Сложные сделки с недвижимостью: Как мы помогаем вам в этом
Сложные сделки с недвижимостью это какие? Давайте на конкретном примере.
В январе 2023 года к нам обратился клиент с запросом на продажу квартиры. Хорошая площадь квартиры, востребованная локация. Но выполнена неузаконенная перепланировка. Смотрим документы. Квартира находится в долевой собственности, в числе собственников двое несовершеннолетних детей и двое взрослых. Один из собственников после процедуры банкротства.
Очень важно в этом случае как найти покупателя для покупки данного объекта, так и обезопасить будущего покупателя во избежание признания сделки оспоримой.
Сделки с недвижимостью могут быть сложными, особенно когда на пути встают юридические и финансовые ограничения. Могут быть запутанными и требовать множества шагов.
В данной статье мы расскажем о том, как наша компания помогает вам успешно провести такие сделки.
1. Этап анализ и подготовка: Наши эксперты проводят детальный анализ вашей недвижимости и всех связанных с ней документов. Мы помогаем выявить потенциальные юридические и финансовые препятствия. Готовим объект документально к продаже, даем рекомендации как провести предпродажную подготовку объекта.
В нашем примере при проверке документов выясняем, что на долю мужа наложен арест, ограничение от 2017 года. Соответственно любые регистрационные действия с его долей запрещены. Необходимо сначала оплатить задолженность и обратиться к судебным приставам с заявлением о снятии ограничений. Оперативно задолженность была погашена, приставы обещали снять ограничения в срок до 14 дней. Не сняли. Ждать обещаний уже времени нет, выясняем в чем проблема. Организуем встречу с судебным приставом. Только после личной встречи и разбора документации были сняты все ограничения.
2. Решение сложных юридических вопросов: Если у вас есть вопросы о правовой стороне сделки, наши опытные юристы помогут вам разобраться с ними. Мы занимаемся разрешением юридических споров и обеспечением юридической чистоты сделок с недвижимостью. ВАЖНО смотреть не только текущего собственника на наличие рисков, но и историю перехода права.
3. Финансовая поддержка: Помогаем клиентам решить вопросы с ипотекой и банковскими ограничениями.
Вернемся к нашей сделке. Решая юридические аспекты, параллельно агентом по недвижимости проводятся показы квартиры потенциальным покупателям. Но большинство из них не подходит нам по форме расчета. В ипотеку данный объект можно было приобрести только с первоначальным взносом 40-50% и в ограниченном количестве банков.
Но как говорится на каждый товар найдется свой купец! И на наш такой нашелся!) У покупателя на момент задатка уже была намечена ипотечная сделка по продаже дома с земельным участком, после проведения которой у него на руках была бы необходимая сумма для покупки нашего объекта.
Вы же помните что у нас в сделке задействованы несовершенно летние собственники?
4. Оптимизация процесса сделки: Наша компания специализируется на оптимизации процесса сделки, сокращая время и упрощая бумажную работу. Мы гарантируем, что все этапы проходят гладко и в соответствии с законом.
Что же по нашей сделке: внесен задаток за квартиру! Теперь можно подавать документы в органы опеки, с целью получения Распоряжения, разрешающего продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетним.
В качестве альтернативного объекта для выделения доли детям предлагалась квартира, которая была куплена в 2021 году в ипотеку. Ипотека гасилась с использованием материнского капитала.
Это значит что возникает обязанность по выделению долей в связи с использованием средств МСК. Кроме того, в течение этого периода времени в семье родился третий ребенок, поэтому доли по МСК выделяем на пятерых членов семьи, а доли от продажи объекта – двоим детям.
Доли мы рассчитываем исходя из размера материнского капитала и стоимости приобретенного объекта недвижимости (кадастровой и рыночной). Итого получился довольно интересный расчет долей. Отец получил в собственность 1/79 долю в квартире, младший ребенок получил 1/79 долю в квартире, двое старших детей получили по 17/79 доли каждый, мама получила 43/79 доли.
Формально банки разрешают выделять доли в залоговых объектах, но на практике после получения заявления банки выносят отказ (не все, там где была ипотека у продавца как раз такой случай).
Прежде чем эти доли выделять, собственнику необходимо до конца погасить ипотеку и снять обременение в виде залога, а это примерно 1,5 миллиона рублей. Вот такая арифметика. Еще ничего не продали, а уже несем затраты.
Конечно можно пойти в суд, оспортить решение банка, рефинансироваться и получить разрешение в том банке кто даст такой документ.
Только это время (2-3 месяца) и нервы. Да и какой покупатель захочет ждать такой срок?!
5. Дополнительная поддержка: Мы оказываем дополнительную поддержку клиентам на всех этапах сделки. Наша цель - сделать процесс недвижимости простым и успешным для вас.
Да, мы с вами и как психологи и как консультанты и как проф юристы!)
В этой сделке использовали еще один профессиональный Лайфхак
На момент когда был сформирован и подан пакет документов для органа опеки. В пакете документов не хватало свежей выписки из ЕГРН, которая подтверждает, что ипотека погашена, обременения сняты. С учетом того, банк до 30ти дней снимает обременение после полного погашения, а опека рассматривает документы в течение 14 дней, так долго ждать свежую выписку мы не можем. Решили подавать документы без нее и дослать данную выписку после ее фактического получения. Главное, не пропустить сроки, иначе получим отказ опеки. Сами в это время ускоряем снятие обременения через ключевых лиц банка.
Нам повезло, закладная по этому кредиту не продавалась. Обременение могут снять по заявлению и достаточно быстро.
Мы все успели! Органы опеки вынесли положительное решение, получено распоряжение на продажу. Но формулировка в распоряжении не совсем корректная. Опека не расписала какие доли и почему нужно выделить (за счет МСК и за счет дарения), а прописала только итоговые доли.
В связи с этим не все нотариусы готовы проводить данное нотариальное действие и просят снова обратиться в опеку, чтобы те все расписали корректно.
Мы понимаем, что это снова займет порядка двух недель и нет гарантии, что опека не будет настаивать на своей формулировке.
Было принято решение найти нотариуса, который готов будет совершить сделку по выделению долей с тем, что у нас есть на руках.
Нашли нотариуса, который не только готов расписать доли на основании имеющегося распоряжения, но и который может совершить два выделения в одно нотариальное действие, тем самым сэкономив деньги нашего клиента.
02.08 прошла сложная нотариальная сделка по выделению и дарению долей.
04.08 прошла регистрация договора выделения и дарения долей.
07.08 прошла основная сделка по купле-продажи квартиры, расчеты были произведены через депозитный счет нотариуса.
08.08 договор купли-продажи зарегистрирован
09.08 покупатель получил распоряжение у нотариуса на снятие денег со счета
10.08 деньги продавцом получены
Сделки с недвижимостью могут быть сложными, но мы здесь, чтобы сделать их проще и легче для вас. Мы заботимся о мелочах, чтобы сделать процесс как можно более гладким. Оформление документов, соблюдение сроков, общение с нотариусами, с банком, со стороной продавца и тд. Обратитесь к нам, и мы поможем вам достичь вашей цели.