ЖКХ (Жизнь при Капитализме Хороша)
Беды современного наёмного работника не ограничиваются трудовыми конфликтами: во время отдыха ему тоже есть чем заняться. Например, проблемами с ЖКХ.
О них, в отличие от трудовых конфликтов, наслышаны даже те, кто не заходит в Интернет. Достаточно выйти во двор, и на двери подъезда вы увидите призывы бойкотировать оборзевших коммунальщиков от старших по подъезду или дому. Как считают активисты, основная функция этих служб — работать «бешеным принтером» завышенных счетов за коммуналку. Беглый взгляд на счета обычно показывает, что убеждения эти не лишены оснований.
Каждый первый собственник квартиры в многоквартирном доме (далее — МКД) сталкивался с этими проблемами. Что делать и кто виноват?
Большинство просто не обратит внимания, и оно, в общем, понятно: зачем тратить попусту время отдыха, которого и так под завязку? Ведь заниматься поиском виноватых надо будет или в выходные, или отпрашиваться ради этого с работы, или даже брать под это дело отпуск. Подумаешь, в каких-то копейках там обсчитались: переживём.
Но давайте побудем хотя бы минутку неравнодушными: для кого-то эти копейки могут быть половиной зарплаты. Попробуем прокачать уровень правосознания: представим, что мы всё-таки решили вступить в битву с мошенниками.
Управляющая компания беспредельничает? Смотрим договор с УК, ищем список её обязанностей и думаем, какие из них она грубо нарушила: этого будет достаточно, чтобы расстаться с ней. Далее обратимся к поставщику услуг, чтоб он напрямую выставлял нам квитанции за тепло, электричество и воду в соответствии с п. 7.5 ст. 155 ЖК РФ, после чего найдём в окрестностях порядочную УК, которая будет честно обслуживать дом и писать правильные цифры в счетах за коммуналку.
Но это в теории. А вот на практике такие действия оказываются сопряжены с большими трудностями.
Начнём с субъективного фактора. Чтобы внести вопрос о смене УК в повестку дня, надо собрать на собрание ¾ собственников дома (считая по площадям, а не по количеству людей). Чаще всего такое собрание просто не состоится, потому что нет кворума, то есть не собрано нужное количество собственников. Причин — масса: всем всё равно, во многих квартирах живут не собственники, а наниматели (часто — вообще без всякого договора найма квартиры), а самих собственников не найти... Бывают, правда, крепкие активисты в должности старших по дому способные организовывать такие мероприятия. Но таких единицы, и все они пенсионеры с кучей свободного времени.
Товарищам из нашего правового департамента приходилось выступать представителями старшего по дому на таких собраниях. Представьте себе: дом совсем не большой, в центре Москвы, с одним подъездом и десятком богатых собственников, которые сами управляют домом (ТСЖ). Вопросы на повестке дня были формальные, не решалось каких-либо важных проблем, надо было просто соблюсти порядок: протокол такого собрания потом надо подавать в Мосжилинспекцию. В общем, рутинные юридические действия по управлению недвижимым имуществом. Так нашим людям удалось с трудом собрать нужное количество жильцов, чтоб обеспечить кворум! Кого-то не было в стране, кто-то, опять же, сдаёт свою квартиру, и прочее, и прочее…
А теперь поставьте на место этого небольшого дома 17-этажку с восьмью подъездами, остро стоящим вопросом с УК и всеми вытекающими отсюда последствиями.
Но субъективным фактором дело не заканчивается. Честную УК не так просто найти. А если неудачи с её поиском продлятся более 6 месяцев, муниципальные власти в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ имеют право назначить управляющую компанию сами, по результатам проведённого ими конкурса. Также они могут приложить руку к исчезновению честной УК, создав тяжёлые условия для её функционирования: ставить этим компаниям плохие оценки эффективности, повышать плату за аренду занимаемых ими помещений и другими способами выдавливать её с территории.
Но зачем?
Тут мы подобрались к причине. Сейчас у нас, увы, нет исчерпывающих экономико-правовых данных по деятельности этого сектора экономики. Есть лишь некоторые намётки, которые складываются в примерную схему.
Каждый жилой дом связан с триумвиратом:
- застройщик — построил дом и инфраструктуру «под ключ»;
- управляющая компания — управляет домом;
- платёжный агент — выставляет счета за коммуналку и принимает деньги от жильцов.
Крупный застройщик чаще всего владеет собственной управляющей компанией и про запас скупает или косвенно контролирует другие УК. Последние, в свою очередь, будут обслуживать большинство жилых домов в пределах города так, как надо материнской компании. Например, станут навязывать жильцам дополнительные услуги по управлению, чтобы потом через платёжного агента завышать счета по коммуналке. Или, наоборот, будут управлять по минимуму, только чтоб дом не разваливался, но платёжному агенту сообщать, что услуг оказывалось много. Последний, исходя из таких данных, опять пририсует лишние нули в квитанциях.
Зачем так делается? Чтобы оптимизировать получение сверхприбыли застройщиком-монополистом. Кроме того, у того же ПИК есть проблемы с финансированием строительства домов под договоры долевого участия вплоть до того, что ими уже заинтересовались компетентные органы: обманутые дольщики не дремлют. А лишние финансовые потоки в виде полученных доходов от задранных по самое не могу платежей за коммунальные услуги застройщик может перенаправить на затыкание вышеозначенной дыры в ПИКовской статье расходов. Или перевести их в офшор и объявить себя банкротом. О таком будущем для ПИКа тоже ведутся разговоры.
Можно даже произвести очень грубые расчёты для наглядности. Вот новость о том, что с недавнего времени под платёжным агентом МосОблЕИРЦ и управляющей компанией «ПИК-Комфорт» находятся 70 тысяч собственников подмосковного жилья. При среднем чеке пусть в 5000 получаем 350 млн рублей прибыли только за один месяц, только с этой ничтожно малой горстки людей (общее количество счастливых клиентов ПИК-Комфорта и клонов МосОблЕИРЦ на 2020 год — три миллиона) и только через эту управляющую компанию. Из этих 350 млн часть пойдёт застройщику через управляющую компанию. Какая часть — решают платёжный агент и управляющая компания (а значит — и застройщик) на основании договора между ними и в соответствии с соглашениями о расщеплении денежных средств. Наконец, бухгалтеры дают ценный совет для управляющих компаний: есть аргументы в виде судебных решений и мнения налоговой службы, согласно которым можно «не учитывать средства, поступившие от собственников за коммунальные услуги и содержание дома, в доходах», то есть такой финансовый поток к застройщику через свою УК приплывёт без потерь в виде налогов и других отчислений в бюджет.
Итоги очевидны:
- УК сменить невозможно или бессмысленно;
- клоны МосОблЕИРЦ теперь по всей России;
- переплаченные копейки превращаются в сотни миллионов рублей непрофильной (не связанной с обеспечением строительства) чистой сверхприбыли для застройщика;
- повторить до готовности.
Неужели всё так плохо? А как же системные и несистемные левые силы? Ведь они вовсю занимаются этими вопросами!
Заниматься-то занимаются, да только начинают и заканчивают на симптомах, а заглянуть в ситуацию глубже не хватает или желания, или чего-то другого. «И снова страсти по ЕИРЦ» и другие громкие названия — вот всё, на что способен авангард ЖКХ-протестантов. Напиши о платёжном агенте плохо — и всё станет хорошо, прижми в судебном порядке местного хозяйчика уровня «торговец арбузами долгами» — и экономический строй на уровне крупного города успешно поменяется! О том, с кого начинается эта пирамида жилищно-коммунального присвоения, — ни пол-слова.
В первом случае все эти ЕИРЦ в будущем, скорее всего, склеят в общефедеральный расчётный центр, который будет действовать в сцепке с крупнейшими застройщиками через их управляющие компании, во втором случае — эти самые крупнейшие застройщики придут на место предпринимателей пыхтиных из заметки Союза марксистов. С крупнейшими застройщиками воевать, как было выше кратко описано, невозможно или бессмысленно.
Есть и позитивный совет от нас, но для него требуются оперативность и сильная коллективистская воля большинства жильцов дома. Как только дом сдан в эксплуатацию, начинается 6-месячный отсчёт, во время которого надо выбрать способ управления жилым домом. В этот период никто не вправе назначить собственникам управляющую компанию сверху. И вот тут-то нужно действовать, ведь варианты есть: скинуться на создание собственной УК или же управлять домом самостоятельно в форме товарищества собственников недвижимости либо ТОСов (в этом случае жильцы становятся подобными муниципальной власти).
Всё это не избавит от ЖКХ-конфликтов, которые при нынешней общественно-экономической формации неустранимы, но позволит легче их решать, потому что у таких прошаренных собственников будет для этого больше формальных прав.
А там, глядишь, и время на отдых и самообразование высвободится.