ЧЕК-ЛИСТ: какие скрытые факторы нужно проверить и учесть при выборе ЖК-новостройки

Главный «секрет» успешного выбора ЖК при покупке квартиры в новостройке — можно уложить в 6 картинок.

Смотрите ниже:

1. Что видит обычный покупатель, когда выбирает ЖК:

2. Что видит покупатель, имеющий доступ ко всей информации, включая то, о чём не говорит застройщик:

В этом — вся разница между обычными покупателями и опытными

Обычные люди:
1. Заходят на сайт с новостройками
2. Выбирают по цене, условиям и расположению несколько ЖК
3. Изучают официальные сайты и презентации, написанные отделами маркетинга застройщиков
4. Едут в офис продаж понравившихся объектов, чтобы проконсультироваться с менеджерами

Что может пойти не так? Вот что:

Чтобы как можно меньше людей попало в список «неудачно купивших» свою первую квартиру — мы подготовили чек-лист со списком «подводных камней», о которых чаще всего забывают неопытные покупатели

Пункт №1. Не забудьте проверить качество строительства самого дома, а не только качество материалов отделки

Качество строительства — это материалы + соблюдение технологий возведения дома.

Если материалы плохие, а технологии нарушались — значит, вас ждёт беда с шумоизоляцией, утеплением, гидроизоляцией, щели в стенах, слишком большие трещины при усадке дома и т.д.

Исправление всех этих косяков застройщика — это дополнительные 300-400 тысяч на ремонт.

При этом застройщики любят скрывать все косяки под отделкой. Так вы не сможете их обнаружить при приёмке квартиры, поэтому всё придётся делать за свой счёт.

Как можно избежать проблем, если заранее сделать анализ качества строительства — на примере ЖК «Дальневосточный 15» от ПИКа

В 2020 году сдалась первая очередь домов. Вот список того, на что жалуются жители (кроме качества отделки и работы УК, конечно):

1. Плесень (!)
2. Сырость
3. Нарушенная гидроизоляция дома
3. Холодные стены
4. Сквозняки

Как всё это можно было предсказать в 2019 году, до сдачи первых домов?

Основные факторы:
1. На фото стройки видны огромные щели между панелями (так быть не должно)

2. Дешевые материалы для заделки этих щелей

3. Нарушена технология строительства

Ещё в 2019 году было понятно, что застройщик схалтурил, как минимум, на герметизации межпанельных швов.

А плохо сделанные стыки между панелями — это нарушенная тепло- и гидроизоляция. И самые частые последствия как раз — это есть сырость, плесень и холодные стены.

Получается, что по ценам комфорт-класса люди покупали квартиры в доме, где качество сопоставимо с советскими домами-панельками из 80-х годов.

Пункт №2. Не забудьте при выборе ЖК соотносить качество строительства с ценами на квартиры

Не видитесь на маркетинг и стоимость метра в ЖК

Важно: не забывайте сравнивать не только качество строительства — но и цены в этом разрезе.

Например панельные дома (самые убогие) стоят дороже от ПИКа, чем монолитные.

Пункт №2. Не забудьте проверить надежность застройщика, проанализировав судебные дела, долги и управленческую структуру компании

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и — практически бессмысленно, потому что за этим следит государство.

Если застройщик строит — значит, с документами всё в порядке, иначе бы их не выкладывали в общий доступ.

При этом в Питере сейчас больше 40 домов-долгостроев. Некоторые дольщики ждут свои квартиры еще с 2008 года.

Все проблемы появляются не от отсутствие разрешения на строительство или ошибки в проектной декларации — проблемы всегда в финансировании.

Поэтому нужно проверить застройщика по косвенным факторам — это более результативно. Только отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ

Как избежать проблем, если заранее сделать анализ — на примере застройщика ЛенРусСтрой

Намного полезнее проверить судебные дела и структуру компаний застройщика и его аффилированных структур.

Ниже — хороший пример того, что большая «история» застройщика — не гарантия надежности.

Например, когда мы «копнули» в конце 2019 года застройщика ЛенРусСтрой (ЖК «Новое Горелово»), выяснилось следующее:

Суды

Основной поставщик строительных материалов — компания ООО "Киришский ДСК"

При этом Киришский ДСК — это не сторонний подрядчик, организация непосредственно входит в группу компаний застройщика.

1. «Киришский ДСК» регулярно получает иски от сбытовых компаний, потому что не оплачивает счета за энергоресурсы.

2. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам — т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы за сотрудников.

3. Компания, которая выполняла архитектурно-строительное проектирование —ООО «Лига» — ранее судилась с администрацией Виллозского городского поселения. Предмет суда: участок земли, на котором непосредственно и располагается ЖК Новое Горелово.

4. В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами. ЛенРусСтрой получил иск о взыскании неустойки на 2 млн. руб. от ФГКУ «6 Цзз Войск Национальной Гвардии».

Структура компании: «ЛенРусСтрой финансово никак не отвечает за деньги дольщиков»

Застройщик, который фигурирует в ДДУ — это ООО «Лиговский канал», а не ООО «ЛенРусСтрой». При этом Лиговский канал никак не связан с Ленрусстроем: все учредители Лиговского канала — это частные лица.

Это значит, что компанию могут в любой момент обанкротить без последствий для руководства — потому что головная компания ЛенРусСтрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Следовательно, при возникновении такой ситуации дольщики не смогут получить свои деньги обратно

Пункт №3. Не забудьте проанализировать фото и видео с хода строительства, сопоставив с обещаниями застройщика о сроках сдачи дома

Пункт №4. Не забудьте проверить предлагаемые планировки на количество «эффективных метров» и расположение коммуникаций

План коммуникаций

99% покупателей забывают при выборе планировки запросить план инженерных коммуникаций: как будет расположена вентиляция, отопление и др.

// фото чертежа планировки
// фото расположения

Если этого не сделать — вы можете очень сильно удивится, когда получите ключи.

Примеры:
// пик
// живи в рыбацком

Эффективные и «пустые» метры

Прихожие правильной пропорции

Для небольшой квартиры прихожей в 5м2 достаточно, чтобы вместить гардероб и свободно переодеться. Но 5м2 прихожей для 100м2 квартиры — это плохо: никто и ничто не поместится, плюс будут живые «пробки».

Прихожие должны быть сопоставимы с площадью квартиры. В маленьких квартирах — маленькие, в больших — чуть больше.

Выше пример хорошей прихожей — из неё можно сразу попасть в основные помещения, не плутая по длинным коридорам. Они не занимают кучу места, плюс есть куда повесить верхнюю одежду.

Тут входная группа «съела» почти 20% площади квартиры, а квадратный метр стоит более 350 тр.

Слишком большие прихожие съедают полезную площадь квартиры: квадраты, за которые вы заплатили, простаивают.

Минимум проходных коридоров и комнат

Проходные узкие коридоры тоже не функциональны — чаще всего в них нельзя разместить даже шкаф. А в проходных комнатах мало личного пространства.

Длинные, лабиринтообразные коридоры — это плохо.

Сразу найти квартиру с хорошей планировкой сложно. Часто застройщики пренебрегают здравым смыслом и «нарезают» нефункциональные пространства в угоду прибыли: маленькие кухни и санузлы, огромные коридоры и комнаты неправильной формы.

Комнаты правильной формы

Квадрат и широкий прямоугольник — идеальная форма комнат. На первый взгляд прямоугольные квартиры могут показаться скучными, но именно из таких квартир можно сделать интерьер под себя.

Пример планировки: гостевая и личные зоны разделены, кухня-гостиная просторное пространство.

Скошенные углы и закругленные стены снижают функциональность помещений, а мебель приходится делать на заказ.

Квартиры из дорогих и футуристичных ЖК часто неэргономичны и неэффективны.

Под геометрию стен таких квартир мебель нужно заказывать индивидуально, к тому же ремонт будет стоить в 1,5-2 раза дороже.

Плохие планировки бывают даже в новых, дорогих квартирах

Часто застройщики оставляют в дорогих ЖК просторные холлы
по 15-20 метров — самые большие помещения в квартире.

К тому же хорошая планировка тоже может быть неудобной.
Все дело в образе жизни и потребностях. Большие семьи хотят раздельный санузел, холостяки — объединить кухню с комнатой; приоритеты у всех разные. Поэтому, когда речь идет о постоянном жилье, нужно делать перепланировку.

Количество санузлов соразмерно площади квартиры

В идеале на три комнаты нужны два санузла. Например, один гостевой, расположенный рядом со входом в квартиру. Второй — личный, со входом из главной спальни или рядом с ней.

Четыре комнаты и три санузла — отличная пропорция.

Наличие балконов и лоджий

Здесь можно не только уединиться, но и организовать рабочую зону, зону отдыха. Или, например, поставить контейнеры для раздельного сбора мусора. Особенно балконы важны в маленьких студиях, где мало мест хранения.

Хорошее естественное освещение

Желательно, чтобы на солнечную сторону выходили окна комнат, в которых мы проводим больше времени, например, гостиная или детская. А вот окна спальни могут выходить на менее солнечный север, потому что здесь мы в основном только спим.

Квартиры с окнами на 2 стороны света — оптимальный вариант. Особенно, когда солнце попадает в гостиную двумя путями.

Пункт №6. Не забудьте проверить план застройки района в независимых источниках

Где брать информацию

Мы подготовили детальные разборы на примерах конкретных домов — где мы добываем информацию и как делаем анализ в агентстве недвижимости — то есть на профессиональном, а не обывательском уровне.

Вы можете прочесть их и смоделировать, чтобы понять, что делать вам в вашем конкретном случае.

Бот-помощник отправит вам 5 разборов, как мы работаем по этим задачам:

1) Как мы проверяем надежность застройщиков — разбор на примере ЖК «Новое Горелово» от ЛенРусСтроя

2) Как мы проверяем качество строительства — разбор на примере ЖК «Дальневосточный 15» от ПИКа

3) Как мы проверяем, сорвет ли сроки застройщик — на примере ЖК «Дальневосточный 15» от ПИКа (спойлер: да, сорвал на N месяцев)

4) Как мы помогаем правильно готовится к получению ипотеки, чтобы получить ставку % ниже.

5) Разводки: как мы достали для Клиента лучшую из продающихся планировок, которой не было в свободной продаже.

Если хотите прочесть эти разборы — отправьте в чат кодовое слово «ПРИМЕРЫ»