Вся власть — соседям!
В «Троицкой Слободе» появилась инициативная группа по созданию товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Большая часть квартир раскуплена, а значит мы можем провести общие собрания, отказаться от услуг управляющей компании «ЖКЦ» и сами обслуживать свой прекрасный посёлок. Чтобы обсудить эту возможность, мы и собрались вместе.
«ЖКЦ» — управляющая компания из другого города. Её основной жилой фонд находится в Пересвете, там же сидит начальство управляшки. «Троицкая Слобода» обслуживается по остаточному принципу, прямого контакта с руководителями управляющей компании у жителей нет. Пару раз пообщались на собраниях с директором, но выхлоп по итогам — нулевой. О прозрачности её работы тоже речи не идёт.
ТСН регистрируется как юридическое лицо. Товарищество собирает деньги с жильцов, а дальше может нанять рабочих, купить инвентарь, материалы и больше не зависеть от доброй воли управляющей компании. Или мы можем принять решение нанять ту же самую УК, но уже сами будем диктовать ей условия. Или примем решение нанять ещё какую-то обслуживающую организацию. Как решим — так и будет.
В отличие от Совета дома, чьи решения носят рекомендательный характер, решения правления ТСН должны беспрекословно исполняться. Это работающий инструмент самоуправления.
Преимущества ТСН
Логика простая: УК — это коммерческая организация, она работает ради прибыли. ТСН — это некоммерческое объединение жильцов, чей интерес — качественное обслуживание домов и территории ЖК. Мы сами живём здесь, здесь живут наши дети, и для нас важно, чтобы в «Слободе» было чисто, комфортно и благоустроено. Управляющая компания заинтересована в том, чтобы максимизировать прибыль, а следовательно, она старается на всём экономить. Гоняться за качеством обслуживания у неё тоже нет мотивации. Зачем? Платить всё равно обязаны.
В конце концов, от качества уборки и содержания наших домов зависит и стоимость нашей недвижимости. Если у нас будет образцовый по содержанию посёлок, то и спрос на квартиры здесь будет высокий. А следовательно — и цена этих квартир.
Фактор капремонта
Основное техническое преимущество ТСН перед УК — это вопрос взносов на капитальный ремонт. Сейчас эти немалые деньги уходят в Фонд капитального ремонта Московской области. Это государственная структура, которая подчиняется правительству региона, со всеми вытекающими отсюда последствиями — закрытостью, неэффективностью и, предположительно, коррупцией.
Хуже всего, что наши деньги к нам если и вернутся в виде работ, то не раньше, чем через 18 лет.
Например, мой дом (Андрея Рублёва, 15) попал в программу капремонта на 2038-2040 годы. Это значит, что раньше этого времени Фонд капремонта точно не будет ничего делать. Но даже эти сроки они могут сдвинуть без объяснения причин.
Приведу пример.
Сейчас я плачу (конечно же нет) за капремонт 875 рублей в месяц. За год получается 10 500 рублей. Ещё есть долг 30 000 рублей. То есть за 20 лет только одна моя квартира заплатит в золотой чиновнический фонд не меньше 240 000 рублей.
А весь наш дом заплатит за 20 лет не меньше 8,5 миллионов рублей. Это без учёта роста тарифа. А тариф будет расти.
Куда пойдут эти деньги — неизвестно. Точнее, очень хорошо известно.
ТСН имеет право открыть специальный счёт и расходовать деньги по своему усмотрению. И для этого не нужно ждать 2174 года от Рождества Христова, когда дома будут печатать на 3D-принтерах, а обслуживать их будут разумные человекоподобные роботы. Есть перечень работ по капремонту, есть минимальные объёмы — всё, собранные средства можно расходовать хоть сразу.
Прозрачность работы
По закону управляющая компания должна раскрывать информацию о своей деятельности. Стандарт раскрытия установлен отдельным приказом правительства РФ.
Желающие могут изучить отчёты ЖКЦ и попробовать в них что-нибудь понять. На специальные сервисы вроде ГИС ЖКХ управляшка, скорее всего, загружает более полную информацию. Но там общая информация на все дома, включая жилой фонд в Пересвете.
Правление ТСН по закону должно раз в год отчитываться перед общим собранием собственников. Можно установить свой регламент и свою форму отчётности.
Таблица плюсов ТСН
Вопросы-ответы
— Почему ТСН, а не ТСЖ?
— С 1 января 2014 года регистрируют только ТСН. По факту ТСЖ стала разновидностью ТСН, в нашем случае это одно и то же.
— Как технически создаётся ТСН?
— Нам нужно будет провести общие собрания собственников в каждом из 23 жилых домов, перед этим развесив объявление о проведении собраний. Сами собрания лучше всего проводить в очно-заочной форме: сначала собрались лично во дворе, проголосовали согласно повестке в бюллетене, а затем раскидали бюллетени в почтовые ящики для тех, кого не было на личной встрече. Поскольку мы создаём ТСН на несколько домов, то нам предстоит набрать 2/3 голосов собственников.
— Кто и как голосует за ТСН?
— Голосуют только хозяева имущества — те, кто являются собственниками квартир. Как физические лица, так и юридические. Адрес прописки при этом никакой роли не играет. Голосуем квадратными метрами по принципу 1 м2 = 1 голос.
— А если у квартиры несколько собственников?
— Они голосуют согласно своей доли.
— А не будет противостояния со стороны застройщика, учитывая его аффилированность с УК?
— Инициативная группа жителей вышла не на застройщика, а сразу на инвестора строительства. И получила его одобрение на создание ТСН. Условия застройщика, при которых он будет голосовать за ТСН вместе с жителями:
- Вхождение представителя «Берендея» в правление;
- Не препятствование дальнейшему строительству ЖК.
Ещё есть сложный вопрос со статусом земли (она должна войти в ТСН), его застройщик решает со своими юристами.
Со своей стороны, застройщик пообещал сохранить маршрутку, предоставить на льготных условиях помещение в ТЦ на первые полгода-год и частично субсидировать уборку территории.
— Как ТСН будет взыскивать долги?
— Здесь у ТСН те же самые полномочия, что и у управляющей компании. Долг за коммуналку — это обычный долг физического лица перед юридическим лицом. И не важно, перед УК или перед ТСН. Взыскивают долг точно так же — через суд.
— Кто фактически руководит работой ТСН?
— Управляющий орган товарищества — правление ТСН. Оно принимает решения по всем вопросам, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников. Правление ТСН избирается на общем собрании собственников на 2 года. Число членов правления определяется уставом.
Главное лицо — председатель ТСН, который избирается либо общим собранием собственников, либо правлением (прописывается в уставе).
— Кто осуществляет контроль за расходами ТСН?
— Внутри ТСН есть специальный орган — ревизионная комиссия. Она тоже избирается общим собранием собственников на 2 года. При этом члены ревизионной комиссии не могут быть одновременно членами правления. Ревизоры проверяют бухгалтерскую отчётность не реже чем 1 раз в год и делают заключение, о чём отчитываются перед собственниками.
— Чем законодательно регулируется деятельность ТСН?
— Раздел VI Жилищного кодекса РФ.
