Что происходит на рынке недвижимости после частичной мобилизации? Стоит ли покупать или продавать квартиру сейчас?
Сегодня хотел бы немного поговорить о жилой недвижимости. Последние 2,5 года мы непрерывно наблюдали рост цен на квартиры. С января 2020 по август 2022 стоимость квадратного метра в среднем по стране увеличилась на 50-60%, достигнув более 95000 рублей. Отдельные регионы удвоили и даже утроили цены, например, Сочи где средняя цена за метр однокомнатной квартиры увеличилась со 130 до 290 т.р. Весной средняя цена за метр в Сочи даже превысила этот показатель в Москве.
По данным СберИндекс график цен на вторичную недвижимость по стране выглядит следующим образом:
А если посмотреть на первичный рынок, то график выглядит так:
Рост на первичку даже ускорялся в 2021 году на фоне очередных льготных программ и общего снижения ипотечных ставок.
Начиная с весны текущего года рынок вторичной недвижимости находился в существенной степени в застое. Цены росли лишь в попытке догнать первичку, но количество сделок уменьшилось.
К сентябрю рынок уже был на грани начала снижения и тут пришла частичная мобилизация.
Что принесла на рынок жилой недвижимости частичная мобилизация?:
- Некоторая часть людей покинули страну. По разным оценкам это от 500 тысяч. Большая часть из них вернутся, но те кто принял решение эмигрировать и уехали без большой финансовой подушки уже выставили квартиры на срочную продажу и с хорошим дисконтом. Особенно этот тренд прослеживается в крупных регионах.
- Горизонт долгосрочного планирования во многих семьях исчез. Многие живут в ожидании того, получат повестку или нет. Это не лучшее время для улучшения жилищных условий.
- Банки повысили ипотечные ставки. С высокой вероятностью понизится процент одобрений кредитов в целевой для мобилизации группе заемщиков.
- Доходность долгосрочных государственных облигаций (ОФЗ) выросла выше 10%. Теперь банкам невыгодно давать ипотеку дешевле 11-12% годовых.
Все это привело к мгновенному перелому на рынке. Началось снижение цен и не только в отдельных регионах. Хотя сентябрь - октябрь - время традиционного всплеска активности на рынке. По разным оценкам, цена предложения уже упала на 2-3%, а также уменьшилось количество сделок. Агентства недвижимости делятся существенным ростом дисконта к цене предложения.
А теперь посмотрим на ценовые ожидания
На Московской бирже торгуется фьючерс на среднюю цену московской недвижимости на декабрь 2022 (Home-12.22). Вот так выглядит его график:
После всплеска ожиданий в июле-августе на волне серии снижений процентных ставок ЦБ инвесторы верили в среднюю цену декабря на недвижимость Москвы по данным Домклик в размере 280-290 т.р. за м2. Сейчас эти ожидания уменьшились до 260 т.р. за м2. Если посмотреть на такой же фьючерс на март 2023 - ожидания те же - около 260 т.р. за м2.
Рынок ждет падения и как минимум на этих ожиданиях он его получит.
Обратите внимание на нисходящий тренд на графике - ожидания продолжают ухудшаться и в декабре могут встретиться с ценой на еще более низких оценках.
Сегодня по прогнозам цены на недвижимость могут просесть на 15-20% уже в ближайшие месяцы. Но все эти прогнозы не более чем попытки угадывания.
А теперь порассуждаем со стороны покупателя
Будете ли вы покупать квартиру будучи уверены в снижении ее стоимости после покупки? Наверное только в крайне исключительной ситуации. И так сегодня думает большая часть покупателей. И на таких ожиданиях в ближайший месяц пойдет волна отказов от сделок, а далее снижение количества запросов на поиск квартир у агентств недвижимости.
А то как быстро и сильно могут падать цены на недвижимость мы уже помним по статистике 2008-2009 годов и по 2014-2015. Оба раза цены падали примерно на 15-20%.
А сегодня мы ждем такой третий кризис. И если учесть СВО и существенный рост цен последние 2 года, то падение в этот раз может оказаться более существенным.
Почему сейчас не стоит покупать квартиру? Считаем сколько можем потерять
Предположим, что за пол года цены уменьшатся на 20%.
Например, мы покупаем квартиру за 20% первоначального взноса и остальное в ипотеку. Стоимость объекта пусть будет 5000 000 рублей.
Берем мы ипотечный кредит под 11% годовых на 4 000 000 рублей на 20 лет.
- проценты по кредиту - 220 000 руб.,
- страховки по ипотечному кредиту - не менее 30 000 руб.,
- оформление, услуги агентства, оценка и т.д. - примерно 100 000 руб.,
- потеря стоимости недвижимости 20% - 1000 000 руб.
Т.е. если через пол года мы захотим продать квартиру, то суммы с продажи нам не хватит даже на полное закрытие ипотеки и мы не только потеряем наш первоначальный взнос, но еще останемся должны около 350 000 рублей. Выглядит как не очень удачная инвестиция.
Сегодня некоторые покупатели квартир при необходимости улучшить жилищные условия сначала копят на первый взнос, берут ипотеку, а затем неспешно продают старую непрерывно дорожающую квартиру по рыночной цене. Сегодня эта схема перестает работать.
Единственный рабочий вариант с точки зрения минимизации потерь - это сначала продать квартиру или как минимум получить задаток, а затем начинать поиск новой. Но даже в этом случае вы должны понимать, что при расширении вы сделаете большую доплату, чем она с высокой вероятностью будет через пол года - год.
Как долго продлится такая ситуация?
Если говорить о предыдущих кризисах на рынке жилья, то обычно резкое снижение цен длится около полугода, а далее рынок 1-2 года находится в состоянии околонулевого роста.
Но сегодня пик падения может совпасть с окончанием СВО. В этот момент к людям может вернуться ощущение стабильности. А до этого периода сформируется достаточно высокий отложенный спрос на недвижимость.
Все это может привести к более быстрому восстановлению и к более сильному падению перед ним.
Спасибо за внимание. Если понравилось - ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Telegram: https://t.me/FinanBlogger. Анонсы, важные новости, все статьи, а также информация по моему инвестиционному портфелю в режиме реального времени. Это основная платформа с большим количеством материалов.
Пульс от Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/FinanBlogger/.
Телетайп: https://teletype.in/@finanblogger