Приемка квартиры: на что обратить внимание?

Большинство квартир в новостройках сдаются с нарушениями, часто требующих значительных финансовых вложений для их устранения. Правильная приемка квартиры – единственная возможность, чтобы исправить все недочеты за счет Застройщика. В этой статье разберемся, на что прежде всего стоит обратить внимание при приемке квартиры.

В ожидании ключей

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, застройщик в соответствии с п.4 ст. 8 214 ФЗ (гиперccылка: 8 статья 214 ФЗ), обязан уведомить вас о готовности передать объект. Такое сообщение должно быть направлено по почте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или вручено лично под расписку. По телефону или электронной почте – не считается.

Далее у вас есть 7 дней для приемки квартиры и нужно подтвердить намерение принять квартиру и записаться на приемку. Но фактически, «безболезненно» для обеих сторон, это процесс может растянуться до 2-х месяцев.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Если вы не придете в течение 2-х месяцев после получения уведомления на приемку, либо Застройщик не смог за это время до вас достучаться (заказное письмо вернулось обратно, на телефонные звонки не отвечаете), то Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п.6 ст. 8 214 ФЗ) и тогда вся ответственность за новую квартиру автоматически переходит на покупателя.

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. То есть не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо в адрес застройщика с информацией о вашей готовности принять квартиру.

Изучаем договор

Необходимо внимательно изучить договор перед приемкой и приготовить копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Может быть так, что на плане помещения, прикрепленного в приложении к ДДУ, межкомнатные перегородки изображены, а в действительности их нет. Неучтенные перегородки в трехкомнатной квартире могут прибавить около 1,5м2 к действительной площади и застройщик потребует за них оплатить. Указываем данный факт в акте осмотра, а также пишем претензию застройщику о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора.

Что взять с собой на приемку?

➢ паспорт, договор

➢ планшет, ручку и бумагу

➢ бумажный скотч, мел и смываемый маркер (нужно приклеивать скотч в местах выявленных нарушений и делать на нем пометки, маркером можно обводить царапины и окалины на стеклопакетах)

➢ фонарик

➢ тестер электричества или любой электроприбор (зарядку от смартфона)

➢ лампочка (если имеются патроны освещения, то можно проверить свет)

➢ зажигалка или спички для проверки вентиляции

➢ стремянку или складной стульчик

➢ рулетка или лазерный дальномер для замера площади

➢ уровень

Можно произвести дополнительную проверку с помощью специальных инструментов, которые можно взять в аренду:

➢ лазерный построитель плоскостей (лазерный нивелир) для проверки стен и полов (обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях – горизонтальной и вертикальной)

➢ тепловизор для проверки наружных стен и окон на предмет промерзания (применяется только в холодное время года и в отопительный сезон)

➢ дозиметр для проверки уровня радиации

➢ индикатор ЭМИ (электромагнитных излучений)

➢ газоанализатор для выявления уровня аммиака

Как пользоваться такими приборами и какие должны быть при этом допустимые значения, можно найти в интернете. Потратьте пару вечером и сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время – обратитесь к професионалам.

Приемка: на что смотреть и что записывать?

Итак, вы пришли на приемку. Вы во всеоружии и взяли с собой необходимый набор инструментов. Так с чего начинать?

✓ Не нервничайте, если вас торопят. Законодательно, время осмотра не ограничено, вы имеете право проверять квартиру столько времени, сколько потребуется. Регламент, ограничение времени может действовать на менеджера, который вам показывает квартиру, но не на вас.

✓ Осматривать квартиру лучше в дневное время суток, чтобы можно было рассмотреть недостатки

✓ Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный.

Все недостатки, которые вы выявите в процессе приемки, вы имеете право зафиксировать в акте осмотра на основании ч.5 ст.8 214ФЗ. Значительный он или нет, решать только вам. У застройщика одна задача – чтобы вы приняли квартиру без замечаний и подписали акт приема-передачи. Доводы о том, что данный недостаток несущественный безосновательны. У каждого свое восприятие. Если застройщик отказывается вносить замечания в акт осмотра (хотя он не имеет право препятствовать вам), требуйте составления письменного отказа. Скажите, что отправите претензию по почте и заодно обратитесь в суд из-за неправомерных действий застройщика. Зачастую помогает.

✓ Не стесняйтесь. Если не заявить, никто ничего не исправит?

Лучше вносить в акт осмотра все замечания, даже если вы сомневаетесь. Дело в том, что в соответствии с 214ФЗ, застройщик несет гарантию на объект после передачи в течение нескольких лет. Но мотивация застройщика устранить дефекты гораздо выше до подписания акта приема-передачи. После подписания вы можете написать претензию, но насколько оперативно на нее застройщик отреагирует, большой вопрос. Может дойти до того, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки с за свой счет. И быстрее, и меньше нервов. В принципе, на это и сделан расчет.

Документы

✓ Первым делом, получаем у Застройщика Смотровой лист (Акт осмотра или Дефектную ведомость), в которую мы будем заносить все обнаруженные дефекты. Это предварительный документ, который предшествует подписанию Акта приема передачи квартиры. Смотровой лист подписывается сразу после осмотра квартиры (с указанием дефектов), а Акт приема-передачи квартиры может быть подписан позже (например, после устранения обнаруженных недостатков).

✓ Проверяем также:

✓ Акт о вводе дома в эксплуатацию

✓ Кадастровый и технический паспорт

✓ Экспликацию помещения

✓ Гарантии на счетчики и двери

Что нужно проверить в квартире читайте в подробной Памятке по приемке квартиры в приложении к этой публикации.

Подписываем документы

Подписываем акт осмотра (дефектную ведомость).

Запомните, что составив акт осмотра, вы в соответствии с ч.5 ст.8 214ФЗ, имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов. Подписывать такой документ необходимо надлежащим образом – между сторонами, указанными в ДДУ. Либо, если интересы застройщика при передаче квартир представляет управляющая компания например, то она или лицо, подписывающие такой акт, должны иметь доверенность на право подписи.

Подписываем акт-приема передачи.

И так, застройщик устранил все недостатки и готов вам передать квартиру. Осмотрите квартиру еще раз, перепроверьте, что это действительно так и после подписывайте акт осмотра. Но есть нюанс. Акт осмотра необходимо проверить и перечитать на предмет наличия условий, не относящихся к приемке квартиры. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Зачастую, если застройщик имеет просрочку, он может включить такой пункт, выгодный для него, но не для вас. В таком случае требуйте удалить из акта лишнее предложение и только после этого подписывайте.

Мне все понятно, но остались вопросы

Как проверить сезонные моменты, отопление летом или держат ли стены тепло?

К моменту передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан провести испытания системы отопления. Поэтому отсутствие подтеков косвенно говорит о том, что система целостная.

С утечкой тепла сложнее. Проверить наружные стены и окна на предмет промерзания возможно телевизором, но только в холодное время года и в отопительный сезон.

На практике как быстро Застройщик устраняет выявленные недостатки?

Что касается устранения недостатков, выявленных в ходе приемки, то на практике встречается три разных варианта.

1 – безвозмездное устранение, соответственное оштукатуривание силами застройщика, например.

2 – (мы обычно рекомендуем клиентам) компенсация строительными материалами в эквиваленте необходимых материалов на устранение. Клиент сам дальше с помощью рабочих устраняет недочеты, не покупая для этого дополнительный материал и не тратя деньги.

3 – компенсация финансовой составляющей на сумму устранения дефектов. Такое бывает, но редко, в исключительных случаях.

Подробно зафиксируйте недочеты в листе осмотра и отправьте застройщику письменное уведомление об обнаружении недостатков. Застройщик обязан либо устранить дефекты за свой счет в срок, не превышающий 45 дней, либо возместить владельцу квартиры средства, затраченные им на самостоятельный ремонт, либо принять отказ покупателя от жилплощади и вернуть ему деньги.

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Застройщик можно заставить исправить?

Можно. 5 лет дом будет на гарантии, инженерное оборудование – 3 года. Вы можете написать претензию и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Я принял квартиру с дефектами, так как нужно было срочно въехать. Могу я потребовать от застройщика компенсацию за самостоятельное устранение недостатков?

Если клиент принял квартиру, устранил все недочеты, но никак не зафиксировал, то доказать будет практически невозможно. Поэтому лучше написать, что требовать компенсацию в соответствии с ст.7 214 ФЗ необходимо до подписания акта приема-передачи. После подписания АПП требовать финансовой составляющей можно только путем изготовления экспертизы и обращения в суд.

Имеет ли смысл проверять качество утепления стен с помощью тепловизора в летний период?

Проверка тепловизором проводится в холодное время года и в отопительный сезон. Если вы квартиру принимаете летом, можно конечно написать в акте осмотра, что проверить качество отопительной системы не представляется возможным, но данная пометка ни на что не повлияетнезависимо от того, укажет ее дольщик или нет. Можно будет впоследствии провести осмотр с тепловизором в отопительный сезон, выявить данные дефекты, зафиксировать их в акте. Застройщик в любом случае несет гарантию и дальнейшие претензии по качеству (промерзания например) будут обоснованы.

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Если вас все устраивает, на что обратить внимание при подписании акта?

Итак, если вас все устраивает и вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер или директор поставит дату. Оставление графы с пустой датой чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки. Перед подписанием вас могут обязать оплатить коммунальные платежи на 3-6 месяцев вперед. Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

Если застройщик просрочил строительство дома и вы в последующем планируете взыскать неустойку в соответствии с 214-ФЗ, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез нужна именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, но тогда уже без 100% гарантии положительного результата.

Я все подписал. Что дальше?

После подписания Акта приемки квартиры и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от квартиры. Можно делать ремонт, завозить мебель и кошку!