Инструкция по поиску недооцененных объектов недвижимости
Рассмотрим основную последовательность действий, которые в той или иной мере знакомы вам.
- Анализ рынка недвижимости;
- Выбор наиболее интересных предложений;
- Как использовать площадки для поиска недооценных объектов;
- Встреча непосредственно с продавцом;
- Оформление сделки, особенности взаимодействия с банком, с МФЦ;
- И, как конечный итог, переоформление объекта на нового владельца.
Первое, что мы делаем - это идем на какую-либо открытую площадку.
В настоящий момент существует огромное количество таких площадок: Авито, Циан, Домклик, Яндекс-недвижимость, Юла.
На самом деле их огромное количество и многие из них пересекаются. Предложения схожи, зачастую люди выкладывают свои предложения на несколько площадок, но присутствуют и уникальные предложения.
Выбор объекта мы осуществляем исходя из следующий основных критериев:
- Месторасположение;
- Цена либо за 1 кв.м., если мы говорим об апартаментах, коммерческой недвижимости, квартирах и за 100 кв.м. (так называемых сотках), если мы говорим о земельных участках;
- Как использовать площадки для поиска объектов;
- Возможность дальнейшей реконструкции, модернизации, реорганизации объекта;
- Перспектива его дальнейшей реализации после проведения такой реконструкции, реорганизации.
Исходя из первого критерия мы анализируем весь рынок, чтобы понять насколько рентабельно предложение.
При выборе объекта недвижимости лучше всего ориентироваться на:
а) объекты эконом-класса, которые имеют статус «жилая недвижимость» или «апартаменты», тк такие объекты быстрее продаются, они всегда актуальны, особенно в кризисные времена;
б) помещения и апартаменты с целью деления их на более мелкие площади, что сильно повышает стоимость квадратного метра при продаже, за счет этого объект становится более ликвидным.
Стоит рассматривать недооценённые объекты недвижимости.
а) Недооценённый объект - это тот объект, который дешевле аналогичных объектов на рынке. Это может быть как объект в новостройке, так и стоящий объект продолжительное кол-во времени, например: большой неликвид (но который можно разделить на небольшие объекты);
б) С изношенным ремонтом - зачастую такие объекты могут быть не дальновидны, но если там есть ряд других преимуществ, например: недалеко ходит общественный транспорт, метро, рядом есть торговый центр или крупный университет, в таком случае можно *обновить это помещение*, сделать там ремонт, обустроить и продать на порядок дороже, тем самым заработать на разнице.
Узнаем средний ценник за 1 кв.м. в разных районах города, либо области, либо за 100 кв.м., если мы говорим о земельном участке.
Мы должны понимать для каких целей берем этот объект недвижимости.
Например, выбирая объект по низкой цене, мы проанализировали рынок и увидели, что есть какое-то предложение от какого-то застройщика с невысокой ценой за 1 кв.м. на стадии котлована.
То есть, мы сразу для себя понимаем, что можем взять такой объект, например, для того, чтобы в дальнейшем мы смогли его реализовать после того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Соответственно, цена за 1 кв.м. вырастет в значительной степени и мы сможем данный объект выгодно продать.
Либо мы берем какой-то земельный участок и сразу смотрим на его конфигурацию и понимаем, что можем сделать из него 2 земельных участка, так как рядом есть кусок неразграниченной земли. Например, берем земельный участок площадью 10 соток, делим его на 2 участка в 6 и 4 сотки. К участку, который составляет 4 сотки прибавляем еще 4 сотки неразграниченной земли и у нас получается 2 больших земельных участка. Один из них нам достанется бесплатно. Это очень рабочая схема, кадастровые инженеры любят этим промышлять.
Либо мы берем какую-то квартиру или апартаменты и делаем из неё несколько квартир. Можем сделать несколько помещений, раскадастрировать, продать.
На примере циана показываем как искать объекты:
- Заходим в приложение, переходим в раздел «поиск»;
- Далее заходим в Параметры настроек и указываем интересующие нас фильтры;
В этих фильтрах можно выбрать:
1. Город и район (можно указать улицу, метро, название района или ЖК)
2. Тип недвижимости: жилая/коммерческая, новостройки/вторичка/комната и тд.
3. Комнатность в квартире: студия/1-комнатная/2-комнатная/и тд.
4. Далее устанавливаем цену. Заходим в указанный раздел. Цену можно выставить в абсолютном выражении, либо за м2;
5. Как правильно производить расчет доходности объекта с ипотечным плечом:
Цена: 5 000 000 р. (возможен торг);
Ежемесячный платёж по ипотеке: 38 876 р. (при условии ипотеки на 30 лет);
При росте цены на 55% за 6 мес. (средний цикл на примере одного из объектов) = 7 750 000 руб.;
Рост обусловлен реализацией площади под жильё и улучшением условий внутри помещения (деление, ремонт);
50 000 руб. - документация и оформление;
Расчёт прогнозируемой доходности:
7 750 000 - 5 000 000 - 233 256 - 50 000 - 950 000 = 1 516 744 р.;
Прибыль на вложенные 1 983 256 руб. (ПВ, начальные затраты, платёж по ипотеке, ремонт, оформление) = до 76 % за полгода.
Если говорить касательно оформления сделки, то здесь ничего сложного нет.
На площадке, где мы выбрали понравившееся предложение, недооцененный объект с хорошей перспективой реализации, мы связываемся с продавцом через мессенджер, либо по телефону и обсуждаем с ним условия приобретения.
Лично я рекомендую приобретать дорогостоящие объекты через аккредитив, либо через банковскую ячейку.
Смысл прост - мы приобретаем объект, наш продавец не получает деньги до момента пока мы не получаем объект. Для вас риски в данном случае минимальны, вы не отдаете деньги вперед за объект и потом ждете перерегистрации и непонятно, чем она закончится.
Это мой вам совет - аккредитив или банковская ячейка - это защита от мошенников.
Нотариальная сделка тоже хороший вариант. Нотариус по закону ответственен головой за все сделки, которые он регистрирует.
Обязательно запрашиваем у продавца предварительно следующие документы:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (если старый объект, то свидетельство, если с 2015 г., то выписка ЕГРН);
- копия паспорта продавца;
- документ-основание приобретения продавцом права собственности (договор дарения, купли-продажи, то есть каким образом он приобрел право на этот объект, законно им владеет, чтобы хоть немного узнать историю объекта.
- Обратить внимание на то, состоял ли продавец в законном браке на момент приобретения объекта. Это важно, особенно при покупке квартиры.
- Наличие несовершеннолетних детей у продавца. Семейный кодекс никто не отменял, выделение доли через маткапитал. Чтобы не остаться в дураках с такой квартирой, в которой у вас будет априори существовать чей-то ребенок, которого нельзя выписать. Чтобы избежать проблем, лучше на все это обращать внимание.
Нюансов много и на всех останавливаться не буду.
После того, как мы посмотрели все эти документы,
необходимо проверить их подлинность. Запросить по регистрационным номерам в соответствующих органах в рабочем порядке информацию, т.е. узнать существуют ли эти документы или нет, насколько вся эта информация достоверна. Сейчас по паспортным данным могут проверить все, что угодно.
Надо понимать, что мошенников очень много и мы не хотим с ними столкнуться и поэтому проверить документы - это наша первоочередная задача.
Если мы ещё до момента встречи очень тщательно подошли к вопросу и проверили все документы и уверены на 100%,
что этот объект хороший, чистый, что он действительно принадлежит этому собственнику, проблем с ним нет, и мы четко понимаем, что хотим с ним делать, то обязательно с собой на встречу берите договор аванса, либо договор задатка.
Когда вы придете смотреть объект, человек будет смотреть на вашу реакцию.
То есть, ему важно будет понимать, насколько вам понравился объект, возможно вы уже долго ищете и устали. Исходя из этого, он может немножко сыграть на вашей психологии. Если у вас с ним еще нет никаких договорных отношений и соглашений, он может делать со своим объектом все, что угодно.
Вы с ним добродушно поговорите, он расскажет вам об объекте, вы скажете, что объект вам очень нравится. Затем вы говорите, что сейчас привезете аванс и жмете ему руку. Человек, видя это, начинает понимать, что может получить больше и включает режим аукциона. Он будет вас разводить на дополнительные деньги. Не обязательно, что будет именно так, но очень часто так и происходит. Я сам лично с этим сталкивался, поверьте мне, это возможно.
Например, он вам звонит и говорит: “Знаешь, мне предлагают за этот объект на какую-то сумму больше”. Может быть ему реально предложили, а может быть и нет, но зачастую это просто является разводом на деньги, так как он увидел, что объект вам понравился.
Чтобы этого избежать, мы с собой имеем договор аванса, либо задатка. Как только мы все обсудили, посмотрели объект, он реально существует, он нам нравится, мы должны сразу подписать соглашение. Это позволит нам избежать аукциона. Почему?
Аванс или задаток подписывается на 5-10% от стоимости объекта. Если у нас объект стоимостью 3 млн. руб., то соглашение на 150 тысяч рублей будет нормальным.
Разница между авансом и задатком принципиальна.
И то и другое является некоей денежной суммой, которую мы вносим в счет оплаты объекта недвижимости будущего.
Например, у нас есть 3 млн.руб., мы вносим 150 тысяч рублей как аванс, либо как задаток и соответственно 2 млн 850 тысяч рублей мы вносим потом.
Но принципиальная разница в том, что аванс подлежит возврату по ГК РФ в любой момент. Если вы внесли аванс, это не гарантирует для вас ничего.
Человек может вам позвонить и сказать: “Мне предложили больше. Я аванс возвращаю и больше я с тобой ничего иметь не хочу.”
Если мы говорим о задатке, то с задатком все интереснее. Задаток нельзя вернуть просто так. Если мы подписываем задаток, то это некий гарант того, что два человека договорились.
Они подписывают договор и несут за это некую ответственность. В дальнейшем, если покупатель начинает уходить от сделки и этот объект ему не нужен по каким-то причинам, например, не хватает денег, то задаток не возвращается.
Такая же ситуация с продавцом. Если вы внесли ему задаток, а потом он начинает аукцион, больше-меньше, то вы ему спокойно абсолютно говорите: “Дружище, будь добр, верни мне задаток в двойном размере в качестве неустойки.” И это очень хороший гарант того, что мы избежим гонки за объектом.
Я лично этим пользовался и реально отсекал такие игры. Если продавец плохо понимает разницу между задатком и авансом, то он подписывает договор задатка и потом он обязан либо заключить сделку, либо вернуть задаток в двойном размере. Никому это не нужно, поэтому такие моменты очень хорошо отсекаются.
На что важно обратить внимание в договоре задатка:
- реквизиты сторон (дата рождения, паспортные данные);
- обязательно проверяем стоимость объекта, на какой момент мы должны заключить договор, в скольких экземплярах, характеристики объекта здесь также прописываются;
- сами условия по которым будут потом возвращены или не возвращены деньги по задатку, это очень важный момент и мы на это обращаем внимание.
Мы подписываем соглашение аванса (либо задатка) и, к определенной дате, мы осуществляем подписание основного договора купли-продажи. Я делаю это в 4-х экземплярах.
Можно сделать и в 3-х экземплярах: по одному каждой из сторон, а один экземпляр идет в Росреестр и остается у них.
Итак, мы встретились и подписали соглашение.
Затем в течение, как правило, 3 дней покупатель идет в банк, обозначенный в договоре купли-продажи, обозначать счет в котором он должен внести депозит на сумму аккредитива.
Он открывает этот аккредитивный счет и вносит в него средства, то есть пока не перечисляет что-то продавцу, а просто вносит средства на аккредитивный счет, указанный в договоре, за вычетом той суммы, которую он внес по авансу либо задатку. Получает на руки специальную квитанцию. Продавец также уведомляется о том, что на его имя был открыт счет аккредитив на такую-то сумму. Он понимает, что деньги у вас есть, они поступили, все в порядке.
Далее, покупатель совместно с продавцом встречаются уже после подписания с сшитыми договорами с приклеенными бумажками с росписями и передают их на регистрацию сделки в Росреестр.
Им с собой необходимо иметь стандартный набор документов:
- паспорта
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости продавца
- подписанные и сшитые договора купли-продажи.
Через 9 рабочих дней в случае, если регистрация прошла успешно и никаких подводных камней нет, они приходят вместе в МФЦ и получают каждый свою копию договора, которая остается у них.
В конце продавец и покупатель забирают документ со специальным штампом Росреестра о прохождении перерегистрации.
Кроме того, покупатель получает выписку ЕГРН с записью о том, что он является собственником объекта, то есть, что регистрация прошла успешно. Продавец теперь может с этим самым договором идти в банк и получать свои денежные средства на счет.
По условиям аккредитива счет для него разблокирован только после того, как успешно проходит регистрация. Этот договор он получает со штампом и может смело идти в банк получать свои деньги.
Продавец получает в банке средства на свой счет на основании зарегистрированного договора купли-продажи. А покупатель радуется, что стал собственником нового объекта недвижимости.
Остановимся на нескольких важных моментах договора купли-продажи.
Здесь основные характеристики объекта недвижимости, на что мы обязательно обращаем внимание:
- адрес
- кадастровый номер,
- площадь,
- жилая площадь, если это квартира.
- Если земельный участок: категория земель, вид разрешенного использования.
- Далее идем и смотрим обязательно основание, на котором продавец ранее зарегистрировал свое право.
- Далее, сумма, условия аккредитива. Условия аккредитива могут не прописываться в задатке, либо в авансовом соглашении.
В авансе и задатке советую не мудрить, там все просто: в счет покрытия объекта платятся средства таким и на таких условиях. Но уже в основном договоре мы расписываем как именно происходит оплата, т.е. здесь конкретно о том кто получатель, номер счета в каком банке, в течение стольки-то дней с момента подписания договора открыть аккредитив.
Т.е. платеж по аккредитиву будет поступать на следующих документах: оригинал, в моем случае это был оригинал выписки, но второго пункта может не быть.
Может быть только оригинал договора купли-продажи, также зарегистрированного в Росреестре. Можно сделать так. Какой-то большой разницы в этом нет.
Далее, состав передаваемого имущества. Это обязательно надо прописывать в договоре. Если это земельный участок, то можно подробно не расписывать. Я взял пример с квартирой, здесь мы должны четко расписать перечень передаваемого имущества, то есть что конкретно, какие именно предметы быта, мебель, в каком состоянии нам будет передано. И еще, немаловажно, сфотографировать квартиру.
Ответственность сторон. Здесь лично я всегда прописываю, что именно гарантирует продавец. Гарантия, что квартира не отчуждена, не в споре, не в аресте, долгов не имеется, не является ответчиком, банкротом.
Стандартный набор каких-то требований, что не имеет притязаний 3-х лиц, задолженности по налогам, прописанных людей и т.д. Прописанных еще можно пробить по домовой книге.
На этом все. Понятно, что все вопросы мы здесь охватить не можем, но все же с основными моментами вы ознакомились достаточно хорошо. Всем спасибо за внимание!