Трансформация Рынка Недвижимости: Токенизация Активов и Использование Смарт-Контрактов
I. Блокчейн и его потенциал в оцифровке документов на землю и недвижимость
Блокчейн - это децентрализованный цифровой реестр, распределенный по нескольким компьютерам, записывающий транзакции таким образом, что их нельзя изменить без согласия сети и изменения всех последующих блоков.
В контексте записей о земельных участках и недвижимости блокчейн может быть использован для безопасного и прозрачного отслеживания собственности и передачи прав на недвижимость. Использование новой технологии для цифровизации записей о земле и недвижимости, может иметь несколько преимуществ. Например, это может помочь снизить риск мошенничества, поскольку все транзакции записываются в безопасный и неподдельный реестр. Это также может сделать процесс передачи собственности более эффективным, так как он может автоматизировать многие этапы и уменьшить потребность в посредниках. Кроме того, технология может повысить прозрачность рынка недвижимости, поскольку все записи будут общедоступными в реестре.
Основываясь на исследовании по которой пишется статья, технология блокчейн все ещё находится в своем начальном этапе, но у нее уже виден потенциал значительно повлиять на отрасль архитектуры, инженерии и строительства в будущем, возможно, даже радикально улучшить ее.
Выделяется шесть ключевых областей отрасли, в которых блокчейн может быть успешно применен:
- Моделирование информации о строительстве и компьютерное проектирование
- Управление контрактами и смарт-контрактами
- Управление строительными проектами
- Смарт-здания и смарт-города
- Управление цепочкой поставок в строительстве
- Собственность, земельные права, управление активами и обслуживание в недвижимости. (Статья сфокусируется на шестой из вышеупомянутых ключевых областей)
Текущая ситуация в сфере недвижимости
Проблемы традиционного сектора недвижимости.
Отрасль недвижимости считается важной для экономики и играет значительную роль в жизни людей по всему миру. Общая стоимость мирового рынка недвижимости была рассчитана в 2021 году в размере 3,7 триллиона долларов и прогнозируется рост по годовой ставке 5,2% в период с 2022 по 2030 год (Grand View Research Inc 2022). Инвестиции в недвижимость обычно приносят более высокие доходы по сравнению с фондовым рынком, при этом они менее волатильны и предлагают налоговые льготы. Тем не менее отрасль в последние годы претерпела незначительные изменения и все еще зависит от устаревших методов проведения сделок и ведения записей, особенно в развивающихся странах. Проблемы, такие как ограниченное участие, медленные и затратные процедуры проверки и ограниченные иностранные инвестиции, среди прочего, мучают отрасль. На рисунке показана текущая экосистема недвижимости, различные стороны, вовлеченные в нее, и соответствующие взаимодействия и транзакции между ними.
- Продавец (Seller)
- Покупатель (Buyer)
- Риелтор (Realtor)
- Оценщик недвижимости (Property Appraiser)
- Инспектор недвижимости (Property Inspector)
- Жилищный кооператив (Co-op)
- Переговоры (Negotiation)
- Банк продавца (Seller Bank)
- Банк покупателя (Buyer Bank)
Основными недостатками и ограничениями являются:
- Наличие большого количества посредников, что замедляет транзакции и увеличивает их стоимость.
- Наличие долгих и трудоемких процессов проверки финансов и документов.
- Дороговизна, сложность и время затратность инвестиций за рубеж, из-за различных требований, таких как открытие международных банковских счетов, финансирование, аккредитация, хорошая кредитная история и доступ к управляющим фондами, спонсорам и даже гражданству. Из-за всего этого бизнес в области недвижимости часто ограничен конкретными географическими местоположениями.
- Осуществления транзакций через банковские переводы, которые дороги и медленны в проверке.
- Ограничения участия, поскольку высокая стоимость инвестиций в недвижимость делает ее доступной только для богатых, хотя практически все интересуются жильем.
- Не поддерживание долевой собственности, что было бы удобно для очень маленьких инвесторов с ограниченными средствами.
- Страдание системы от низкой ликвидности, так как традиционно активы в недвижимости сложно обменивать или преобразовывать в наличные из-за их высокой стоимости и расходов, связанных с посредниками, при каждой завершенной сделке.
Решения, которые может предложить блокчейн
Появление технологии блокчейн может революционизировать отрасль недвижимости, предоставляя безопасные и невозможные к подделке цифровые записи о собственности и транзакциях, хранящиеся в децентрализованном виде. Технология блокчейн повышает эффективность верификации и устраняет необходимость в посредниках и прочие инновации.
Децентрализация: Децентрализация в технологии блокчейн означает распределение компонентов системы и полномочий по принятию решений среди нескольких участников, а не их централизацию в одной сущности. В контексте недвижимости это означает, что собственность и транзакции записываются в блокчейн, а не в централизованной базе данных, контролируемой единственным органом, как это обычно бывает. В децентрализованной системе нет единой точки отказа, и информация распределена между всеми узлами, что делает ее гораздо сложнее для взлома или подделки записей. Это снижает затраты на безопасность и доверие.
Неизменность: Децентрализированный характер блокчейна обеспечивает более прозрачную и безопасную систему. В блокчейне однажды подтвержденные записи необратимы. Таким образом, блокчейн может гарантировать, что записи точны, безопасны и не могут быть изменены или удалены, предоставляя безопасный способ подтверждения собственности и упрощая транзакции.
Посредничество и снижение затрат на верификацию: В традиционной системе недвижимости стоимость верификации может быть довольно высокой из-за необходимости участия различных посредников, как показано на рисунке, для проверки собственности и передачи недвижимости и средств. Используя технологию блокчейн, затраты на верификацию могут быть значительно снижены. В блокчейн-системе недвижимости каждое имущество и каждый человек будут иметь уникальную цифровую идентификацию, которую можно проверить с использованием цифровых подписей. Это позволяет более эффективный и безопасный процесс верификации, поскольку цифровые идентификаторы сложно подделать.
Смарт-контракты: Смарт-контракты представляют собой самовыполняющиеся контракты, условия соглашения которых напрямую записаны в коде. Код и соответствующие соглашения хранятся и реплицируются в сети блокчейн. Смарт-контракты позволяют автоматизировать выполнение контракта, что может упростить процессы и снизить риск ошибок или споров. Как только смарт-контракт развернут в сети блокчейн, он будет автоматически выполняться, когда будут выполнены определенные условия. Смарт-контракты могут использоваться в различных приложениях, включая управление цепочкой поставок, недвижимость и финансовые услуги. В сфере недвижимости они могут использоваться для автоматизации многих процессов, включая передачу собственности. Это устраняет необходимость в посредниках для ручной верификации и выполнения этих транзакций, дополнительно снижая затраты на верификацию.
Токенизация и Долевая Собственность: Технология блокчейн позволяет полностью токенизировать активы в сфере недвижимости, что позволяет людям с ограниченными сбережениями участвовать в инвестициях. Токенизация включает в себя создание цифровых активов на блокчейне, представляющих собой собственность на недвижимость. Этот процесс решает проблемы формирования капитала и ликвидности, и не требует участия посредников. Токенизация позволяет создавать правовую оболочку вокруг недвижимости, что позволяет секьюритизировать ценные бумаги и создать инвестиционный инструмент. Это открывает дверь для более эффективных зарубежных инвестиций в недвижимость и обеспечивает ликвидность, поскольку любой может покупать или продавать небольшие доли активов.
Предоставление универсально доступного набора данных: На протяжении всего жизненного цикла здания важно отслеживать всю информацию и данные о нём. Технология блокчейн может предоставить непрерывно обновляемую запись обо всём, что касается актива, обеспечивая возможность отслеживания и доступа ко всей необходимой информации и данным. Например, любые изменения, внесенные в здание, такие как ремонт или реконструкция, могут быть записаны и отслежены, и вся запись может быть передана новым владельцам при продаже недвижимости. Таким образом, каждая собственность может иметь универсально доступный набор данных, включающий информацию о прошлых продажах, ремонтах и удобствах, предоставляя цифровую историю действий и транзакций. Это поможет заинтересованным сторонам подтвердить собственность, повысить прозрачность и предотвратить мошенничество, что особенно важно в случае стран, где публичные органы не всегда надежны.
Централизованные системы могут хорошо работать в развитых странах, где земельные записи долгое время были определенными и четкими. Если взять в пример Индию, где земельные записи уходят в колониальную эпоху, и у большинства земель сомнительная собственность, то помещение этих записей в блокчейн может повысить эффективность и снизить мошенничество. Точно так же в различных развивающихся странах записи о недвижимости особенно уязвимы к фальсификации и коррупции, и различные стороны могут претендовать на различные степени власти над конкретным участком земли. Децентрализованный подход может быть использован для повышения надежности таких систем.
- Регулирование: Одной из основных проблем, с которой столкнется блокчейн, связанной с управлением и регулированием. Технология все еще относительно нова, и не существует четких нормативных актов о том, как ее следует использовать в отрасли недвижимости или в общем. Это может затруднить компаниям соблюдение законов и нормативов. Надлежащая регуляторная база предоставит участникам рынка стабильность, необходимую для принятия технологии и ее полного использования, но этот процесс может занять время.
- Взаимодействие: Различные платформы блокчейн имеют различные технические стандарты, что может затруднить их взаимодействие. Это может стать проблемой для отрасли недвижимости, где необходимо взаимодействие и обмен информацией между разными сторонами, особенно в глобальном рынке.
- Конфиденциальность данных: Технология блокчейн спроектирована для прозрачности и неизменности, но это может стать проблемой, когда речь идет о чувствительной информации, такой как личные данные. Необходим способ защиты этих данных, сохраняя при этом преимущества блокчейн.
- Масштабируемость: С увеличением числа транзакций в сети блокчейн она может становиться медленной и неудобной. Это может стать проблемой для отрасли недвижимости, где требуется быстрая обработка большого количества транзакций.
- Принятие: Наконец, для успешного внедрения технологии блокчейн в отрасль недвижимости, ее необходимо широко принять и использовать. Это означает, что все стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, должны быть готовы использовать технологию, что может быть трудной задачей для достижения.
Переход к цифровой экономике открывает новые возможности, поскольку финансовые и физические активы приобретают цифровые представления. К 2025 году ожидается, что блокчейны будут хранить около 10% ВВП мира, согласно Всемирному экономическому форуму. Правительства работают над адаптацией своих законов и регуляций, чтобы адаптироваться к этим изменениям и использовать новые возможности, которые они предоставляют. Влияние технологии блокчейн на экономику и повседневную жизнь людей неопределенно, однако многие эксперты считают, что блокчейн может сыграть значительную роль в различных отраслях в будущем
II. Токенизация недвижимости с помощью блокчейна технологии
Недвижимость является одним из наиболее доверенных видов инвестиций, который люди предпочитают из-за своей прибыльности, предоставляя стабильный источник дохода в виде аренды и ренты. Несмотря на многочисленные преимущества, одним из основных недостатков инвестиций в недвижимость является недостаток ликвидности. Таким образом, несмотря на то что мировые инвестиции в недвижимость примерно вдвое превышают размер инвестиций на фондовых рынках, количество инвесторов на рынке недвижимости значительно меньше.
Технология блокчейн имеет реальный потенциал в решении проблем ликвидности и непрозрачности, открывая рынок даже для розничных инвесторов. Благодаря функциональности и гибкости создания Security Tokens, поддерживаемых реальными активами, недвижимость может быть сделана ликвидной с помощью специальных юридических лиц. Токены стандарта ERC 777, представляющие долевую собственность недвижимости, могут быть приобретены инвестором, и эти токены также могут быть размещены на вторичных биржах. Прочность смарт-контрактов может обеспечить эффективный перевод токенов и беспрепятственное распределение прибыли между инвесторами.
Недвижимость представляет собой уникальный и сложный класс активов. Коммерческий рынок недвижимости составляет значительный экономический сегмент в масштабах мировой экономики как по активам, так и по объему сделок. Несмотря на огромный инвестиционный рынок для недвижимости, его контролирует относительно закрытая сеть фирм и организаций, способных делать крупные, но неликвидные, инвестиции.
Недвижимость отличается от различных других классов активов из-за высоких транзакционных издержек, регулирования использования земли и других барьеров для входа. Эти характеристики недвижимости оказывают влияние на общую эффективность рынка. Несмотря на улучшения в потоке информации и настройке и завершении сделок, мы находимся только на первых шагах в цифровизации. Значительная часть цифровизированной информации хранится в различных системах, что приводит к недостатку прозрачности и эффективности, а также к повышенному уровню неточности, создавая больший потенциал для мошенничества.
Существующая система и ее недостатки.
Недвижимость представляет собой реальное и материальное имущество, состоящее из земли, а также всего, что находится на ней, включая природные ресурсы, флору и фауну, и здания. Любая недвижимость относится к одной из трех категорий - Жилая, Коммерческая и Промышленная. Одним из традиционных методов инвестирования в недвижимость является прямая покупка земли или имущества через риэлтора. Некоторые из преимуществ инвестиций в недвижимость включают конкурентоспособную доходность с учетом риска, высокую рыночную стоимость материальных активов и привлекательную и стабильную доходность в форме аренды и арендных платежей.
Традиционные инвестиции в недвижимость имеют множество недостатков.
- Прежде всего, начальные затраты на покупку недвижимости очень высоки. Большинство инвесторов не могут позволить себе эту необходимую сумму и, следовательно, не могут инвестировать в недвижимость.
- Система также страдает от недостатка ликвидности.
- Инвестиции в недвижимость являются крайне малоликвидными.
- Чтобы продолжать получать арендный доход от базового имущества, владелец также должен найти подходящих арендаторов.
- Нельзя продать долю своего актива, а необходимо продавать всё базовое имущество целиком.
- В системе участвует множество посредников, таких как брокеры, адвокаты и т. д.
- Связанные с рынком недвижимости издержки сделок высоки, и для завершения сделки по недвижимости требуется много времени.
Все эти факторы делают систему громоздкой и непривлекательной для розничных инвесторов.
Еще одним альтернативным методом инвестирования в недвижимость является инвестиция через инвестиционные фонды в недвижимость (Real Estate Investment Trusts, REIT). REIT представляет собой доверительное управление, корпорацию или ассоциацию, которая владеет или финансирует доходные объекты недвижимости и может быть публично котируемой или частной. Доход REIT генерируется через арендную плату, получаемую от своего портфеля активов, проценты от финансирования активов недвижимости или выручку от продажи управляемых активов.
Хотя REIT помогают смягчить проблему низкой ликвидности в недвижимости, у них есть несколько недостатков. Исторически, общественные REIT имеют более низкую доходность по сравнению с частными REIT. Они также торгуются в среднем с наценкой к чистой стоимости активов. Общая стоимость активов коммерческой недвижимости, охваченная REIT, существенно меньше общей стоимости рынка коммерческой недвижимости. Таким образом, значительная часть коммерческой недвижимости недоступна для инвесторов. Кроме того, розничные инвесторы также зависят от менеджеров REIT и не имеют возможности настроить свою экспозицию к недвижимости. Инвестор может хотеть получить доступ к конкретному типу актива в определенном регионе, и в настоящее время REIT не предоставляют такого уровня инвестирования. Некоторые REIT также имеют высокие управленческие и транзакционные сборы, что приводит к более низким выплатам для инвесторов.
Краудфандинг определяется как сбор средств в форме акций и долговых обязательств для инвестирования в различные виды проектов через веб-платформу, способную создавать возможности, соединяя кредиторов и спонсоров. Средства, привлеченные в рамках краудфандинга в недвижимости, используются для покупки, развития или реконструкции активов недвижимости с целью последующего использования или сделки
Краудфандинг в недвижимости не смог утвердиться по нескольким причинам. Одной из крупнейших причин является качество активов представленных на платформе краудфандинга. Если активы, не привлеккают капитал через традиционные средства финансирования, то они попадают на платформы краудфандинга. Другие проблемы с краудфандингом включают многолетние периоды блокировки требуемые для инвестиций. Это блокирует капитал инвестора, и даже с учётом того, что некоторые платформы предоставляют вторичный рынок для этих активов, в следствии чего это снижает общую ликвидность. Некоторые платформы позволяют инвесторам продавать свои доли через год, но эти вторичные рынки изолированы. Все эти факторы делают REIT и краудфандинг нежелательными для розничных инвесторов.
Токенизация активов относится к процессу выпуска блокчейн-токена (security token), который цифровым образом представляет собой реальный объект, которым можно торговать. Токенизация во многих отношениях аналогична традиционному процессу секьюритизации. Эти токены безопасности создаются через вид инициального предложения монет (ICO), иногда называемого security token offering (STO). STO может использоваться для создания цифрового представления - токена безопасности - актива, что означает, что токен безопасности может представлять собой долю в компании, владение частью недвижимости или участие в инвестиционном фонде. Эти токены безопасности могут затем торговаться на вторичном рынке.
- Ликвидность - Путем токенизации активов токены могут быть торгованы на вторичном рынке, выбранном эмитентом. Это открывает доступ к более широкой базе трейдеров, в следствии чего увеличивает ликвидность .
- Более быстрые и дешевые транзакции - Поскольку транзакции с токенами завершаются с использованием смарт-контрактов, определенные части процесса обмена автоматизированы. Эта автоматизация может сократить административную нагрузку, связанную с покупкой и продажей, с меньшим количеством посредников, что приводит не только к более быстрому исполнению сделок, но и к снижению комиссий за транзакции.
- Прозрачность - Токен безопасности способен иметь встроенные непосредственно в токен права и юридические обязательства держателя токена, вместе с неизменной записью о собственности. Эти характеристики обещают придать прозрачность сделкам, позволяя вам знать, с кем вы имеете дело, какие у вас и у них права, и кто ранее владел этим токеном.
- Доступность - Важно отметить, что токенизация может открыть инвестиции в активы для более широкой аудитории благодаря уменьшению минимальных сумм инвестиций и периодов. Токены являются высокоделимыми, что означает, что инвесторы могут приобретать токены, представляющие крайне малые проценты базовых активов.
Правовые аспекты токенов безопасности, смарт-контрактов
Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) обладает регулирующей полномочией в отношении выпуска или перепродажи любого токена Ethereum или другого цифрового актива, обладающего характеристиками "инвестиционного контракта". Согласно Закону о ценных бумагах § 2(a)(1) и Закону о ценных бумагах и биржах § 3(a)(10), ценной бумагой является "инвестиционный контракт". "Инвестиционный контракт" был определен Верховным судом США как вложение денег в общий предпринимательский проект с разумными ожиданиями получения прибыли от предпринимательских или управленческих усилий других лиц. 11 сентября 2018 года окружной суд США по восточному округу Нью-Йорка постановил, что цифровой токен может считаться ценной бумагой по тесту Хауи.
Согласно Финансовому управлению Великобритании (FCA) в их Заявлении о политике 19/22, токены безопасности подпадают под регулирование. Это означает, что фирмы, занимающиеся определенными видами деятельности с использованием токенов безопасности, должны обеспечивать наличие соответствующих разрешений и соблюдение соответствующих правил и требований.
Для того чтобы юридически обязать смарт-контракт, связанный с платформой, можно использовать подход, который включает цифровую подпись юридического контракта различными сторонами, участвующими в сделке. Как только юридические контракты подписаны, они добавляются в неизменную распределенную базу данных, такую как InterPlanetary File System (IPFS), и хеши этих юридических документов добавляются к смарт-контракту. Это обеспечивает, что смарт-контракт был юридически согласован всеми сторонами сделки, и любые споры могут быть рассмотрены в суде.
Предлагаемый рабочий процесс для токенизации недвижимости включает в себя проверку пользователей (владельцев активов и инвесторов) и их регистрацию на платформе. Затем создается специальное юридическое лицо, которое удерживает право собственности на актив и токенизируется. Токены выпускаются изначально через предложение токенов безопасности, и с использованием смарт-контрактов ежемесячное распределение дохода, генерируемого активом, производится среди инвесторов.
Предлагается общая платформа, на которой собственники активов могут взаимодействовать с инвесторами. Каждый владелец недвижимости, а также инвестор, должен будет зарегистрироваться на платформе. Проверка каждого пользователя, зарегистрированного на платформе, в соответствии с принципами "Знай своего клиента" (KYC) и противодействия отмыванию денег (AML), будет проводиться через стороннего провайдера. Основные данные о личности пользователя должны быть предоставлены электронным путем на платформе. После выполнения требований KYC и AML пользователь сможет пользоваться услугами платформы.
После успешной проверки всего, создается специальное юридическое лицо, и можно приступить к процессу токенизации. Токенизируется именно специальное юридическое лицо, а не базовый актив. Созданные токены будут представлять собой доли специального юридического лица. Это означает, что каждый держатель токенов будет иметь определенный процент собственности в специальном юридическом лице в зависимости от количества у него токенов. С правовой точки зрения собственность на эти токены гарантируется благодаря специальному юридическому лицу, которое создаётся для каждого клиента.
Именно на этом этапе криптотокены фактически создаются на блокчейне Ethereum стандарта ERC 777. Эти токены безопасности, являющиеся внутренне блокчейн-активами, теперь представляют собой владение долей специального юридического лица и, следовательно, актива. Впоследствии эти токены должны быть внедрены в регулирующий смарт-контракт. Основной смарт-контракт будет содержать всю бизнес-логику передачи собственности и проверки пользователей и транзакций. Кроме того, использование смарт-контракта может быть дополнительно расширено для внедрения дополнительных функций токена.
Security Token Offering (STO) / Initial Coin Offering (ICO)
Как только процесс токенизации закончится, токенизированные ценные бумаги будут выданы инвесторам через Security Token Offering. В отличие от токенов, выпущенных через ICO, Security tokens обеспечены активом. Вскоре актив будет представлен на платформе, где целевая цена и количество токенов будут установлены на основе стоимости актива. Зарегистрированный пользователь сможет видеть все характеристики актива, такие как местоположение, стоимость, ожидаемая прибыль и другие детали актива на платформе. Как только пользователь решит приобрести токен данного актива, он оплатит необходимую сумму в зависимости от количества приобретенных токенов.
Как только инвесторы получат свои токены, они смогут получать доходы от токенов ежемесячно, а также от повышения их стоимости в результате увеличения цены токена. Поскольку реализованный токен основан на Ethereum и имеет стандарт ERC 777, инвесторы также могут свободно продавать эти токены на вторичном рынке через различные биржи, где токенами можно торговать. Эта возможность торговли токенами обеспечивает ликвидность для инвесторов.
Распределение дивидендов среди инвесторов
Как было обсуждено ранее, недвижимость может использоваться для различных целей. Ее можно сдавать в аренду под коммерческие или жилые нужды, или же использовать в качестве отеля. В любом случае с актива можно получать доход. Прибыль может быть распределена среди инвесторов пропорционально количеству токенов, которые они владеют. Эта система может быть автоматизирована и эффективно реализована с использованием смарт-контракта. Смарт-контракт может включать функционал расчета процента владения и безупречно передавать долю прибыли инвестору без возможности мошенничества или несоответствий. Помимо функционала по распределению дивидендов, можно также реализовать дополнительные возможности для голосования инвесторов в случае принятия каких-либо решений.
Архитектура внедрения предлагаемой системы
Платформа будет основана на блокчейне Ethereum, что позволит использовать смарт-контракты. Безопасные токены, обеспеченные долями Special Purpose Vehicle, будут внедрены в смарт-контракт. Токены будут следовать протоколам стандарта ERC 777. Стандарт ERC 777 определяет общий набор правил, которым должны следовать все токены Ethereum.
В целом этот набор функций и сигналов обеспечивает однородное выполнение токенов Ethereum различных типов в любом месте системы Ethereum. Таким образом, почти все цифровые кошельки, поддерживающие валюту ether, также поддерживают токены, соответствующие ERC 777. Следование стандарту ERC 777 для токенов позволит включить их в список и торговать на многочисленных вторичных рынках, совместимых с токенами ERC 777.