Вопросы по первичке
Вопрос:"Чем застройщик отличается от девелопера, или это одно и то же?"
Отвечаем: Ничем. Почти.
Как и застройщик, девелопер - это физическое или юридическое лицо, которое получает прибыль от создания объектов недвижимости. Он отвечает за строительный цикл, включая проектирование, строительство и продажи.
Разница только в документации: именно застройщик, а не девелопер, получает право на землю, разрешение на строительство новостройки и т.д.
Обычно девелопер имеет громкое узнаваемое имя - ПИК, «Самолет», «Инград» и т. д. Застройщик же чаще всего является одной из структур девелопера и указывается в документах как обычное ООО, АО и пр.
Почему срок сдачи один, а выдачи ключей — другой? Через сколько обычно выдают ключи?
Отвечаем: Действительно, сроки чаще всего разные.
Срок сдачи — дата, не позднее которой застройщик обязуется завершить строительные работы и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Передача ключей почти всегда происходит после срока сдачи, иногда приходится ждать до шести месяцев. Дело в том, что застройщику необходимо подготовить квартиры к проживанию: завершить отделку (если предусмотрена), наладить функционирование коммунальных служб, заключить договор с управляющей компанией.
Дата передачи квартиры собственнику и, соответственно, выдачи ключей указывается в ДДУ (договоре долевого участия).
Все дело в юридических тонкостях — большинство земельных участков в России принадлежит государству, и юридические лица могут получить их под коммерческие нужды только в аренду через торги, за исключением редких случаев.
Если на участок оформлена собственность — то, скорее всего, девелопер выкупил ее у другого частного собственника (не государства).
Для покупателя квартиры более выгоден вариант, когда застройщик арендует землю у государства. В первом случае после сдачи комплекса земля под домами и дворы перейдут в общедомовое имущество. Их можно ограждать, ставить шлагбаумы.
В случае с собственностью на землю может получиться, что после окончания строительства застройщик передаст участок (например, двор) обратно государству. Тогда он будет переведен в муниципальную собственность и де-юре открыт для всех граждан, а не только собственников жилья.
1. Защита от двойной продажи. Договор ДДУ гарантирует право на получение конкретной квартиры в определенном доме. Это право фиксируется регистрацией в Росреестре.
2. Право на расторжение договора. Если застройщик плохо исполняет обязанности (полный список в ст. 9 214-ФЗ), то дольщик имеет право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке на любом этапе строительства.
3. Право на получение неустойки и компенсаций. Если застройщик не соблюдает сроки передачи жилья, дольщик может рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки (ст. 6 214-ФЗ). Также при нарушении условий ДДУ можно требовать устранения недостатков работ (либо возмещения расходов на их устранение) и уменьшения стоимости квартиры (ст. 7 214-ФЗ).
4. Право знакомиться с документацией. По требованию дольщика застройщик обязан предоставить документы на объект (п. 2 ст. 21 214-ФЗ) и себя самого как компанию (п. 2 ст. 20 214-ФЗ). В их числе разрешение на строительство, финансовые результаты и пр.
Право знакомиться с документацией. По требованию дольщика застройщик обязан предоставить документы на объект (п. 2 ст. 21 214-ФЗ) и себя самого как компанию (п. 2 ст. 20 214-ФЗ). В их числе разрешение на строительство, финансовые результаты и пр.
Застройщики часто обещают открыть при новостройках школы, детские сады, поликлиники и паркинги, но не всегда держат слово.
Чтобы проверить компанию на честность, достаточно спросить в офисе продаж нужные документы.
По каждому отдельно стоящему объекту инфраструктуры застройщик должен предоставить проектную декларацию и действующее разрешение на строительство с точным сроком ввода в эксплуатацию.
Документы отсутствуют? Тогда по закону никакой инфраструктуры в новостройке не предусмотрено, а обещания застройщика – обычная реклама.
Также важно помнить, что застройщик обязан строить инфраструктуру только при комплексном освоении территории, развитии застроенной территории или использовании земли с условием возведения социальных объектов. В остальных случаях – по усмотрению компании.
Когда уже паркинги в новостройках станут обязательными?
Ну невозможно же жить так, товарищи! На один «двор без машин» у нас десять обычных, до отказа забитых автомобилями.
Почему получается так, что жилье строят, а паркинги – нет?
▪️Причина №1. Закон, а точнее его отсутствие
Какие-то правила, конечно, есть – но застройщики не обязаны выделять на каждую квартиру по машиноместу. В «экономе» часто вообще не строят стоянки, паркуйтесь ̶в̶о̶ ̶д̶в̶о̶р̶е̶ где хотите. И всё по закону.
▪️Причина №2. Дорогие машиноместа, низкий спрос
Место в паркинге стоит от 300 тыс. до 2 млн рублей + еще нужно регулярно оплачивать содержание. Такие траты многим не по карману, поэтому бывает, что в новостройке есть машиноместа, но они пустуют – а вокруг домов все забито автомобилями.
▪️Причина №3. Застройщику выгоднее продавать квартиры, а не машиноместа
Лучше он построит еще одну высотку, чем выделит эту землю под большой отдельный паркинг или, не дай бог, бесплатную открытую стоянку. А подземные паркинги «не резиновые», для всех мест может не хватить.
А сколько вообще нужно парковок, чтобы всем хватило?
Это легко вычислить по уровню автомобилизации – количеству автомобилей на тысячу жителей. В Москве это 297 автомобилей, а в среднем по России – 330.
❗️Количество машиномест в новостройке должно составлять минимум 30% от общего объема квартир
Например, если в новостройке 1 000 квартир, то в паркинге должно быть не менее 300-330 машиномест. Тогда, если верить статистике, на каждую машину найдется отдельное машиноместо – при условии, что она в семье только одна.
Ждем, когда где-то наверху введут подобный минимум по парковкам в ЖК. Надеемся. Верим🤞
Входная группа и подъезд – в чем разница?
И то, и другое относится к местам общего пользования (МОП) – но подход к их организации совершенно разный.
🔸 Подъезды практичны, их используют как проходные – пройти к квартире, что-то пронести, забрать почту и пр. Постоянно находиться там неуютно – слишком темно, прохладно, негде присесть. Подъезды как формат вымирают, встречаются в старых домах и самых бюджетных новостройках.
🔸 Входные группы, в отличие от подъездов – это полноценные общественные пространства. Там жильцы могут отдохнуть, провести встречу, воспользоваться услугами консьержа и специальными помещениями (колясочными, помывочными для питомцев). Входные группы оформляют в новостройках комфорт-класса и выше.
Ввод дома в эксплуатацию нельзя привязывать к передаче квартир.
Пошатнулась хитрая схема некоторых девелоперов, по которой они могли уклоняться от выплаты неустойки при переносе сроков строительства.
Работало это так – вместо того, чтобы обозначить в ДДУ конкретный крайний срок передачи квартиры, застройщик указывал отдельным пунктом период (например, 3 месяца), по которому отсчет выдачи ключей начинался со дня ввода объекта в эксплуатацию.
И тут вкрадывается неясность, так как ввод объекта не является «неизбежным обстоятельством» – то есть дом могут сдать в срок, с задержкой или вообще не сдать.
По такой логике можно задержать строительство хоть на 12 месяцев, хоть на 12 лет – и это не будет считаться нарушением. Вместе с вводом объекта сдвигается и передача квартир – де-юре закон соблюдается, а де-факто дольщик дольше ждет квартиру. Эта неясность часто оканчивалась судами за неустойку. Больше таких ситуаций возникнуть не должно.
❗️Внимательно проверяйте в договоре долевого участия сроки ввода объекта и передачи квартиры. Обновляют такие документы медленно. Вполне возможно, что менеджер предложит подписать старый образец ДДУ, где выдача ключей по-прежнему связана с разрешением на ввод. В этом случае можно попросить скорректировать договор.
А как правильно указывается срок передачи квартиры?
В идеале это конкретная дата, до наступления которой квартира должна быть передана и принята дольщиком. Если застройщик вдруг не успевает, это его проблемы – он может предложить внести изменения в ДДУ и указать новый срок, но дольщик в праве отказаться и потом пойти в суд за неустойкой.