Почему не выгодно покупать новостройку от застройщика? Или выгодно?
Недавно попалась на глаза публикация с отсылкой к Центральному банку, в которой сказано, что ЦБ обеспокоен обилием льготных ипотечных кредитов на первичное жилье и опасается излишнего разгона цен.
Попробуем разобраться в причинах повышенного спроса на первичное жилье сравнительно вторичного рынка и сравним цены на конкретном примере.
Являюсь жителем крупного миллионника со средними ценами по стране на жилье.
Не так давно пытался сделать оценку конкретной квартиры купленной 5 лет назад в новом жилом комплексе, который и по сей день продолжает активно застраиваться такими же домами.
Средняя стоимость такой квартиры с ремонтом среднего класса составляет 5200 т.р. Решил узнать, а сколько стоит такая квартира в строящихся домах в этом же микрорайоне. Квартиры брал в оценку с такой же планировкой.
Открываю сайт застройщика. И первое что я вижу на сайте - огромный баннер:
Первое желание, которое возникает: а почему бы не продать квартиру с ипотекой 9,5%, и не купить такую же, взяв ипотеку по ставке 4,7%. Заодно можно обновить ремонт.
Ипотечный платеж на сумму кредита 3000 т.р. на 20 лет по ставке 9.5% составляет 28 т.р., а по ставке 4,7% - 19,3 т.р. Выгода 8,7 т.р. в месяц и бонусом обновленный интерьер.
Но расчеты оказались не совсем такие. Самая дешевая такая же квартира под самоотделку стоит 5731 т.р. Но в кредит на 30 лет по ставке 4,7%. Важное замечание - под самоотделку. Стоимость ремонта такой квартиры составит 1000 т.р. Это будет достаточно простой ремонт в соответствующем дому классе. Итого получаем 6731 т.р. Внимание! Сдача дома в 3 квартале 2024 года. Все более быстрые к сдаче дома распроданы. Т.е. если мы хотим таким образом обновить квартиру, то нам потребуется добавить к 5200 еще 1531 т.р., но можно добить льготной ипотекой.
Представим себе условного покупателя, у которого есть 2150 т.р. (1000 на ремонт и 1150 на первоначальный взнос). И у данного покупателя появляется выбор купить новую квартиру от застройщика или купить готовую в похожем доме с хорошим ремонтом трехлетней давности.
Просчитываем оба варианта в сравнении:
Казалось бы если посмотреть на цифры, то можно склонить себя в выборе к новостройке.
Какие преимущества новостройки:
- на 3 т.р. меньше ипотечный платеж,
- новая квартира со всеми плюсами нового ремонта сделанного "под себя".
На этом преимущества заканчиваются. А теперь займемся математикой, а здесь одни недостатки.
Недостатки и потери при выборе первичной недвижимости в таких условиях:
Начнем с оценки наших потерь при необходимости продажи квартиры. Как только вы купили квартиру в новостройке, ее стоимость с 6730 т.р. потраченных на нее вместе с ремонтом (пусть и за счет кредитных средств) становится 5200 т.р., т.к. она переходит в разряд вторичного жилья уже без льготных программ. Вы уже потеряли деньги, т.е. ваш капитал, пусть и залитый в бетон, существенно уменьшился
А теперь смоделируем ситуацию в которой вам по какой-то сегодня неизвестной причине потребовалось продать купленную год назад новостройку. Допустим, квартиры за этот год не изменятся в цене.
Продаем за 5200 т.р. Закрываем остаток ипотеки 4550 т.р. (ведь за год из 30-летнего кредита вы практически не закроете основной долг - все платежи будут уходить на проценты). У вас остается 650 т.р. Вспоминаем сколько первоначально у вас было средств, а это 2150 т.р. Т.е. такая сделка через год заберет у вас 1500 т.р.
Кроме того, это существенный риск для банков, поэтому сегодня и волнуется ЦБ. Если недвижимость начнет дешеветь, то в какой-то момент стоимость залоговой недвижимости может стать выше, чем стоимость
Единственная ситуация когда покупка новостройки будет финансово более оправдана, это когда вы все 30 лет платите кредит, и при этом рынок не позволяет перекредитовать 10-процентную ипотеку в этот период. Возможно ли такое? Скорее нет. Средний срок закрытия ипотеки сегодня составляет 7 лет. Семья может увеличиться и может потребоваться улучшить жилищные условия, семья может переехать в другой город и еще много каких причин.
А стоит ставке уменьшиться до 8,5% и путем перекредитования ваш платеж уже сравняется со вторичкой, т.е. преимущество дешевой ставки совсем аннулируется, а вот сумма оставшегося долга будет существенно меньше (на те же полтора миллиона).
Почему люди покупают первичную недвижимость по таким очевидно завышенным ценам?
Сложно залезть в голову покупателям. Но на мой взгляд, это низкий уровень финансовой грамотности и непреодолимое желание заехать в новую квартиру с удобным вам ремонтом. Многие склонны смотреть в будущее на пару - тройку лет вперед. А в этот период у вас будет меньше ипотечный платеж и это встает на первое место при принятии такого решения. Если к этому добавить приветливых менеджеров застройщиков очень умеющих убеждать: вам очень красочно расскажут как здорово жить в новом доме, возможно даже сделают небольшую скидку на квартиру если вы сомневаетесь.
Подведем итоги
Первичную или вторичную недвижимость покупать - выбор за каждым конкретным покупателем.
Но очень важно понимать при принятии решения:
- первичная недвижимость существенно дешевеет после ее покупки, переходя в момент вашей покупки в разряд "вторичный рынок",
- льготная ипотека может оказаться не такой и выгодной через несколько лет при условии снижения ипотечных ставок на рынке и наличия возможности перекредитоваться,
- если вам потребуется через несколько лет продать купленную по завышенной цене первичную недвижимость, хоть и по льготной ипотечной программе с очень выгодным ежемесячным платежом, то вы потеряете достаточно существенные деньги.
Спасибо за внимание. Если понравилось - ставьте лайк и подписывайтесь:
Telegram: https://t.me/FinanBlogger. Мой портфель онлайн и все материалы
Пульс от Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/FinanBlogger/. Материалы с уклоном на фондовый рынок
Телетайп: https://teletype.in/@finanblogger