Покупка жилья (на этапе строительства), кредит

Как и в случае ремонта, не претендую на исчерпываемость информации, так как в этом вопросе опыт может быть очень разнообразным и один переезд такого разнообразия не обеспечивает.

Дополнительные расходы при покупке жилья в личное пользование

(как инвестиции будет дороже)

1. Процент маклеру - от 3 до 6 процентов от стоимости жилья, зависит от маклера и особенностей жилья. Если покупать от застройщика, соответственно, будет без этого процента.

2. Внесение в реестр (Grundbucheintragung) - около 0,5 процента.

3. Налог на покупку жилья - Grunderwerbssteuer. Размер зависит от федеральной земли (на севере дороже, в Баварии дешевле, есть тенденция к повышению) и колеблется от 3,5 до 6,5 процентов. В Баден-Вюртемберге, к примеру, было 5 процентов, в Берлине - 6 процентов. Из стоимости вычитаются дорогостоящие дополнительные части интерьера, вроде встроенной кухни, если они покупаются вместе с жильем.

4. Услуги нотариуса. Нотариус берет, по сведениям Интернета, от 1 до 1,5 процентов, но я видела в рекламе 1,7 процента. Нотариус берет деньги несколько раз: сначала за оформление сделки, потом за внесение прав на недвижимость в реестр. Если покупается строящийся дом, то последний гонорар нотариусу может быть выплачен года через два после первого.

Таким образом, если мы покупаем квартиру в Баден-Вюртемберге стоимостью 230 тысяч евро у застройщика (то есть без маклера), то наша цена в результате будет около 246 тысяч.

Получение кредита

1. Как советуют, нужно обойти несколько банков и выбрать наилучшие условия. На практике реальные условия можно узнать, только договорившись о термине, иногда и не за одну встречу. Поэтому обойти несколько банков вряд ли получится, хорошо если два. При этом сроки могут быть ограничены: строительная фирма хочет договоренность о кредите для закрепления квартиры за покупателем, банки дают короткое время для раздумья и тоже хотят какие-нибудь бумажки от строителя. Получается, что решить вопрос нужно будет скорее всего в течение двух недель.
В банк по кредитным вопросам заскакивать приходится регулярно, поэтому удобно, если филиал под боком. На нашем уровне немецкого (вокруг В1) кредитные вопросы - на грани понимания. Банковские служащие обожают сложнейшие пассивные и вежливые конструкции с würde, отчего быстро теряешь нить разговора.

2. За соответствие нового жилья повышенным нормам теплоизоляции дают часть кредита по выгодной ставке (как господдержка). Могут быть и другие льготные кредиты (см., например, сайт организации KfW, выдающей Baukindergeld и льготные кредиты).

3. Покупка на этапе котлована чревата тем, что строительство задержится и кредит не будет выбран за год. Тогда банк берет процент за задержку (это может быть не самая копеечная сумма, например около 100 евро), поэтому первый платеж, с которого начинается выдача кредита, лучше по возможности оттянуть. Счета за работы выставляются застройщиком частями, всю сумму фирма взять заранее не имеет права.

4. Важный пункт в договоре о кредите - фиксированность процента и возможность выплачивать какие-то суммы сверх обычных выплат (Sondertilgung).

Строительство

1. Сроки сдачи жилья - больное место строителей, по всей видимости, во всем мире. Поэтому обещаниям сдать жилье раньше срока, указанного в договоре, верить не нужно нисколько, ни минуты на эти обещания не рассчитывать и вообще заложить мысленно дополнительные полгода от планируемого срока. От старого жилья отказываться тогда, когда станет очевидно, что квартира практически готова (остается покраска, поклейка, полы), дав себе как минимум месяц после даты, указанной в договоре.

2. Безответственность за собственные слова - также общая черта строителей. Метод борьбы вижу только один: конспектировать сказанное и просить подписать. Особенно в пунктах, касающихся дат и размеров. Вот вам говорят, что тут на плане труба вас не касается - записать это под роспись. Вот вам говорят, что труба будет малюсенькая - тут вы бумажку: А насколько малюсенькая? - и подпись, пожалуйста.

3. Стройка, в которой внутренние работы оформляются отдельно с каждой фирмой, с выставлением счетов напрямую покупателю, с одной стороны выгодна: не накручиваются лишние услуги и налоги. Кроме того, эти работы можно включить в налоговую декларацию и получить 20 процентов со стоимости работ обратно. С другой стороны, разборки и претензии во многом лягут на ваши плечи. Поэтому по возможности нужно следить очень внимательно за работами. Надеяться на то, что строители будут думать своей головой, не приходится. Например, выбран уровень установки унитазов один, а сделан другой. Переделать без больших затрат нереально и добиться этого можно будет только через адвоката. Или есть у вас три плитки в туалет с рисунком, а остальные без рисунка - нет смысла надеяться, что плиточник положит эти три особенные плитки хоть сколько-нибудь разумно. Он ляпает их все подряд в том порядке, в каком они лежат в коробке, и результат получается весьма своеобразный. Поэтому если какие-то моменты являются существенными, нужно звонить этим фирмам, спрашивать, когда они собираются выполнять те или иные работы, приезжать и проводить беседы.

4. Все планы нужно готовить заранее, так как встреча с электриком и сантехником будет за много месяцев до сдачи квартиры и они ожидают, что у вас уже спланирована кухня, ванная, расположение мебели и розеток. Отсюда возникает необходимость планировать кухню уже тогда, когда у дома еще не готова крыша. И кухня превращается в головную боль: в готовой квартире возникают какие-то незапланированные выступы - в кухне начинают ужиматься шкафчики, кухня уже готова - а вокруг трубы возникло 20-сантиметровая изоляция. Уламываешь строителей уменьшить изоляцию - они, естественно, плачутся, что никак нельзя, а продавец кухни заявляет, что два новых шкафчика будут стоить как четверть кухни.

5. Планирование кухни на фирме занимает часа два, плюс неоднократно приходится уточнять и доделывать. Окончательная цена берется с какого-то волшебного потолка. В эту цену можно вбить совершенно разные вещи, если как следует покапризничать. К примеру, мы загнали в стоимость посудомойку и плиту от Боша, а не от какой-то там всунутой изначально в план Конструкты (А что это вообще такое Конструкта? - Это как Фольксваген в мире бытовой техники - по словам продавца:)), при этом цена не изменилась. Obi как поставщик кухни мне не понравился за эту полную непрозрачность стоимости, за то, что невозможно получить подробности плана и серии включенных приборов, не подписав договор, за то, что монтажная фирма в лице немолодого обросшего типа алкоголического вида и его дочери, побившей нам стену рабочей поверхностью, не лезла ни в какие ворота (обои пришлось переклеивать, водопровод - чинить от протечки, мойку заново фиксировать, верхние шкафы - перевешивать). Как и с рабочими, нужно следить, вовремя предупреждать глупости, так как исправить потом себе дороже, вносить ошибки в протокол и ругаться.
Если когда-нибудь придется делать еще раз, мы решили, что проще купить кухню по спецпредложению в уже почти готовую квартиру или самим в Икее и самостоятельно установить ее, что выйдет медленнее, но зато без переделок.
В том, что касается кухни, со строителями надо заранее обсудить вопрос, выдержит ли стена верхние шкафчики, так как некоторые стены в современных домах вообще мало что способны выдержать (в таком случае делается усиление стены на нужной высоте).