Недвижимость или крипта: почему квартиры для меня главная инвестиция, а биткоин только хобби

Мне рассказали про биткоин, когда он стоил около 20 долларов. Почти два года жизни отдал блокчейну TON. И при этом, кто бы что ни говорил, я всегда считал и по-прежнему считаю покупку недвижимости самой лучшей инвестицией. А золото, крипта и акции для меня лишь хобби: дополнительные, но не основные активы.

Звучит парадоксально от человека из Web3, поэтому разложу по полочкам: с чего я начинал, какие стратегии пробовал, как распределяю деньги и почему иногда продаю.

Сначала бизнес, потом квартиры

Первое правило я постулирую без оговорок: сначала бизнес, своё дело. Недвижимость покупается не вместо бизнеса, а на деньги, которые бизнес приносит.

Моя формула простая. Условные 20% собственных дивидендов идут на недвижимость. Форма неважна: рассрочка, ипотека или накопления, чтобы потом купить объект за кэш.

Почему именно так, а не «всё в биткоин»? У меня перед глазами был живой пример. Человек, который когда-то рассказал мне, что такое биткоин, имел на руках десятки тысяч BTC. В итоге он потерял абсолютно всё: вложил в путешествия, квартиры, женщин, во что угодно, кроме бизнеса, который работал бы без него. Эту историю я подробно рассказывал в канале. Мораль я интерпретирую так: даже квартиры не спасут, если под ними нет денежного потока.

Первая сделка: студия за наличные и x1.5

Свою первую квартиру я покупал ещё в 2021 году, за наличные. Недорогая студия. Мы тогда только запускали наш второй бизнес, так что это был эксперимент, а не стратегия.

По итогу студия продалась за x1.5. Для первого опыта результат хороший, но главное было не в цифре. Я понял механику: как выбирать объект, как проходит сделка, сколько времени и нервов это занимает. После этого стало ясно, что недвижимость станет системой, а не разовой покупкой.

Про то, как это превратилось в привычку, у меня есть отдельное видео: Как я стал лендлордом: челлендж по квартире в год. Там же я говорю про баг молодого поколения, которое считает, что жильё «не потянуть», и поэтому даже не пробует.

Три стратегии, которые я пробовал

В тот период у меня было три фундаментальных идеи фикс:

По одной квартире в каждом районе. Диверсификация внутри одного города: если один район проседает, другие держат портфель.
Постепенно выкупать все квартиры в одном ЖК. Концентрация: ты знаешь дом, застройщика, соседей и фактически формируешь цену в своём комплексе.
По квартире в каждом городе, где мне нравится жить или где я работаю. География: у тебя есть своё жильё там, где ты реально бываешь.

Квартира в каждом районе. Плюс: Риск размазан по городу. Кому подходит: Тем, кто живёт в одном большом городе.
Все квартиры в одном ЖК. Плюс: Контроль и знание объекта. Кому подходит: Тем, кто живёт в городе постоянно.
Квартира в каждом городе. Плюс: Своё жильё там, где работаешь. Кому подходит: Тем, кто много переезжает.

Начинал я, конечно же, с варианта №1. Сейчас нахожусь на варианте №3. Но если бы я постоянно жил в Дубае, Москве, Киеве или в условном Лос-Анджелесе, то действовал бы по варианту №2.

Маленькая ремарка: стратегия не выбирается раз и навсегда. Она следует за твоим образом жизни. Пока я жил в одном городе, логично было дробить риск по районам. Когда жизнь стала кочевой, логика поменялась.

Город или загородный дом

Оглядываясь на свой опыт покупки и аренды недвижимости, я пришёл к закономерному выводу. Жить в городе имеет смысл, если работа предполагает занятость по графику, например госслужба. Если у тебя свой бизнес, либо ты политик, загородный дом это лучший выбор из возможных.

Когда появляются дети и бизнес позволяет, лучшим местом в Москве я считаю Хамовники, Якиманку и, конечно же, Тверской. Об этом я записал видео в канале.

Ипотека: почему ставка решает всё

Отдельная тема, которую многие недооценивают, это стоимость денег. Летом 2024 года я разбирал ставки в канале. В 15 крупнейших банках России ипотека начиналась от 20% годовых. Сбер давал от 19,5 до 21% на новостройки и от 19,5 до 21,3% на вторичку. За однушку в Москве при таких ставках пришлось бы платить около 200 000 рублей в месяц.

В Дубае в то же время ставка по ипотеке была от 2,5 до 7%.

Разница в несколько раз. При ставке 20% ипотека фактически перестаёт быть инвестиционным инструментом: ты работаешь на банк, а не на себя. Поэтому моя формула и говорит «рассрочка, ипотека или накопления»: инструмент выбирается под конкретную страну и ставку, а не по привычке.

Почему я иногда продаю

Недвижимость это не «купил и забыл». В 2025 году я продал шесть объектов недвижимости. Решение было про диверсификацию: часть денег ушла в депозиты и в недвижимость в более стабильных регионах.

Весной 2026 года это решение себя оправдало. Индекс недвижимости Дубая за пять дней потерял около 20%, а DFM Real Estate Index за один понедельник снизился ещё на 4,76%, до 13 353,18 пункта. Я писал об этом в канале. Рынок, который многие считали вечным ростом, на глазах начал коллапсировать.

Вывод для меня очевиден. Недвижимость надёжнее крипты, но и она не защищена от геополитики. Не держи все объекты в одной стране и одном рынке.

Новая квартира и что дальше

В сентябре 2026 года я получил ключи от новой квартиры. Для меня это фундаментальная новость, поэтому поделился ей в канале.

Следующий шаг: в ближайшие месяцы лечу в Лондон. Хочу посмотреть недвижимость в Великобритании. Я всегда мечтал что-то приобрести в районе Мейфэр.

Коротко: мои правила

Сначала бизнес, потом недвижимость. Квартиры покупаются на дивиденды, а не вместо дела.
Около 20% дивидендов на недвижимость: рассрочка, ипотека или накопления на покупку за кэш.
Крипта, золото и акции это хобби и дополнительные активы, не фундамент.
Стратегию выбирай под образ жизни: районы, один ЖК или города.
Смотри на ставку: при 20% ипотека работает на банк.
Диверсифицируй по странам и не бойся продавать, когда рынок перегрет.

Если тебе интересно, как я строю сам бизнес, который потом кормит эти покупки, почитай как поднять средний чек и уйти из масс-маркета в премиум и как подготовить питч-дек и привлечь инвестиции. А почему я живу в Европе, хотя бизнес у меня американский, я разбирал в отдельной статье.