РАЗБОР РЕАЛЬНОГО ПРИМЕРА ЭКОНОМИИ ~ 250.000 ТЫС. РУБ — ЗА СЧЁТ АНАЛИЗА КАЧЕСТВА СТРОИТЕЛЬСТВА КОНКРЕТНОГО ДОМА
Внутри этой статьи есть информация, которую в свое время мы публиковали на ЦИАНе. И ЦИАН её... удалил спустя несколько дней, от греха подальше.
Потому что то, что мы «накопали» на ЖК «Дальневосточный 15» от ПИКа — вызвало шумиху, а ПИК — один из крупнейших рекламодателей ЦИАНа.
Выводы делайте сами :)
Главный «секрет», за счёт чего всегда достигается экономия при покупке квартиры — можно уложить в 6 картинок.
Смотрите ниже:
1. Что видит обычный покупатель, когда выбирает ЖК:
2. Что видит покупатель, имеющий доступ ко всей информации, включая то, о чём не говорит застройщик:
В этом этом ключевая разница между обычными покупателями и опытными
Обычные люди:
1. Заходят на сайт с новостройками
2. Выбирают по цене, условиям и расположению несколько ЖК
3. Изучают официальные сайты и презентации, написанные отделами маркетинга застройщиков
4. Едут в офис продаж понравившихся объектов, чтобы проконсультироваться с менеджерами
Что может пойти не так? Вот что:
Чтобы не попасть в такую ситуацию
Опытные покупатели еще в самом начале поиска квартиры, когда формируют подборку ЖК, учитывают в 10 раз больше факторов — потому что не всё «лежит на поверхности»
Например:
- В статьях в интернете учат проверять официальные документы и «что б по 214 ФЗ» — чтобы убедиться в надежности застройщика.
Но... Сейчас почти все строят по 214-ФЗ. И документы у всех в порядке, иначе их бы просто не выкладывали.
Но при этом «почему-то» сплошь и рядом истории о долгостроях, заморозке, срыве сроков и т.д. В Москве, например, за прошлый год — 73 банкротства.
Смотреть на стаж девелопера? Так стаж ничего не гарантирует.
Например, «Имя» строил 18 лет, имел сверх-надежную репутацию и обанкротился в прошлом году, потому что пускал деньги дольщиков на финансирование других проектов.
Поэтому опытные покупатели информацию собирают не только ради экономии. Анализ рисков — первостепенная причина.
И этот аспект мы тоже разберём — просто читайте все наши статьи и смотрите видео, которые присылает Бот-помощник.
Как мы помогли сэкономить Алине около 250.000 тыс. рублей — история из жизни агентства недвижимости «Френдли»
История опубликована с письменного разрешения Алины С. — клиентки нашего Агентства. Время действия — 2019 год.
НО: естественно, что не все подробности мы може разглашать. Особенно те, которые касаются «мутных» деталей работы застройщиков — есть всё-таки некоторые негласные правила.
На личной встрече с нашими клиентами мы даём полную информацию даже по самым «грязным» деталям рынка недвижимости, но публично, в интернете — можем рассказывать далеко не всё.
Итак, сама история — что же получает человек, когда выбирает квартиру с полным комплектом информации о новостройках Питера.
Какую квартиру искали
Когда вы приходите в Агентство недвижимости, первое, что вы получаете, это подборку ЖК с учётом всех тех неафишируемых данных, которые не пишут застройщики.
Алина искала для себя:
- Однушку 40-45 кв.м.
- В черте города, а не в «районах-человейниках» на окраинах
- Планировала делать ремонт под себя
- Бюджет на ремонт ограничен, планировался кредит
- Ипотека
Какие особенности образа жизни мы учитывали при поиске:
1. Алина работает выездным дизайнером кухонь. При этом профессию любит, развивается в ней и менять не собирается. 2. Квартира приобретается не на всю жизнь. Через 5-7 лет в планах было её продать и купить жилье просторнее.
Как это отразилось при создании подборки ЖК:
1. Работа выездным дизайнером подразумевает встречи с клиентами вечером, домой она возвращается, как правило, после 8. Поэтому мы предложили Алине рассматривать дома и в тех в районах, где есть пробки в часы пик. Потому что Алина возвращается домой позже, а значит они не будут ей мешать.
2. Так как изначально известно, что квартиру нужно будет продавать в будущем — мы предложили Алине учитывать при выборе ЖК и ликвидность объектов, чтобы квартиру можно было продать по высокой цене.
За счёт чего мы помогли сэкономить ~250.000 руб. и уберечь от срыва сроков
Вот именно дальнейший обзор когда-то удалил ЦИАН после публикации.
Читайте — поймёте почему :)
Из подборки, что мы составили на первом этапе — Алине приглянулись и подошли по условиям 2 ЖК.
Один из них — «Дальневосточный 15» от ПИКа. Второй — тот, что мы в итоге и купили, но Алина попросила не разглашать, какой именно :)
В Дальневосточном цена квартиры была 4.258.000 руб.
Во втором — 4.347.000 руб.
Дальневосточный почти на 100.000 дешевле...
Но вот что показал детальный анализ
Вся факты — это то, что мы «накопали» на момент 2018-2019 года. Сбылись ли наши прогнозы к 2020 году, когда 1-я очередь домов сдалась? Читайте ниже.
1. Анализируем качество строительства
В 2018 году запрашиваем у застройщика список материалов — нас шлют лесом. Точнее, представители застройщика ограничились вежливыми и обтекаемыми формулировками про «качество, масштаб и репутацию ПИКа».
Поэтому мы обратились к «неофициальным каналам» — в виде прораба со стройки :) Из озвученного списка особенно заинтересовали материалы, которые ПИК использовал в качестве заделки межпанельных швов. Потому что если швы заделаны плохо, то:
• В помещениях будет холодно и сыро
• Плесень, «цветение» обоев
• Плохая шумоизоляция с улицы — шум машин, вой ветра
Что мы узнали:
Для заделки швов используется
1. Уплотняющий пенополиэтиленовый жгут Велотэрм
2. Герметик
3. Уплотняющая прокладка Велотэрм
4. Раствор М200
Ничего этот список не напоминает? Да это же... технологии советских панелек!
На этом фото — стыки видно невооруженным взглядом.
2. Анализируем, будет ли срыв сроков
Наш вердикт на момент работы с Алиной — будет с вероятностью 90%.
Как анализировали:
На момент 2018 года у нас были уже были сомнения: ПИК приступил к строительству комплекса в апреле 2017. Спустя 1.5 года было построено ВСЕГО 5 из 23 этажей. При этом первая очередь, состоящая из 3 корпусов, должна быть полностью сдана до июня 2019. А еще ведь отделка!
Для сравнения — темпы строительства, сроки сдачи и продажи другого питерского застройщика на примере ЖК ЦДС «Московский». Заявленные сроки сдачи 1 и 2 корпуса — 4 квартал 2019.
До сдачи объекта еще больше года, но дом уже под крышей:
А у ПИКа — 5 из 23 этажей.
Что показал повторный анализ в 2019 году, на момент нашей работы с Алиной:
1. Срок сдачи на сайте (читай — в рекламе): май 2019
2. Смотрим проектную декларацию — там указан 2-й квартал
3. НО!
В конце нашей встречи с технический директором объекта он сказал такую фразу: «Все дольщики получат свои ключи в соответствии договором».
Смотрим договор:
То есть получается, что срок сдачи не май 2019, как транслируется везде покупателям — а ноябрь. Уже интересно
4. Поэтому анализируем фотографии со стройки
Вот так дома выглядят со стороны Дальневосточного проспекта на тот момент:
А вот что происходило за забором и с обратной стороны дома:
Если судить по фото ниже, то отделки в большинстве квартир еще нет:
А тут видно, что рабочие тянут силовые кабели — а значит к энергосетям подключения тоже нет:
Т.е. по всем этим фото видно, что госкомиссией ещё и не пахнет.
По примерам других ЖК, приемка госкомиссией — это минимум неделя, если нет замечаний, а по факту около месяца. А сколько еще потребуется времени застройщику, передать хотя бы 759 квартир, не говоря уже о коммерческих помещениях?
Наш вердикт, который мы озвучили Алине: дом явно не успеют сдать в срок
И промежуточный важный вывод: как правило, если застройщик отстает от сроков и рискует не сдать в срок — качество квартир и отделки будет ужасным. Потому что будут торопиться, будут экономить и халтурить, лишь бы успеть.
5. Анализируем качество отделки там, уже где она сделана
В Питере уже мало кто строит дома с вертикальной разводкой отопления, потому что это создает кучу проблем при ремонте и размещении кухни. В основном — всё зашивается в стяжку пола и возле окна никаких труб нет.
...Но здесь о таком, похоже, не слышали. Посмотрите на фото — вертикальный стояк расположен прямо посередине кухни.
Следующая радость в отделке — это натяжной потолок, а точнее то что под ним скрыто.
Для тех кто не знает, заявленная высота потолков у ПИКА от ламината до натяжного — 2.6м. У большинства других застройщиков в Питере — минимум 2.7м.
Но посмотрите внимательно на потолки в коридоре в некоторых квартирах:
На фото видно, что труба вентиляции идет по всему коридору. Труба — минимум 10см в диаметре, а значит чистовая высота в коридоре в готовой квартире будет менее 2.5м
Что это значит?
Вот так выглядят вентшахты у большинства застройщиков — как правило их несколько:
А вот что сделал ПИК:
Вентшахты (выделено красным) находятся в нише между коридором и квартирой, а от них расползаются в кухни и санузлы те самые трубы (выделено желтым), что видны на фото выше. Таким образом застройщик убил сразу 2 зайцев — уменьшил себестоимость за счет меньшего количества вентшахт на квартиру и увеличил полезную=продажную площадь квартир, но украл высоту потолка в коридоре.
Сбылись ли наши прогнозы?
В 2020г: после сдачи первой очереди все наши опасения о качестве квартир полностью подтвердились
1. Срыв сроков действительно был, как мы и предсказали. Застройщик обещал сдать в...
2. В домах — плесень. Как раз, скорее всего, из-за некачественных стыков панелей образуются мостики холода и после получения ключей новоселы под плинтусами находят это:
И хотелось немного остановиться на отделке от ПИКа. Конечно, я могу предположить, что застройщик напряжется и успеет сделать отделку, но здесь я буду сомневаться в ее качестве, в условиях спешки. А пока