«Просто перестроить здание — недостаточно. Нужно понять, чем оно было, чем может быть, и зачем оно нужно городу сегодня» – Павел Новиков, управляющий ЦТО Станкозавод

– Павел, как бы вы сформулировали ключевое отличие редевелопмента от нового строительства? В чем его главная специфика и ценность в современном контексте?

– Редевелопмент — это комплексный процесс трансформации существующих городских территорий или объектов, который отличается от классического нового строительства своим фокусом на интеграцию в уже сложившийся городской контекст. В отличие от гринфилд-проектов, редевелопмент предполагает работу с ограничениями и вызовами, связанными с наследием, инфраструктурой, юридическими и социальными аспектами существующей застройки.

Главная специфика редевелопмента — необходимость балансировать между сохранением идентичности и исторического контекста объекта и его адаптацией под современные функциональные и экономические требования. Работа с наследием, историческим и культурным контекстом позволяет получить дополнительный потенциал проекта: такой контекст привлекает креативный класс, повышает знаковость объекта на рынке и формирует уникальную внутреннюю ценность, которую невозможно воспроизвести в новостройках.

В условиях дефицита свободных территорий и растущего спроса на качественные, городские пространства редевелопмент становится ключевым инструментом устойчивого развития, позволяющим получать хорошие экономические показатели и повышать социальную значимость проектов.

– Почему, на ваш взгляд, тема редевелопмента сейчас настолько актуальна и получает все большее развитие в крупных городах? Какие факторы этому способствуют?

– Актуальность редевелопмента сегодня во много обусловлена стратегией городского развития. Во-первых, это очевидный дефицит свободных земельных ресурсов в крупных городах, где расширение застройки «вширь» либо невозможно, либо ограничено экономической целесообразностью.

Во-вторых, растет понимание ценности культурного и исторического наследия как активов, способных не только обогащать городскую среду, но и повышать инвестиционную привлекательность проектов. Креативный класс и современные пользователи ищут не просто жилые или офисные площади, а места с характером, историей, аутентичностью — именно здесь редевелопмент раскрывает свой потенциал.

Наконец, нормативно-правовая база и городская политика в ряде регионов постепенно адаптируются к новым вызовам, создавая предпосылки для таких проектов преобразования территорий. Всё это в совокупности формирует благоприятный климат для развития редевелопмента, который уже становится драйвером качественного обновления городов.

– Какие типы объектов или территорий чаще всего становятся предметом редевелопмента? Есть ли определенные "лидеры" в этом направлении (например, промышленные зоны, ветхие жилые кварталы, исторические здания)?

– Действительно, в редевелопменте ключевыми объектами традиционно выступают бывшие промышленные территории и заводские комплексы, которые часто располагаются вблизи центра города или важных транспортных артерий. Они интересны своим масштабом, уникальной архитектурой и выгодным расположением, что открывает большой потенциал для создания креативных кластеров, общественных пространств и современных жилых комплексов.

Также отдельной и очень значимой категорией являются объекты культурного наследия. Их трансформация требует более основательного и бережного подхода — сохранения уникальных архитектурных и культурных особенностей с одновременной адаптацией под новые функции. Такие проекты приобретают высокий статус и пользуются спросом у инвесторов при наличии поддержки от властей.

Кроме того, сейчас набирают обороты проекты редевелопмента административных зданий позднего советского периода, что связано с изменениями в запросах на рабочие пространства и форматы бизнеса.

В целом, лидерами остаются промышленные территории и исторические объекты, но спектр редевелопмента постепенно расширяется, отражая динамику городского развития.

– Каковы основные движущие силы (драйверы) для девелопера, когда он принимает решение о редевелопменте, а не о строительстве "с нуля"? Что является главной мотивацией?

– Большинство девелоперов ориентируются на проекты «с нуля», потому что это более привычный и стандартизированный формат с предсказуемой операционной моделью. В таких условиях объекты для редевелопмента часто остаются вне их поля зрения и недооценены с точки зрения рынка.

Именно это создаёт уникальную возможность: сниженный порог входа в проект и потенциально высокую доходность для тех, кто готов мыслить нестандартно и использовать креативный подход. Редевелопмент — это не просто реконструкция, а возможность создать продукт с уникальным характером, который нельзя повторить создавая с нуля.

Таким образом, главная мотивация — это сочетание экономической выгоды от приобретения недооценённых активов и потенциала для создания уникальных, востребованных на рынке пространств.

– Как вы оцениваете финансовые риски в редевелопменте по сравнению с "зеленым полем"? Какие особенности влияют на экономику проекта?

– Финансовые риски в редевелопменте существенно отличаются от рисков стандартного девелопмента. С одной стороны, у проекта уже есть существующая инфраструктура, сети, контекст, что снижает часть затрат и неопределённостей — например, в части коммуникаций или транспортной доступности.

С другой стороны, редевелопмент всегда сопряжён с рядом уникальных вызовов: это может быть техническая сложность реконструкции, необходимость экспертиз, непредсказуемые затраты на демонтаж или укрепление конструкций, юридические ньюансы. Эти факторы требуют более тщательного технического и юридического аудита на этапе подготовки.

Экономика проекта часто зависит от способности девелопера гибко управлять этими рисками, корректировать бюджет и график стройки. При грамотном управлении редевелопмент может обеспечить более высокую рентабельность за счёт уникальности продукта и снижения конкуренции.

В итоге — финансовые риски не выше, но они иные по своей природе, требуют специфического опыта и стратегического подхода.

– Как вы работаете с общественным мнением и ожиданиями жителей при реализации проектов редевелопмента, особенно если речь идет о старых, привычных для них территориях?

– Работа с общественным мнением — одна из самых сложных и чувствительных задач в редевелопменте. Всё зависит от коллективной памяти и эмоциональной связи людей с конкретным местом. Бывают ситуации, когда девелопер, невзирая на историческую ценность территории, начинает сносить объекты и заменять их новоделом, что неизбежно вызывает негативную реакцию общества.

На практике, даже когда мы запускаем креативный кластер на базе уже давно закрытого завода, сталкиваемся с мнением, что лучше бы завод восстановили и продолжали выпускать прежнюю продукцию. Здесь важен именно подход — нужно не просто менять физическую среду, а создавать новую ценность, основанную на уникальности и истории объекта.

В наших проектах, например на Станкозаводе, мы стараемся бережно относиться к памяти места. Мы сохранили историческое название, и формируем не только сам объект, но и инфополе вокруг него. Создаём общественные пространства, которые открыты для горожан — это и выставки, и площадки для отдыха, и городские события, рабочие места креаторов и площади для малого бизнеса. Мы не просто осваиваем территорию, а вовлекаемся в культурный процесс: участвуем в городских мероприятиях, занимаемся просвещением, рассказываем об истории завода и его роли в развитии города. Мы транслируем это через собственные каналы коммуникации и открытые события — от концертов до лекций по урбанистике, архитектуре и культуре. Создаем и расширяем комьюнити – объединяем людей, разделяющих наши ценности, которые становятся нашими «амбассадорами» Это и есть наша форма работы с сообществом — живая, органичная.

– С чего начинается идеальный проект редевелопмента? Какие первые шаги вы считаете самыми критичными для успеха?

– Редевелопмент начинается не с расчётов и чертежей, а с умения увидеть невидимое — почувствовать потенциал в том, что на первый взгляд может казаться устаревшим, забытым, неэффективным. Это визионерская работа. Нужно уметь читать место: его ткань, его прошлое, слабые сигналы, которые оно излучает — следы деятельности, культурные коды, ожидания среды.

Первый критически важный шаг — это формирование образа будущего. Не просто функциональной программы, а смысла: зачем это место должно жить дальше и как именно оно может быть переосмыслено. Это видение должно быть не навязанным извне, а родиться из самой структуры места и его истории.

Дальше, если позволяет время возможна быстрая проверка гипотез через действия. В отличие от гринфилда, редевелопмент позволяет пробовать временные форматы: фестивали, выставки, рейвы, лекции. Мы можем включить территорию в культурный и коммуникационный оборот ещё до стройки. Так можно протестировать и аудитории, и сценарии и интерес к проекту. А заодно уже начинает формироваться сообщество вокруг проекта.

Очень важна насмотренность — у команды должен быть бэкграунд прочтения других успешных кейсов, чтобы не клонировать их, а понять подход. И, конечно, команда должна быть готова работать с неоднозначностью: тут не бывает стопроцентной определённости, всегда есть импровизация, пластичность, работа с форс-мажором.

– Есть ли конкретные тренды в редевелопменте, которые, по вашему мнению, будут доминировать в ближайшие 5-10 лет?

– Один из главных трендов — это гибридизация функций. Пространства больше не работают по модели: здесь только офисы, тут только жильё, а здесь кафе. Выигрывают проекты, которые, умеют создавать живую экосистему: где можно жить, работать, учиться, отдыхать и получать культурный опыт. Это особенно важно в редевелопменте, где сам объект уже содержит в себе историю и структуру, способную принять такую сложность.

Второй важный тренд — это редевелопмент как культурная стратегия. Всё чаще мы видим, что за счёт креативных индустрий, образовательных форматов, музейных и событийных программ происходит не просто освоение территории, а её превращение в точку притяжения. Такие проекты получают высокую символическую и экономическую отдачу. Это то, что отличает средовой редевелопмент от просто реновации.

Третий тренд — работа с комьюнити не как формальность, а как полноценный вектор развития проекта. Это означает не только вовлечение, но и создание условий для устойчивого развития. Успешные проекты всё чаще растут не вокруг здания, а вокруг людей.

Так что тренды понятны: экосистемность, культура, комьюнити, устойчивость. А дальше всё зависит от того, как ты это воплощаешь — формально или по-настоящему - искренне.

– Как вы видите будущее редевелопмента в России? Какие регионы или города, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, имеют наибольший потенциал?

– Москва и Петербург действительно задали высокий темп и давно развиваются в этом направлении. В городах-миллионниках процесс пока не так активен, но потенциал огромный: это и бывшие промзоны в центре, и недооценённые здания постсоветской эпохи. Здесь редевелопмент — это не просто инструмент освоения территории, а реальный шанс обновить городскую ткань не через снос и уплотнение, а через работу с идентичностью, функциональностью и вовлечением сообществ.

Я бы выделил, например, Нижний Новгород, Самару, Казань, Екатеринбург, Тюмень — у каждого из них свой сценарий, свой исторический и ментальный бэкграунд, но общий вектор очевиден: нарастающий запрос на новые городские форматы и современную среду. Это города с университетами, творческими индустриями, молодым активным населением — идеальная почва для осмысленного редевелопмента.

Важно понимать: редевелопмент — не архитектурное упражнение, а инструмент развития. Он основывается на определенной плотности контекста — плотности застройки развитости рынка труда, культурной и потребительской активности. Чтобы проект был жизнеспособным, недостаточно просто «обновить здание». Чтобы вдохнуть жизнь нужны люди — активный, креативный класс, для которого пространство становится инструментом самореализации. Только тогда рождается органическое заполнение, формируется экономическая модель и появляется интерес со стороны инвестора.

В малых городах такие проекты возможны (мы не берем в расчет туристические места), но чаще всего только при участии муниципалитета или региональной власти. Без внешнего участия редевелопмент там ограниченно возможен – событийные фестивальные истории, локальные музеи, точечные проекты местных меценатов. Но в массе своей это непростая задача: не хватит платёжеспособного спроса, не будет устойчивого трафика, не запустится мультипликативный эффект. То есть, для уверенного запуска редевелопмента нужно одновременно две вещи: зрелая городская среда и уже сформировавшийся рынок смыслов и потребностей. Без этого любой проект рискует остаться архитектурным артефактом — красивым, но мёртвым.

– Если бы вы могли дать один универсальный совет девелоперам, которые задумываются о редевелопменте, что бы это было?

– Не заходите в редевелопмент без внутренней готовности слышать, сомневаться и переосмыслять, и делать заново. Это не тот формат, где можно действовать по шаблону. Это работа на границе проектирования, культурной антропологии и городского менеджмента.

В редевелопменте нет универсальных решений — каждый проект уникален, и, если пытаться натянуть типовые сценарии, можно разрушить саму суть места.

Редевелопмент требует интеллектуального и эмоционального включения. Просто перестроить здание — недостаточно. Нужно понять, чем оно было, чем может быть, и зачем оно нужно городу сегодня. Быть не только строителем, но и куратором, исследователем, визионером. У кого это получается — получают не просто качественный экономический результат, а знаковый проект, который становится частью городской идентичности.

8-10 июля Школа Девелопера совместно с Никитой Петуховым (Станкозавод/REC) отправляются в бизнес-тур "Объекты редевелопмента, которые зарабатывают - Московская область и Тула". Приглашаем присоединиться! Совсем скоро регистрация будет не доступна. Поторопитесь!