплохо, не правда? В среднем всего-то какие-то 20% годовых. Главное, на что стоит обратить внимание - это цена вторички. Потому что покупаете Вы новостройку, но при дальнейшей продаже конкурируете со вторичным рынком. В 2017-2018 годах мы можем увидеть просад по общей цене квадратного метра и это объясняется очень просто - в Тюмени началась массовая застройка по проектам КРТ. Огромное количество проектов вышло на рынок и за счет непривычной отдаленности уронило цены квадратного метра. Так что просад весьма условный.
Так почему же цены на недвижимость не могут упасть? Ответ прост. Дело в том, что с 2019 года правила игры изменились с появлением 214 Федерального Закона и введением Эскроу-счетов. Застройщики строят на кредитные деньги и у них существуют так называемые ковенанты - обязательные выплаты и цены, ниже которых продавать нельзя. Поэтому никаких откатов на 20-30% быть просто НЕ МОЖЕТ, большие откаты для застройщиков означают только одно - банкротства и убытки. И поверьте мне, если начнется что-то подобное, хорошо никому не будет. Если это случится, нам всем будет буквально нечего есть. И когда я говорю всем, я имею ввиду не только риелторов и менеджеров отделов продаж, а например водителей башенных кранов, которые останутся без работы, обычных заводских работяг, у которых резко упадут объемы производства, потому что многие заводы лишатся главных заказчиков и так далее. Поэтому мы такой сценарий рассматривать не будем.
Зато Вы наверное скажете «вторичка - огонь!» будем покупать ее и опустим зарвавшихся застройщиков! Но это так тоже не работает. Круговорот денег работает так, что для покупки новой квартиры надо продать старую. А раз на новую денег не хватает, цена напрямую зависит от цены новостроек. А цена новостроек зависит напрямую от кредитной политики банков. Разрыв в ставке никуда не денется, смиритесь. Семейную ипотеку под 6% продлили до 2030 года. Сейчас к лету еще и господдержку прижмут, потому что анонсировали льготную ипотеку для участников СВО и их семей под 2%. Никто просто так не сделает новую льготную ипотеку, чтобы наполнить одну корзину, надо переложить из другой. Поэтому Вы просто потеряете возможность взять льготную ипотеку в том виде, в каком она есть.
Затоваренности на тюменском рынке тоже нет. Есть элементы затоваренности в откровенно перегретом Сочи, частично в Краснодаре и Мск. Тюмень еще даже не вступала в эту фазу, даже на пол-карасика. Тюмень вступит в эту фазу затоваренности и излишков минимум лет через 5 после того, как ее признают миллионником.
И это еще одна существенная причина, по которой Вы должны быть морально готовы к цене 200 000+ за м2 через пару лет. Вот признаки того, что в самое ближайшее время Тюмень признают миллионником:
1. Начинается строительство большого интернационального кампуса со спорткомплексом и научным городком в районе оз. Круглое.
2. Начинается строительство новой кольцевой дороги вокруг города.
3. Присоединение соседних деревень и территорий к Тюмени (расширение границ города). Если в ближайшее время к Тюмени присоединят Дударева, уже получится миллионник официально, так как в Тюменской слободе в новостройках, относящихся к Дударева проживает уже не мало народу и будет проживать еще очень много людей (там один Гринвуд со своим проектом шайтан-трехлистников мощнейших чего стоит).
4. Подготовка к реализации улицы Мельникайте в качестве магистральной.
Это только первые предвестники миллионника, которые приходят в голову.
Подводя итоги, хочется сказать, что сегодня кажется, что расти дальше некуда. Но это не так. Действительно, бетонное казино, когда можно было купить любой шалаш из говна и веток и через полгода продать его на миллион дороже закончилось.
Необходим более серьезный и взвешенный подход к покупке с целью инвестирования, тщательный отбор локаций и аналитика. Но на дистанции в пару лет, даже этот самый шалаш все равно выглядит привлекательнее, чем хранение под матрасом. А если инвестировать правильно, выбирать правильные объекты и понимать стратегию продаж застройщиков, находить недооцененные объекты - будут Вам и 20% годовых. Для это и нужны мы - профессиональные эксперты.
p.s: для любителей загородки и земельных участков, которые активно побежали все закидывать туда - в таблице есть очень интересные цифры и колебания. Вот там реальная русская рулетка.
Никита Иванченко7 авг 2023