Как найти квартиру в Берлине в 2022

После трёх недель регулярных переписок с домовладельцами и походов по просмотрам нам таки-удалось арендовать уютную квартиру в Берлине. Кто-то скажет, что это довольно быстро, но в процессе нам казалось, что дни тянутся вечно, конкуренция огромна и жилье не найдется никогда. Чтобы немного снизить уровень подобного нервяка у других переезжающих собратьев, решила собрать весь наш опыт в эту статью.

В статье попробуем как можно более подробно разобрать процесс поиска квартиры в пост-пандемийную (читай, чуть более диджитализированную) эпоху. От подготовки документов до особенностей настройки аккаунта на immobilienscout24. От сравнения уровня квартир с Москвой до моментов, на которые стоит обратить внимание при просмотре.

Получилась конечно не рекомендация к действию, а наш крайне усредненный опыт айтишной пары с двойным доходом без детей и собак. Очень интересно послушать про опыт переезжающих и с первыми, и со вторыми!

Какие темы статья не покрывает

Отпустим подробности, почему в Берлине так трудно снять квартиру. Об этом однажды уже писал Сергей Король, и с 2018 года, к сожалению, намного лучше не стало.

Также отпустим большую часть рассуждений о том, какой район Берлина выбрать для жизни. На старте нам сильно помог Клубный путеводитель по Берлину Вастрика с заметками, в какой части города адский тусич, в каком пенсионеры в фахверковых домах, а в каком хипстеры со смузи. Берлин — децентрализованный город: в каждом районе своя атмосфера, своя площадь с ратушей, свои крафтовые бары и кофейни с непременным упоминанием имени района в брендинге. По этой же причине квартира в условном Steglitz'е (сильно за кольцом) и в Mitte (центр) может не так уж сильно различаться как в цене, так и в качестве. Выбирайте район на свой вкус, благо в наши славные времена у вас скорее всего нет необходимости селиться возле офиса.

Когда начать поиски

Предполагаем, что вы уже нашли работу в Берлине и возможно даже получили первую зарплату на новой должности. А также сняли временную квартиру для жизни в первые пару-тройку месяцев на Wunderflats или TheHomeLike. Снимая, вы наверняка убедились, что владелец выдаст вам две бумажки с простыми и запоминающимися названиями: Wohnungsgeberbestätigung (справку о законном проживании в квартире) и Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (подтверждение своевременной платы аренды с вашей стороны). Положите в папочку, они вам ещё понадобятся.

Наверняка вы слышали истории о том, что квартиру можно начинать искать за пол года, и вообще — чем раньше, тем лучше. По нашему опыту и опыту друзей это далеко не всегда так: кто-то действительно ищет по два-три месяца, а кто-то умудряется подписать договор за рекордную неделю интенсивных походов по просмотрам (привет, Инесса и Саша). Зависит от нескольких факторов:

• Какую сумму в месяц вы готовы платить за аренду. Очевидно, чем дешевле квартира, тем больше за нее конкуренция.
• Каким составом снимаете. Многие домовладения в явном виде запрещают заводить собак, а семье с детьми потребуется большее число комнат.
• Степени вашей вовлеченности. Готовы ли вы, в ущерб сосредоточенной работе, подаваться на все новые объявления и моментально отвечать домовладельцам?
• Наличия за вашей спиной агентства по релокации, предоставленного работодателем. Едва ли такие агентства помогли хоть кому-то найти больше квартир, но подмазаться к домовладельцу и произвести впечатление серьезности намерений вашей компании они умеют.

В чем риск найти квартиру слишком быстро? В 95% случаев интерес домовладельца — сдать вам жилье КАК МОЖНО БЫСТРЕЕ, чтобы оно не простаивало, и деньги продолжали поступать на счет. Что будет, если у вас заключен контракт на 3 месяца с временным жильем, но постоянная квартира нашлась в первый же месяц? Правильно, огромная переплата. Оценивайте риски.

Какие документы понадобятся?

Хорошая новость: печатать толстую презентацию о том, как вы надежны и ценны для домовладельца, больше не надо. Понадобятся только цифровые копии нескольких документов:

• Удостоверение личности. Подойдет скан первой страницы загранпаспорта.
• Cкан действующей визы или вида на жительства, если вы уже успели его получить.
• Расчет заработной платы за последние три месяца. Если трех месяцев на новой работе у вас еще не набралось, сойдет расчет за столько, сколько есть, + трудовой договор.
• Документ от текущего арендодателя о том, что вам можно доверять регулярной оплате вами аренды под прекрасным немецким названием Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. В том числе ради него мы и снимаем временную квартиру.
• Schufa — справка о вашей кредитной истории. Скорее всего будет пустой, так как «новые немцы» вроде нас с вами кредитной истории в Германии еще не имеют.
• В некоторых гайдах по переезду также просят заполнить типовую анкету про питомцев, доход и привычки. Но если у вас будет аккаунт Плюс на Immobilienscout, анкету попросят заполнить прямо в профиле. Если не будет — попросит сам сервис непосредственно в заявке на просмотр квартиры.

Все эти документы надо аккуратно сложить в одну pdf-ку, чтобы ленивые домовладельцы всё не растеряли. Или, при наличии упомянутого аккаунта Plus на Immobilienscout, просто загрузить в профиль, чтобы эта pdf-ка сгенерилась сама. ВСЁ. Да здравствует пост-пандемийная цифровая революция!

Что за аккаунт Плюс? Мне он точно нужен?

Скажем так, если бы я могла вернуться на месяц назад, когда только начинала поиски, то посоветовала бы себе купить подписку в первый же день. Это ЗНАЧИТЕЛЬНО сократит объем страданий, увеличит количество ответов и в целом поможет быстрее закрыть задачу с поиском.

Всего за 30 евро (стоимость подписки на 2 месяца), вы получаете возможность:

• Загрузить свои доки в профиль в удобном формате чеклиста, чтобы сразу видеть, всех ли покемонов собрали.
• Заполнить ту самую анкету о наличии домашних животных, зарплате и привычках.
• Получить готовую Schufa aka справку о кредитной истории от сервиса.
• Видеть часть объявлений быстрее, чем не платящая за подписку часть населения. А следовательно, быстрее на них подаваться.
• Наверное самое важное: ваша заявка будет висеть у домовладельца выше в списке.

Также теперь под каждым объявлением вы сможете наблюдать вот такую инфографику. О том, сколько таких же страждущих иммигрантов в квартиру уже подались и у скольких из них есть подписка. Ну, чтобы сразу пойти поплакать трезво оценить свои шансы.

И как с такой конкуренцией на квартиру вообще может претендовать НЕ айтишник, спросите вы? У некоторых компаний есть что-то вроде квот, и они пишут в ответном письме: «Мы пригласим на просмотр как минимум по одному представителю из каждой категории граждан, написавших нам». Также многие прописывают в объявлениях ограничение: квартиру никак нельзя снять, если месячная аренда стоит более трети вашего общего дохода.

Что насчет других сайтов по аренде жилья?

Помимо многократно упомянутого Immobilienscout, немебелированные квартиры на долгий срок выставляют на immowelt, а также на сайтах домовладений и застройщиков вроде Buwog, Howoge и ShreibFederHoefe. Однако в ходе наблюдений мы выяснили, что на immobilienscout дублируют почти все варианты с перечисленных сайтов. Возможно это не всегда так, но мы решили сосредоточить свои поиски на одной единственной платформе. Перезагружать одну вкладку в браузере раз в пол часа всё же проще, чем 10!

Документы собраны, аккаунт создан. Что дальше?

Выставляем нужные вам фильтры по метражу, комнатам и районам:

Ставим сортировку по новизне объявлений. Иначе можно легко пропустить что-то нибудь свежее и стоящее, пока более расторопные ребята отправляют свои 400 заявок:

После этого радостно идем кидать заявки всем квартирам, что проходят по нашим критериям. В поле «сообщение» мы дублировали информацию из анкеты в неформальной форме, в духе: «Привет, мы Алена и Сара, с удовольствием сняли бы вашу прекрасную квартиру. Кстати, наш общий месячный доход — N евро, детей и домашних животных не имеем и т.д.». Разумеется, на немецком, переводя через DeepL с английского (так точнее). Не на немецком ленивый домовладелец вряд ли даже станет читать.

Да, Immobilienscout позволяет настроить рассылку, чтобы лучшие объявления сами приходили пачками вам на почту. Но, во-первых, пока пачка собирается, в квартиры уже кто-то пишет. А во-вторых, было довольно обидно, когда однажды рассылка сломалась и так ни разу за день не пришла (квартиры при этом продолжали появляться). UPD: Ребята из Вастрик.Клуба подсказали, что можно пользоваться ботом: https://t.me/BerlinFlatsBot

Доктор, я вижу в объявлениях неизвестные обозначения!

Да, все объявления изобилуют на первый взгляд непонятными немецкими терминами и аббревиатурами. Ниже привожу самые популярные из них, дополняйте список.

Kaltmiete (пер. «холодная аренда») — аренда без оплаты расходов на отопление.

Warmmiete (пер. «теплая аренда», сумма Kaltmiete и Nebenkosten) — включает все расходы на коммунальные услуги кроме интернета.

Тег Keller указывает на наличие дополнительной личной комнаты для хранения в подвале здания. Довольно популярная плюшка в немецких квартирах.

Тег Einbauküche указывает на то, что в квартире уже есть встроенная кухня, и вам не требуется тратить время и деньги на ее установку. Что делать, если в вашей квартире нет кухни, тоже писал Вастрик. Мы даже не стали смотреть варианты без, чтобы не ввергать себя в пучину страданий.

Gäste WC — бонусный гостевой туалет в дополнение к не гостевому. Ещё одна частая особенность немецких квартир, даже если в наличии всего-то полторы комнаты.

Etage (этаж) указывается цифрой или обозначением. И если с цифрой всё понятно, главное прибавляй +1, то обозначения придется запомнить:
EG — Erdgeschoss, нулевой «земляной» этаж.
DG — Dachgeschoss, «чердачный» этаж под крышей. Обычно с прикольными планировками, но и более низкими потолками.
UG — Untergeschoss, подвал или минус первый этаж. В контексте квартир встречается редко.
OG — к сожалению, не original gangster, а Obergeschoss — «Верхний этаж». Это все остальные этажи кроме EG, UG и DG. 1 OG — 2 этаж, 2 OG — 3-й, и т.д.

Минутка аналитики

Вооружившись знаниями из предыдущих пунктов, мы сразу же написали во все понравившиеся квартиры, выставленные ранее. И продолжили регулярно обновлять вкладку, чтобы не пропустить новые. Как задрот по аналитике всех возможных процессов, после подачи заявки я сразу заносила каждую квартиру в табличку, чтобы:

1. Не забыть, какая квартира сколько стоит и где находится, если в процессе переговоров объявление снимут (такое происходило в трети случаев).
2. Считать конверсию из заявок в просмотры — оценить, в сколько еще квартир предстоит написать, чтобы просмотров набралось хотя бы штук 10 (правда в итоге жилье нашлось уже на четвертом).

Внимательный читатель невооруженным глазом заметит, как сильно изменилась конверсия из заявки в ответ после покупки аккаунта Plus (отделила этот момент зеленой строчкой в таблице).

ДО — Из 51 заявки просмотры назначили только для 4 квартир (8%)

ПОСЛЕ — Из 20 заявок просмотры назначили аж 7 квартир (35%). Правда, большую их часть пришлось отменить, т.к. уже с первой квартирой в этой партии мы взаимно полюбили друг друга.

Также видно, что по нашему запросу (от 65м, достаточно центральные районы, от 2 комнат) медианная цена = 1700 евро. Где минимальная — 750 (явно какой-то скам, не верю), а максимальная — 1993. 5 знакомых пар, переехавших за последние пол года в районы в пределах Рингбана, так же платят от 1700.

И да начнутся просмотры!

Крепко начитанные статьями великих людей про переезд, мы приготовились к толпам в 20 человек, что тянутся по лестнице на два этажа и заглядывают в рот домовладельцу. В итоге же встретили такую толпу только один раз — когда арендодатель решил убить всех зайцев сразу и устроить просмотр двух соседних квартир одновременно. Может быть, времена изменились и пандемия заставила дробить большую толпу на толпы поменьше. А может, это мы подбирали квартиру не в самом бюджетном ценовом сегменте, где спрос не такой высокий.

Так или иначе, насколько бы сильно люди не жаловались на цены и сложность аренды, все не только продолжают находить квартиры, но и отмечают существенное повышение качества жилья по сравнению с Москвой и Питером. Действительно, стены НЕ белого цвета и «бабушкины» ремонты встречаются здесь в количестве 1/100.

Покажу квартиры, которые мы успели посмотреть, чтобы вы сформировали о качестве арендной недвижимости в Берлине свое мнение. А также чтобы посмотрели, как эти просмотры вообще проходят.

Просмотр 1

Локация: Prenzlauer Berg/Mitte
Цена: 1729 евро
Площадь: 2 комнаты, 61 м²

На наш первый же просмотр пришло человек 10, в основном интернациональные пары. Помню как порадовалась, что не немцы и не 40. Район, как мы любим, изобиловал барами и кафе, ванна и балкон имелись в наличии, но потолки показались сравнительно низкими, а перспектива тащить стиральную машину на 4 этаж без лифта по узкой лестнице — не очень прельщающей. На всякий случай мы сказали «да», но домовладельцы выбрали кого-то другого. За что им спасибо — в итоге нашелся вариант поинтереснее.

Просмотр 2

Локация: Moabit/Mitte, а именно новый строящийся район Europacity
Цена: 1750 евро
Площадь: 3 комнаты, около 70 м²

Фотографировать эту квартиру нам не дали, так как в ней всё ещё жили люди. Да не просто жили, а смотрели телевизор на диване в гостиной, пока мы с неловкостью шастали в бахилах по их квартире. Это была симпатичная трешка в новостройке с двумя большими балконами и даже видом на реку (ниже на фото) из гостиной. Тем не менее район показался недостаточно обжитым и слишком уж шумным от стройки. Что не очень ок для двух удаленщиков-домоседов. Сказали «нет».

Просмотр 3 (уведите слабонервных и беременных от экрана)

Локация: самый что ни на есть Mitte
Цена: 1800 евро
Площадь: одно, эээ, пространство? + кухня, 70 м²

Эта квартира разбила мое сердечко. Теперь каждый раз, проходя мимо этого дома, думаю, какой счастливчик в ней теперь живет. Два этажа чистого света и потрясающий вид на бизнесовую часть Берлина, вы только посмотрите на фото.

Выпендреж, безусловно, — главное в жизни. Была бы я богатым холостяком, взяла бы эту квартиру не раздумывая. Приводила бы туда крашей, чтобы моментально поражать роскошью своей берлоги в самое сердце. Однако если всё же раздумывать...

• Работать на удаленке в одной большой комнате, где громко слышен каждый шепот — такое-себе. Нужны дополнительные лайфхаки по разделению пространства, на установку которых не хочется выделять время и силы.
• Окна выходят на южную сторону. Что-то подсказывает: летом тут можно свариться, если не открыть все окна. А если открыть — тут же тонешь в шуме проспекта.
• Ванная комната в квартире совсем крохотная и с душевой кабиной.
• Как затащить кровать на второй этаж по винтовой лестнице или сменить лампочку с этими потолками высотой в 7 метров?

Сказали «нет», хотя домовладельцы на вид были готовы тут же подписать с нами контракт. Всё ещё немного страдаем :(

Просмотр 4

Локация: Prenzlauer Berg
Цена: около 1700 евро
Площадь: 3 комнаты, 75 м²

Пренц, на мой взгляд — один из самых интересных районов в Берлине. Концентрация маленьких локальных заведений зашкаливает, архитектура напоминает питерскую Петроградку, а еще именно здесь почему-то живут почти все наши знакомые.

Квартира в этом старом доме тут же собрала все бонусы: 3 комнаты, прикольная кирпичная стена в гостиной, очень тихий двор, в который выходят все окна. В конце концов балкон для завтраков на свежем воздухе и наличие базовой мебели (включая стиральную машину!) без существенной разницы в цене. Сразу сказали «ДА» и на всякий случай продолжили просмотры, так как тут, судя по количеству заявок, шансы были небольшие.

Просмотр 5

Локация: Mitte
Цена: 1993 евро
Площадь: 2 комнаты, 66,25 м² + терраса

Эта квартира находится в 200м от двухэтажной из позапрошлого просмотра. Тем сильнее мы удивились, узнав, что за фасадами выходящих на проспект бизнес-центров кроется тихий жилой комплекс. И если вы думаете, что на фото ниже — поверхность земли, то удивитесь вместе с нами еще сильнее. Это крыша Mall of Berlin, на которой развернули вот такой зеленый двор для проживающих на территории.

Главное преимущество квартиры — 19 м² террасы за ее пределами. В голове тут же поплыли картинки с барбекю, вечеринками и рабочими местами на шезлонгах. И хоть цена этой квартиры оказалась выше других, мы тоже решили сказать «ДА».

Просмотр 6

Локация: Kreuzberg
Цена: 1729 евро
Площадь: 2 комнаты с отдельной кухней, 69,98 m²

Ждали легендарного берлинского просмотра из 40 человек, толпящихся на головах друг у друга? Мы тоже, и это он! На месте оказалось, что в программе у домовладельца — показ сразу двух квартир за 1729 и 1100 евро. Вероятно, в связи с последней и возник такой спрос.

Домовладелец опоздал на пол часа, в ходе которых народ собирался, тусил, знакомился и рассказывал смешные истории о других просмотрах. Квартира оказалась на удивление светлой и приятной, порадовав редкой для Берлина отдельной кухней, балконом и очень высокими потолками.

Примерно в это же время нам пришел положительный ответ от одной из предыдущих квартир... Но Кройцбергу мы тоже сказали «ДА» — на случай, если с договором что-то не срастется.

С договором срослось. Внимательный читатель поймет, какую из квартир мы сняли в итоге. Подписывайтесь на инстаграм и читайте, что с ней будет дальше -)

А также делитесь своим опытом переезда в столицу Германии в комментариях — соберем статистику, сколько же в среднем времени уходит на этот квест.