16 ошибок, которые убивают ликвидность объекта (и как их избежать ещё до покупки)
Ты купил квартиру под флип, сделал в ней хороший ремонт. Разместил объявления и ждёшь звонков...
Вернее звонки есть, даже показы иногда проходят, но не покупают
- Время идёт
- Деньги заморожены
- Нервы на пределе
Ты судорожно снижаешь цену, обновляешь фотки и пробуешь включить рекламу, а в глубине понимаешь - что-то идет не так
И ты задаешься вопросом, а почему не получается продать эту квартиру?
Все просто - ты просто проглядел одну, две… а может целых пять фатальных ошибок, которые убивают ликвидность объекта на корню
Ниже тебя ждет чеклист из 16 признаков, по которым твоя квартира может зависнуть на месяцы
Проверь объект по этим пунктам до сделки или готовься продавать в минус
Не так важно что именно воняет, как сам факт того, что как только ты открываешь дверь, а тебе в лицо бьет смесь запахов старости, мочи и плесени
А теперь представь, как себя ощущает молодая пара, пришедшая с ребёнком, которые выбирают себе жилье на годы вперед
Готов поспорить, что они развернутся еще до того, как увидят твою потрясающую кухню и дизайнерский свет над которыми ты старался 2 месяца
Запах, будь он в квартире или в подъезде - он или продает или убивает продажу. Третьего не дано
Крики и ругань за стенкой
Грязь и мусор у двери
Пьяные лица в лифте
Ты мог не обратить на это внимание, а вот потенциальный покупатель заметит все, ведь ему тут жить
И он сразу представляет себе, что следующие 5-10-15 лет каждый день его будут окружать эти люди
У меня однажды на показе сосед вышел с голым торсом, закурил в подъезде и начал спорить с женой. Тогда пара, пришедшая смотреть квартиру, просто молча уехала
Нужно ли говорить, что та сделка сорвалась?
Представь себе конфету, которая завернута в ...
Будь это самая вкусная конфета в мире, я сомневаюсь что кто-то захотел бы ее скушать с чаем ("любители" конечно найдутся, но обычному человеку это все будет точно не по душе)
Так вот, твоя квартира - это конфета, а фасад дома - это обертка
И если на доме облупившаяся краска, ржавые трубы и сигнальная лента на углу, то покупатель уже подсознательно думает:
"Нет, тут жить нельзя. Здесь небезопасно"
И все. Никакой ремонт тут уже не спасет
Теплотрасса, гаражи, грязь, запах гари, мусор в кустах, дохлый кошак у входа - все это 100% отпугнет ваших покупателей от квартиры
Ты даже ключ не успеешь достать, а клиент, глядя на это окружение, уже передумал покупать
Один флиппер рассказывал: "Квартира - огонь, а покупатель уехал, не дойдя до двери. Сказал: 'Слишком депрессивный двор'."
5. Очень старая постройка (50-60-е)
Если дом выглядит, как уставший старик - скрипит, осыпается и буквально дышит на ладан, то это как минимум повод задуматься
В квартире-то ремонт можно сделать, а вот исправить фундамент и трещины в несущей стене - нет
6. Подъезд: грибок, трещины, плитка отваливается
- Плесень на стенах
- Ржавые трубы
- Торчащие провода
- Пятна на потолке
Это не косметические проблемы, а звоночек о проблемах всего дома
Покупатели боятся таких мест и испытывают тревогу, даже если не говорят вслух
Ты можешь сколько угодно строить красивые планы: “Можно поставить угловую кухню, вытянуть планировку...”
Но покупатель видит маленькую кухню
У моего знакомого флиппера был кейс: стильная квартира, идеальная ванна, свежий ремонт, но кухня была маленькая
Ни один из 12 клиентов не вернулся
Эти этажи, как подарок, который никто не хотел бы получить
Ведь в первом случае вас может ждать - шум, запахи, тараканы и соседи, курящие под окнами
В последнем - протечки, холод, плесень и страх затопления
Даже если рационально человек понимает, что всё чинится, то на уровне эмоций в голове у людей это считывается, как опасность
Если лифта нет - минус половина аудитории, особенно семейной
Проходные комнаты
Темные углы
Кривой коридор
Окно в стену соседа
Туалет рядом с кухней
Это всего лишь часть тех моментов, которые ты не сможешь исправить в квартире без перепланировки
Ты это знаешь и покупатель это знает
11. Нет естественного освещения в квартире
Северные окна. Высокие деревья. Тень от соседнего дома.
Бывают квартиры, в которых ощущаешь себя, как в бункере
Никакая лампа не компенсирует отсутствие естественного освещения, поэтому все квартиры где:
12. Мутная история дома и/или нет ТСЖ
И теперь в доме творится хаос, а в чате жильцов - крики, ругань, срач по поводу ремонта крыши
Покупатели это пробивают за 2 минуты и вычеркивают квартиру из списка еще до звонка
"Канализация течёт"
"Подъезд воняет"
"Соседи деградируют"
"УК кидает"
Если Яндекс.Отзывы или 2ГИС пестрит такими сообщениями, то забудь про быструю продажу
Репутация этого объекта уже подпорчена
14. Квартира висит больше 3 месяцев
Если она уже давно в объявлениях на то всегда есть причина
Часто бывает, что такие объекты перекупают, делают ремонт, а потом они зависают снова
Обращая внимание на такие квартиры ты рискуешь купить чужую ошибку, замаскированную под готовый флип
15. Токсичное окружение: кладбище, шиномонтаж, алкомаркеты
Просто представь, что каждое утро ты будешь есть завтрак и пить кофе с видом на кладбище
или на шиномонтажки
или на пустырь
или на (подставь свой вариант, думаю логику ты уловил)
Вот и для покупателей это выглядит ровно точно также
16. Продавец увиливает от ответа по документам
"Да там дарственная", "Потом покажу", "В ипотеке, но решим", "Пока не готов говорить…"
Все это повод задуматься, потому что зачастую потом всплывают обременения, долги, суды и запреты
Не рискуй своим временем и нервами, лучше вычеркивая такую квартиру сразу же
Как пользоваться этим чеклистом
1. Сохрани себе. Сделай скрин. Распечатай
2. Открывай перед каждым просмотром
3. Прогоняй каждый объект по 16 пунктам
4. Если ловишь 3+ совпадений, то не покупай. Даже если цена очень заманчивая
За 6 лет опыта во флиппинге у меня были десятки сделок, которые на бумаге выглядели выгодно, но несколько из этих ошибок вносили свои коррективы
Когда-то удавалось заметить их до подписания
Когда-то приходилось выруливать уже с этим объектом на руках
Поэтому все, что вы прочитали выше - это не теория, а реальный опыт, который стоил мне сотен тысяч рублей
Ты можешь пройти этим путём сам
А можешь пройти его бок о бок с человеком, который уже ходил по этим граблям и знает куда лишний раз не стоит лезть
Если ты хочешь научиться выбирать ликвидные объекты и зарабатывать на флиппинге, то приходи на бесплатную стратегическую сессию, где мы с командой разберем твою текущую ситуацию и дадим персональные рекомендации по развитию в этой сфере
Хорошо, я готов записаться на стратсессию, что делать?
- Нажмите на текст, который находится ниже (после этого откроется телеграм и в нем автоматически появится сообщение)
- Нажмите кнопку Отправить
- В течение 5-10 минут, мы с вами свяжемся и договоримся о времени стратегической сессии
(Это тот самый текст, на который нужно нажать, чтобы отправить сообщение)