Инвестиции в недвижимость. Как инвестировать от 2000 рублей? Почему квартира под аренду самый невыгодный вариант? Разбираем все способы
Какой видят безбедную пенсию большинство жителей нашей страны? Две - три квартиры под аренду в крупном городе и вы счастливый пенсионер не думающий о том, сколько стоят сегодня продукты и в целом не ограничивающий себя в базовых потребностях.
Многие готовы положить свою активную трудовую жизнь ради этой цели. Кто-то берет вторую ипотеку, которую закрывает второй работой. Кто зарабатывает больше - просто долго откладывает чтобы купить для начала первую квартиру-студию и сдать ее в аренду.
А вы знали что квартира под аренду один из самых невыгодных способов инвестиций в недвижимость? Кроме того, этот способ требует достаточно внушительного первоначального капитала и мало кому под силу хотя бы быстро накопить на первоначальный взнос, не говоря уже о закрытии своей первой ипотеки.
А ведь есть возможность даже за пару тысяч рублей начать двигаться к вашей пенсионной мечте стать рантье.
В данном материале хочу рассказать о способах инвестирования в недвижимость знакомых мне. Что-то даже лично опробовано.
Здесь не буду подробно разбирать все способы, т.к. материал станет сильно перегружен, это будет темами дополнительных публикаций. Попробую тезисно рассказать особенности, цену входа и потенциальную доходность. Я являюсь жителем города миллионника и ориентируюсь на рынке моего города. И цены у нас примерно средние по стране. Для жителей столичных и прибрежных городов делайте соответствующие поправки кратно стоимости недвижимости.
Способы инвестирования в недвижимость
1. Покупка квартиры под аренду. Чтобы получить арендный платеж 17000 рублей в месяц, необходимо купить квартиру за 3 000 000 рублей. От 17000 рублей убираем коммуналку 3000, налоги 4% как самозанятый (вы же хотите быть честны перед законом?), откладываем примерно по 2000 в месяц на поддержание ремонта в актуальном состоянии (иначе за 10 лет у вас квартира убьется под арендный платеж не 17000, а 12-14000). Получаем чистыми в месяц 11320. Это около 4,5% годовых. Даже если недвижимость будет расти в цене в уровень инфляции, то это инфляция + 4,5%. И периодические хлопоты с не самыми порядочными квартирантами.
2. Арендный гараж. Капитальный гараж с возможностью сдать его за 4000 рублей в месяц стоит 450 000 - 500 000 руб. Убираем налоги 4%, членские взносы и прочие поборы кооператива 1000 в месяц. Ремонта гараж не требует. Получаем 7,2% годовых. + возможный рост стоимости объекта.
А можно попробовать позаниматься металлическими гаражами. Но на мой взгляд, это целое бизнес-занятие по поиску объекта, выбору места, поиску арендатора за 2000 рублей в месяц и рисками в любой момент остаться без гаража или с взломанным гаражом с украденным имуществом и бессонной ночью в полиции. Но цена входа около 50000 руб. и 2000 рублей в месяц окупают этот вариант чуть больше чем за 2 года.
3. Арендная парковка. Цена в хорошем жилом комплексе 1000 000 руб., коммуналка 1500 в месяц. Абсолютно никакого обслуживания со стороны арендодателя. Сдать можно за 6000 руб. в месяц. Хорошо сдаются зимой. Получим 5,1% годовых + возможный рост стоимости. Даже этот вариант лучше квартиры.
4. Арендная кладовка. Да, и такие есть способы. Меленькая кладовка на этаже в современном ЖК стоит 150000. Чистая аренда за вычетом коммунальных, судя по объявлениям на Авито - 1000 руб. в месяц. Итого 8% годовых + возможный рост цены. Но хлопот за 1000 рублей в месяц будет столько же, как с парковкой и гаражом.
5. Маленький офис под аренду. Купить 20м2 в бизнес-центре можно за 1500000 руб. Сдать за 500 руб за м2, т.е. за 10000 руб. Налоги 6%, т.к. в аренду у вас будет брать юрлицо. Коммуналка и общие затраты на содержание бизнес-центра (клининг, охрана, консьерж и т.д.) 2000 руб в месяц. Получаем в итоге 5,9% годовых. Но офис очень сложно сдать и продать. Сдавать, в отличие от предыдущих вариантов, можно месяцами, а продавать годами. Откройте любой сайт с объявлениями - сотни одинаковых предложений по аренде и продаже. Офис это недвижимость в полном смысле этого слова. Особенно в сегодняшние времена популяризации удаленной работы. И офисы годами не меняются в цене из-за излишка предложения на рынке.
С физической недвижимостью достаточно. Переходим у бумажным вариантам.
6. Закрытые не биржевые фонды недвижимости. Самый популярный сегодня - Активо. Истории фонда уже 7 лет. Суть работы фонда: Аккумулируются средства пайщиков. Цена пая от 300 000 руб до 1200000 руб. За эти деньги покупается на первичном или вторичном рынке торговый центр и далее сдается в аренду. Если не ошибаюсь, то сейчас завершили сбор 18-го по счету фонда. Управляющая компания берет свою комиссию и на этом зарабатывает. Остальные деньги от арендаторов распределяются среди собственников паев. В лучшие годы для торговых центров доходность отдельных фондов от этой управляющей компании превышала 10% и паи росли в стоимости. Сейчас ситуация изменилась и изменилась кардинально. Зарубежные арендаторы покидают торговые центры, отечественные просят скидок, трафик падает, затраты растут. И доходность, по отзывам держателей фондов, устремилась ниже 5% с отсутствием перспектив для роста в ближайшее время. Сложности с выходом из фонда - необходимость продавать на вторичном рынке. Сейчас стоимость паев просела по вышеизложенным причинам и не факт, что она восстановится в ближайшее время.
7. Биржевые фонды коммерческой недвижимости. Наиболее интересный, на мой взгляд, фонд от ПНК Рентал. Торгуется на бирже. Стоимость пая сейчас 1800 руб. Чистая доходность сейчас около 10% годовых. Выплаты ежеквартально. Есть некоторые риски, которые важно понимать. Но эти риски присущи всем подобным фондам. Но об этом сделаю отдельную публикацию. Это самый ликвидный фонд на рынке. В любой момент можно купить от одного пая и продать по рыночной цене. Самое важное в этом фонде - это широкая диверсификация объектов и ориентир на складскую дефицитную сегодня недвижимость. На мой взгляд, складская недвижимость ближайшие несколько лет будет дорожать выше рынка, пока рынок не насытится площадями. Но потом можем получить спад, как когда-то в 2008 получили на рынке офисной недвижимости.
Второй по ликвидности фонд - фонд от ВТБ - рентный доход. Примерно тоже самое что и ПНК, но диверсификация объектов хуже, доходность меньше, цена нестабильна. В общем все особенности менее поворотливого на рынке ВТБ. Сейчас, после весенних блокировок, торгуется за 275000 руб за 1 пай, а первоначальная цена была 300 000. И не факт что сегодня хорошая точка для входа.
Есть еще около десятка различных фондов: от Сбера, Альфы, например, но их разберу в отдельном материале. По большинству фондов ситуация хуже, чем по фонду от ВТБ.
8. Фонд недвижимости от Тинькофф инвестирующий в ЖК от ГК ПИК REDS. Здесь возможность заработать на росте цен за счет изменений на этапе строительства. Стоимость пая 300 000 руб. Ориентируют на доходность 40-60% за 4 года. При высоких ценах на новостройки сегодня не уверен, что можно получить заявленную доходность. Скорее выглядит как возможность привлечь деньги на строительство для ГК ПИК. Думаю заработок будет примерно на уровне общего роста цен на недвижимость если этот рост будет.
Можно еще продолжить список: торговая недвижимость, маленькие торговые центры и рынки, и т.д. Но эти варианты уже выходят за рамки частных инвестиций. Скорее выглядят как полноценный бизнес, требующий много времени на управление и больших капиталов для входа. На рынке еще есть такие варианты как инвестиции в морские контейнеры, кладовки и т.д. Но они больше похожи на предоставление частного займа, чем на инвестиции в недвижимость, поэтому их также не рассматриваю.
Итого существует множество возможностей инвестирования как в физическую, так и в бумажную недвижимость. Эти возможности доступны с любой стартовой суммы. Но почему-то в массовом сознании самым популярным считается покупка квартиры для ее сдачи в аренду. И по причине высокой конкуренции на рынке аренды, этот способ сохранить и приумножить капитал в таком безопасном активе как недвижимость является одним из наименее выгодных. Не пора ли отойти от стереотипных подходов?...
А какой вариант вам кажется наиболее интересным? Пишите в комментариях.
В продолжении данного материала буду разбирать и подробно считать различные варианты инвестирования в недвижимость. Посмотрим на самые популярные фонды недвижимости. Оценим как менялась стоимость недвижимости, и что на нее влияет, попробую сделать прогнозы - это вероятно будет ближайший материал из данного раздела.
Спасибо за внимание. Если понравилось - ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Telegram: https://t.me/FinanBlogger. Анонсы, важные новости, все статьи, а также информация по моему инвестиционному портфелю в режиме реального времени.
Пульс от Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/FinanBlogger/.
Телетайп: https://teletype.in/@finanblogger