Срок владения недвижимым имуществом для целей освобождения от НДФЛ при его продаже
Срок владения недвижимым имуществом для целей освобождения от НДФЛ при его продаже начинается с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Однако в зависимости от способа приобретения недвижимости и конкретных обстоятельств могут применяться особые правила отсчёта срока.
Основные правила отсчёта срока владения
Общий случай: срок владения начинается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Например, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, то началом отсчёта будет дата, указанная в выписке из ЕГРН.
Договор долевого участия (ДДУ): срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта, указанной в договоре, даже если квартира ещё не передана дольщику.
Приватизация: срок владения начинается с даты приватизации недвижимого имущества.
Наследование: отсчет срока владения начинается с даты смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о праве на наследство.
Решение суда: если право собственности на недвижимость признано судом, срок владения исчисляется с даты вступления в силу решения суда.
Увеличение доли в объекте недвижимости: если собственник последовательно приобретал доли в квартире, срок владения отсчитывается с даты регистрации первой из этих долей. Если же собственник изначально владел всей квартирой, выделил из неё долю и продаёт только эту часть, срок владения начинается с даты появления у него прав на исходный объект недвижимости (всю квартиру).
Объединение нескольких объектов: если жилое помещение образовалось в результате объединения нескольких жилых помещений, срок владения определяется с даты получения в собственность последнего из таких помещений.
Программа реновации в Москве: при продаже квартиры, полученной по программе реновации, в срок владения включается период, пока в собственности находилась квартира в старом доме.
Материнский капитал: если квартира была куплена с использованием материнского капитала, а доли детей выделены позже, срок владения для детей начинается с даты регистрации на них права собственности.
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
Минимальный срок владения зависит от способа приобретения недвижимости и других условий:
Недвижимость получена в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё на дату продажи
При этом срок владения должен быть непрерывным. Например, если собственник передал квартиру по договору дарения, а потом оспорил дарственную и получил жильё обратно, срок владения начнёт отсчитываться заново с момента последней регистрации собственности.
Пример
Ситуация: в январе 2020 года гражданин приобрёл квартиру по договору купли-продажи. Право собственности было зарегистрировано 15 января 2020 года. В сентябре 2023 года он решил её продать.
Расчёт: на момент продажи прошло менее 5 лет с даты регистрации права собственности (сентябрь 2023 — январь 2020 = 3 года 8 месяцев). Поскольку квартира не подпадает под льготные категории (например, не получена в наследство или по дарению), минимальный срок владения составляет 5 лет. Следовательно, при продаже в 2023 году гражданин обязан уплатить НДФЛ с дохода.
Дополнительные условия
- Для единственного жилья статус «единственное жильё» сохраняется, если новое жильё куплено не раньше чем за 90 дней до продажи прежнего.
- Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения при соблюдении ряда условий (например, кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей).
- С 2026 года для иноагентов льготы по сроку владения (3 и 5 лет) не действуют, ставка НДФЛ для них — 30%.
Примеры расчёта срока владения в 2026 году
- В 2022 году гражданин заключил ДДУ и полностью оплатил квартиру.
- В 2024 году дом сдан, право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
- В 2026 году он решил продать квартиру.
Расчёт: срок владения считается с 2022 года. На момент продажи в 2026 году прошло 4 года. Так как минимальный срок для купленной недвижимости — 5 лет, при продаже нужно будет уплатить НДФЛ.
- Наследодатель умер в 2021 году.
- Свидетельство о праве на наследство получено в 2022 году, право собственности зарегистрировано в 2023 году.
- Квартира продана в 2026 году.
Расчёт: срок владения считается с 2021 года. На момент продажи прошло 5 лет. Так как недвижимость получена в наследство, минимальный срок — 3 года. НДФЛ платить не нужно.
- Квартира куплена и зарегистрирована в 2023 году. Другого жилья у собственника нет.
- Продана в 2026 году.
Расчёт: прошло 3 года владения. Так как это единственное жильё, минимальный срок — 3 года. НДФЛ не уплачивается.
Расчёт: несмотря на то, что срок владения 5 лет, льготы для иноагентов не действуют. При продаже нужно уплатить НДФЛ по ставке 30 %.