Какие риски влечет договор с застройщиком по ИП?
— Планирую приобрести квартиру в новостройке в Симферополе. Застройщик предложил хорошую цену, но с 100% оплатой и через ИП. Какие документы я должен запросить у застройщика? Какие риски влечет такой договор с ИП?
Отвечает юрист Мария Назанская:
Если речь идет о новостройке, с застройщиком возможно заключать два варианта договоров: договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи. Здесь нужно обращать внимание на состояние объекта: если строительство жилого дома еще не завершено, следует заключить только договор долевого участия. На это прямо указывает Федеральный закон 214-ФЗ, который как раз регулирует все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства (в обиходе такой договор называют ДДУ).
Если многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, но у застройщика остались нереализованные квартиры, тогда у него есть вариант заключить с вами договор купли-продажи квартиры – в обиходе ДКП. Все иные варианты договоров и соглашений – займы, предварительные договоры и проч. – не законны.
Перед заключением любого из договоров посмотрите проектную декларацию застройщика на данный объект; они размещаются на сайте www.наш.дом.РФ во вкладке «Единая информационная система жилищного строительства» (ЕИСЖС). Из этой декларации вы увидите финансовое положение застройщика, площади, количество квартир, нежилых помещений, машино-мест, планируемых разместить в данном объекте, а также предполагаемые сроки ввода дома в эксплуатацию либо информацию о том, что объект введен, и массу другой полезной информации.
Там же, на сайте www.наш.дом.РФ, вы сможете увидеть и все самые актуальные документы на строящийся объект. В силу требований 214 Федерального закона застройщики размещают и градостроительные планы, и разрешения на строительство, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором идет строительство, а также ежеквартальную бухгалтерскую отчетность и даже аудиторские заключения.Шаблон договора участия в долевом строительстве тоже присутствует в системе у каждого застройщика. Вы можете заранее распечатать его и изучить более подробно в спокойной обстановке.
Если объект находится в стадии строительства, запросите у застройщика возможность ознакомиться с проектом. Копию вам, конечно, не предоставят в силу значительного объема данного документа, но для обозрения в согласованный день и час дать будут обязаны. Посмотрите планировочную организацию участка, где какие въезды и выезды, площадки и парковки. И главное – спрашивайте, больше спрашивайте. Чем более подробно вам расскажут о потенциальном объекте, тем меньше потом вероятность разочароваться в покупке.
Если же после изучения всей доступной информации и документов застройщика у вас останутся какие-либо вопросы, сомнения, обратитесь к специалистам. Это будет стоить вам денег, но внесет ясность и спокойствие, что явно будет способствовать принятию более взвешенного решения.
Теперь о том, почему застройщику выгодно заключить договор с ИП. Во-первых, в соответствии с 214-ФЗ, на граждан, приобретающими жилье для личных целей, а точнее для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются положения Закона о защите прав потребителей. Это влечет для застройщика увеличение размера штрафных санкций в виде дополнительных штрафов, предусмотренных за отказ от добровольного исполнения обязательств. Во-вторых, согласно 214-ФЗ, штрафы за нарушение обязательств перед гражданами уплачиваются застройщиком в двойном размере. Индивидуальный предприниматель по сути своей – тоже гражданин, но с точки зрения экономических взаимоотношений он субъект предпринимательской деятельности. В-третьих, можно предположить, что застройщик, заключив договор с ИП, надеется таким образом вообще вывести взаимоотношения из-под действия 214 Федерального закона. В статье 1 вышеупомянутого закона прямо говорится о том, что его действие не распространяется на отношения с предпринимателями. К таким ним будет применяться законодательство РФ об инвестиционной деятельности.
Еще возможно, что данное решение является для застройщика способом перевести судебные разбирательства в юрисдикцию арбитражного суда, где можно ощутимо снизить размер неустойки в соответствии с нормами гражданского кодекса и доказать несоразмерность санкций.
Следовательно, заключив договор в качестве ИП, вы рискуете утратить возможность получить больше денежных средств в качестве компенсации за нарушение своих прав, а также перевести судебные разбирательства в плоскость арбитражного процесса с профессиональными участниками и действием правовых норм об инвестиционной деятельности.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Все документы, которые вы должны запросить у застройщика, перечислены в п.2 ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К сожалению, объем ответа на ваш вопрос не позволяет их перечислить, но данный документ имеется в открытом доступе.
Также вам необходимо запросить у ИП, на основании какого договора он работает с застройщиком. Это может быть агентский договор, договор комиссии или договор поручения. Самым лучшим вариантом будет договор комиссии, когда ИП действует от имени застройщика и за его счет. В таком случае все обязанности перед вами по передаче квартиры будет нести застройщик.
Текст подготовила Мария Гуреева
Больше статей в Телеграм: https://t.me/realestate_rf