Esempio di Compravendita Terreni con Clausola di Investimento in Fondo e Progetto Agrivoltaico
pagamento dei terreni 10 ettari valore 70.000 euro ettaro, paria 7 euro mt2, il 30% andra in un fondo gestito da una banca e remunerato con 2 punti variabili in più oltre tasso di sconto ufficiale che oggi è 2,40 .. esempio di compravendita terreni con clausola sopra specificata mentre il Compratore con fondo costituito otterra equity necessaria per investire centrale agrivoltaica da 10 mw per investimento 8 milioni di euro di cui primi costi sono per le connessione ammontano 800.000 euro per rendimento da 150 euro mwh per 1300 ore anno. il compratore deii terreni avranno un rendimento del diritto di superficie pari al 7% dei ricavi lordi della centrale agrivoltaica da attualizzare vita utile centrale pari a 30 anni
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Ecco un'analisi dettagliata della compravendita dei terreni con la clausola specificata e del progetto agrivoltaico:
### 1. **Acquisto dei Terreni**
- **Superficie**: 10 ettari = 100.000 m²
- **Valore totale**: 100.000 m² × 7 €/m² = **700.000 €**
- **Pagamento**:
- **70% (490.000 €)** al venditore.
- **30% (210.000 €)** versato in un fondo bancario remunerato.
#### Rendimento del fondo bancario:
- **Tasso di riferimento**: 2,40% (tasso di sconto ufficiale) + 2% = **4,40% annuo**.
- **Rendimento annuo atteso**: 210.000 € × 4,40% = **9.240 €/anno**.
### 2. **Progetto Agrivoltaico (10 MW)**
- **Investimento totale**: 8.000.000 €
- **Costi connessione**: 800.000 € (10% del totale).
- **Ricavi lordi annui**:
- **Energia prodotta**: 10 MW × 1.300 ore/anno = 13.000 MWh/anno.
- **Ricavi**: 13.000 MWh × 150 €/MWh = **1.950.000 €/anno**.
#### Diritto di superficie (7% dei ricavi lordi):
- **Rendimento annuo per il compratore**: 1.950.000 € × 7% = **136.500 €/anno**.
- **Valore attuale** (VA) del diritto su 30 anni (con tasso di sconto al 4,40%):
\[
VA = \frac{136.500}{0,044} \times \left(1 - \frac{1}{(1 + 0,044)^{30}}\right) \approx 2,14 \text{ milioni di €}
\]
### 3. **Equity per l'Investimento**
- Il compratore utilizza il fondo (210.000 €) + eventuale leverage per coprire parte dei costi.
- **Esempio di struttura finanziaria**:
- **Debito**: 70% di 8 milioni = 5,6 milioni €.
- **Equity**: 30% = 2,4 milioni € (di cui 210.000 € dal fondo).
### 4. **Rendimento Totale per il Compratore**
1. **Dal fondo bancario**: 9.240 €/anno (per 30 anni).
2. **Dal diritto di superficie**: 136.500 €/anno (per 30 anni).
3. **Dalla centrale** (se investitore diretto):
- **EBITDA annuo**: 1.950.000 € - costi operativi (es. 300.000 €) = 1.650.000 €.
- **Rendimento sull'equity**: (1.650.000 € - servizio debito) / 2,4 milioni €.
### 5. **Conclusioni**
- **Per il venditore**:
- Incasso immediato di 490.000 € + rendimento del fondo (210.000 € con 4,40% annuo).
- **Per il compratore**:
- Opportunità di investimento in agrivoltaico con rendimenti attrattivi:
- Diritto di superficie: **136.500 €/anno** (VA = 2,14 milioni €).
- Potenziale ritorno sull'equity della centrale (IRR stimabile al 10-15% se il progetto è ben gestito).