Новая методика кадастровой оценки земли

В 2026 году как минимум в 85 регионах РФ пройдет государственная кадастровая оценка (ГКО) земельных участков.

Начиная с будущего года ее будут проводить с использованием НСПД – Национальной системы пространственных данных. Ожидается, что новый инструмент сделает систему более прозрачной и повысит точность оценки.

Но эксперты прогнозируют, что после этой «цифровой» ГКО налоги на земельные участки все равно вырастут.

Новая методика

По закону, корректировка кадастровой стоимости земли проводится раз в четыре года (в городах федерального значения – раз в два).

С 2026 года, согласно Федеральному закону № 243-ФЗ, она будет проводиться по новой методике.

Главным новшеством станет цифровая платформа, общая для всех участников оценки: от региональных органов власти до независимых оценщиков.

Ожидается, что процесс станет прозрачным, все процедуры – открытыми; будут применяться единые системы расчета для всех регионов и т.п.

Для собственников земли предусмотрены новые механизмы обратной связи, которые упростят систему оспаривания.

Также теперь об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости можно будет узнать через Госуслуги.

Как проводится оценка

Сейчас в Московской области средняя кадастровая стоимость земельных участков ниже рыночной примерно на 30–40%.

Несмотря на использование новых инструментов, ценообразующие факторы кадастровой оценки останутся прежними. Независимые оценщики не осматривают каждый участок.

Участки распределяют на группы по общим признакам, к которым относятся:

• категория земли;
• вид разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ) участка;
• регион (насколько он успешно развивается);
• площадь;
• обременения;
• наличие построек и т.д.

и статистически выводят среднюю стоимость.

Поэтому очень важно, чтобы исходные данные были правильными и актуальными.

Что мы можем сделать:

До конца 2025 года в свой региональный Центр государственной кадастровой оценки подать декларацию с уточненными данными об участке: фактическом использовании, адресе, наличии обременений и др.

Очень важно, чтобы вид разрешенного использования участка был указан корректно!

Почему неизбежны ошибки и что делать

При проведении ГКО стоимость объектов недвижимости завышается (иногда даже сознательно).

В любом случае, ошибки неизбежны: из-за огромного количества объектов, которые нужно оценить, пресловутого человеческого фактора и самого метода.

По закону, потребовать исправления ошибок можно во внесудебном порядке.

Ошибками считаются:

• математическая ошибка в расчете кадастровой стоимости,
• опечатка в величине кадастровой стоимости при ее переносе в базу Росреестра. Лишний ноль в площади земельного участка может в разы увеличить стоимость;
• если при оценке не был учтен ВРИ участка;
• не были учтены условия, которые влияют на кадастровую стоимость: инфраструктура, граница с ЛЭП, ограничения, наложенные на использование территории и т.п.

Цифровая платформа даст нам новые инструменты, которые позволят оспорить результаты государственной кадастровой оценки в досудебном порядке.

А пока можно просто обратиться в региональный Центр кадастровой оценки – специалисты обязаны вам объяснить, как сложилась именно такая стоимость. Часто люди просто не хотят тратить нервы и время и платят повышенный земельный налог (он рассчитывается на основе кадастровой стоимости).

Но шансы снизить кадастровую стоимость неплохие: по статистике, в Московской области кадастровую стоимость изменяют 40% обратившихся в Центр.

Алгоритм бесплатных действий, которому надо следовать:

Написать обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Форму обращения можно скачать в интернете.

Отправить его в Центр кадастровой оценки и приложить копию документов, которые подтверждают, что правы вы, а не оценщики.

Если получите отказ, потребуйте официальный ответ, приложите к нему все документы и отправьте в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости.

Юристы, которые занимаются такими делами, говорят: оспаривать эффективнее всего сразу после публикации кадастровой стоимости и советуют не пускать это на самотек и самостоятельно проверять кадастровую стоимость через портал Росреестра.