Секрет заработка на недвижимости: как повысить реальную стоимость объекта на 30% за 1 месяц и продать его независимо от ситуации на рынке

В этой статье вы узнаете, как сократить срок окупаемости инвестиций в недвижимость в 2,5 раза.

Да, да и это в 2023 году. Когда ключевая ставка выросла до 15%, а вслед за ней подтянулись и % по ипотеке.

В этой статье вы узнаете про другой вид недвижимости. Большинство людей обходят его стороной. Вкладывают деньги в квартиры и получают окупаемость в 25 лет.

Но я расскажу вам, как за те же самые деньги купить объект, который можно сдать в аренду в 2 раза дороже, чем квартиру.

И более того, как не ждать роста цены «с котлована», а за 1 месяц увеличить цену недвижимости на 30%.

На чтение статьи у вас уйдет всего 5 минут. Но эта информация может принести вам несколько миллионов рублей в ближайшие месяцы.

Или уберечь вас от убыточных инвестиций. Потому что...

Инвестировать в жилую недвижимость в 2023 году – это опасно

В 2020-2021 году, на фоне низких ставок по кредитам и депозитам, квартиры подорожали примерно в полтора-два раза. Особенно это заметно по Московским ценам.

Люди ринулись покупать квадратные метры и перегрели рынок. Цены выросли искусственно, за счет льготных ипотек с низким %.

Аналитики предполагают, что в ближайшие годы цены упадут на 30% – вернутся к уровню начала 2020 года.

Вкладывать деньги в квартиры и ждать – это плохая идея

Это похоже на трейдерскую игру на бирже. Ваша прибыль зависит от того угадаете вы куда пойдет рынок или нет.

Если вы купили квартиру, а рынок пошел вниз– вы замораживаете деньги на неопределённый срок.

Рынок пошел вверх. Вы захотели быстро продать квартиру, чтобы выйти в плюс.

Но квартира – это не акция в Тинькофф. Её не продать одной кнопкой.

Плюс, если квартира в собственности менее 5 лет. Припишите сюда налог до 13% с продажи. И не забудьте про комиссию риэлтору.

Выгода сомнительная, не правда ли?

Циан завышает цены на квартиры и вводит инвесторов в заблуждение

Как инвесторы оценивают рост стоимости квартиры?

Часто по ценам на Циан. Если похожие квартиры выросли в цене – значит и моя прибавила.

Но есть одна хитрость.

Площадка зарабатывает на продаже объявлений. Им выгодно, чтобы вы продавали квартиру подольше.

Схема с котлованом умирает

Уже в 2022 году инвесторы начали попадать в неприятные ситуации. Когда покупали квартиры на котловане, а потом продавали себе в минус.

Почему так происходит?

Застройщики стараются отыграть проседание рынка в середине 2022 года. Когда спрос упал на 50%-60%.

Они быстро начали придумывать акции, чтобы стимулировать продажу.

Естественно, недозаработанные деньги они закладывают в котлованы новых проектов. Отсюда и подорожание.

И это не годовая доходность. Завершения строительства нужно подождать 2-3 года.

Новостройка – это всегда риск заморозить деньги

Недавно я ездил на брокер тур Московского ЖК бизнес класса.

Казалось бы? Почему застройщик расщедрился и платит брокерам самые высокие комиссионные по Москве.

В чем секрет?

У него попросту проблемы с продажами.

ЖК построен в окружении множества больниц. У всех потенциальных покупателей одно и тоже возражение:

«Мы не хотим жить там, где все вокруг больны».

А теперь представьте, каково тем, кто уже купил такую квартиру?

Как, когда и с какими убытками эти люди выскочат из подобной инвестиции?

Квартира «под сдачу» – это окупаемость в 25 лет

Расскажу на своём примере. Я снимаю квартиру у женщины, которая купила её 2 года назад за 15 миллионов. Это двушка.

Я снимаю её за 50 тысяч рублей. Хозяйка сама признается – я целюсь в 300 месяцев окупаемости, это 25 лет.

Но никто не отменял затраты на ремонт. Плюс юридические риски.

Про посуточную аренду я вообще молчу. Это занимает больше времени, чем приносит дохода.

Плюс откуда-то нужно взять 2-3 квартиры, а с незаконными перепланировками становится всё сложнее.

Просто так нарезать апартаменты на несколько комнат с общим коридором не получится.

Флиппинг – это казино

Вы же знаете про эту схему? Купи «бабушкину квартиру» дешевле рынка, отремонтируй и продай дороже?

Чтобы поймать хоть какую-то выгоду нужно найти квартиру дешевле рынка на 30%.

И с ходу оценить сколько денег нужно вложить в ремонт.

Также остается вопрос с налогами на прибыль. Плюс на рынком недвижимости, нужно скинуть 10% от стоимости, чтобы объект ушел быстро.

Готовы ли вы брать на себя такие риски?

Инвестировать в Дубай? В ОАЭ нельзя взять ипотеку

Для нерезидентов недоступна ипотека. Покупать готовые объекты по рынку смысла нет. Брать объект в новостройке – значит замораживать деньги на 2-3 года, без гарантии что дом будет сдан.

В чужой стране высокие юридические риски.

Сложно обратиться в суд – эта процедура может затянуться, а расходы на юристов и адвокатов (в долларах) никто не отменял.

Как зарабатывать на инвестициях в недвижимость, если она растет в цене на 2% в год?

Прямо сейчас я расскажу вам, как по цене обычных квартир покупать объекты, у которых окупаемость составляет 8-10 лет.

При этом арендная ставка стартует от 110.000 ₽/мес.

Вы узнаете схему, как прибавить 30% к ценнику недвижимости за 1-2 месяца после покупки.

И это всё без ремонтов, юридических рисков, поездок за границу и сдачи в аренду физическим лицам.

Какая недвижимость даёт 30% к капиталу за 1-4 месяца?

Скажу так, вы каждый день ходите мимо этих объектов. Обычно в них расположены следующие магазины – Пятерочка, Чижик, Красное-Белое, Лента, Магнит, ВинЛаб, ВкусВилл, Буханка. И аптеки Ригла, Планета здоровья, ГорЗдрав и другие.

Да, это коммерческая недвижимость. Она может быть источником пассивного дохода, а может быть инструментом для спекуляции.

Её можно перепродать на 30% дороже уже за 1-4 месяца.

Да, и это может сделать любой человек.

Почему так не делает каждый встречный?

Вот что большинство людей думает про коммерческую недвижимость:

• Это для только для больших компаний
• Там всё давно распилено, всё для своих
• Это для важных дядек в пиджаках, а не для обычных людей

Всё гораздо проще. Сейчас разберёмся на реальном примере!

Как мы заработали 2.640.000₽ за 1 месяц на продаже магазина Красное-Белое

Мы с партнером купили помещение 45 м² в новостройке.

После покупки подписали договор на аренду с федеральной сетью магазинов Красное-Белое.

Объект оторвали с руками с наценкой в 2.640.000₽.

Получается, мы купили его за 10 лет окупаемости, а продали за 12.

Цена продажи составила – 15.940.000 рублей.

Выходит, что мы заработали 20% к капиталу за 1 месяц.

Да, это не 30%, как я обещал в начале. Но в этом кейсе мы ставили цель быстро обернуть деньги.

Далее я покажу, как можно было разогнать доходность на этом объекте вплоть до 40% за 4 месяца.

Я уже приводил пример квартиры, которую сейчас снимаю.

2 года назад хозяйка купила её за 15.000.000₽. Сейчас она получает 50.000 ₽/мес на сдаче.

Окупаемость такого «инвестиционного проекта» – 25 лет без учета вложений в ремонт.

На одной сделке с «Красно-Белым» мы заработали, как она за 4 года сдачи в аренду.

Даже если бы мы оставили этот объект себе, то могли бы на пассиве зарабатывать с аренды в 2 раза больше.

Доходность можно увеличить до 40% за 1-4 месяца. Как?

Красное-белое – это не самый дорогой арендатор.

Такой же объект можно сдать за 130.000 ₽/мес.

А если дом еще не достроен?

Помещение в новостройке можно купить за 1 год до сдачи.

Например, этот же объект стоил 9.500.000₽. Это всего 7 лет окупаемости, если сдать его в аренду за 110.000 ₽/мес.

Но придется подождать 1 год до сдачи в эксплуатацию.

Либо можно продать сразу и заработать 5.020.000₽ или 52% к вложениям.

Далее я покажу реальные примеры, как мои клиенты зарабатывали по этой схеме.

Почему эти объекты покупают так дорого?

Потому что в отличии от квартир помещения с федеральными арендаторами покупают, как готовый арендный бизнес.

Выгода очевидна – окупаемость 12 лет, а не 25, как при сдаче в аренду жилой недвижимости.

Представьте, что вы владеете коммерческой недвижимостью

Ваши квадратные метры арендует федеральная сеть – пятерочка, чижик, магнит, дикси, а может быть аптека Горздрав или Ригла?

На счет каждый месяц без перебоев приходят деньги. Копейка в копейку, всё как прописано в договоре. Никаких разговоров «Ой извините, задержали зарплату, отдам попозже», как при сдаче квартир в аренду для физиков.

Через 8-10 лет вы полностью окупаете вложения.

Вы понимаете, что в любой момент можете продать недвижимость минимум на 30% дороже, чем вы её покупали.

Без оглядки на ситуацию на рынке, кризисы и падение спроса на квартиры.

Ведь ваша недвижимость выросла в цене, потому что это готовый арендный бизнес.

Вы наверное думаете, что это сложно

В голове мелькают подобные мысли:

- Магазинов и так много. Они больше не открываются.

- Чтобы зайти в этот бизнес нужны связи.

- Как простой человек может связаться с сетями? До них не достучаться!

Даю секретную информацию

На случай если мы еще не знакомы, меня зовут Михаил Шалаев.

Я 10 лет занимался развитием крупных федеральных сетей. Лично открыл более 100 магазинов Магнит в Москве и Подмосковье. Возможно, в некоторые из них вы ходили за продуктами.

С 2013 года я занимаюсь развитием собственного агентства по коммерческой недвижимости «Хороший Брокер».

Помогаю клиентам выкупать коммерческую недвижимость, в том числе дорогие объекты до 100 миллионов рублей.

Я знаю, что нужно крупным арендаторам

У меня есть понимание, какие объекты нужно покупать, чтобы их арендовывали:

а) Быстро

б) Дорого

Как принято говорить в народе: «У меня есть связи…».

Скажем так, я знаю, как повлиять на арендаторов, чтобы они платили больше.

Также за 10 лет было более 100 случаев, когда я помогал клиентам повышать арендную ставку на 200.000 ₽/мес.

Говорю вам, как человек, который знает систему изнутри – сетям не хватает недвижимости

У сетей плановая экономика. Они ставят план на год – открыть определенное количество магазинов.

Суть в том, что федеральные сети не покупают недвижимость, а берут в аренду. Сдать может любой человек.

Каждый день открываются десятки магазинов

Красное-Белое – 12 магазинов в день

Бристоль – 3 магазина в день

Аптеки – минимум 10 в день

Чижик – цель по открытию на 2023 год – 1100 магазинов. Сейчас отстают от плана на 300 магазинов.

Представляете, какой спрос на коммерческую недвижимость?

Любой человек может купить коммерческую недвижимость

Подписать договор с арендатором от 110.000 ₽/мес и окупить вложения за 8-12 лет.

Перепродать объект, как готовый арендный бизнес на 30% за 1-4 месяца.

Откуда берётся новая коммерческая недвижимость?

Каждый год сдаются новые ЖК.

В 2024 году в одной только Москве будут сданы 330 ЖК. В каждом ЖК есть от 20 до 100 коммерческих помещений.

Сетям нужна эта недвижимость. Зачем? Есть же, например, центр города.

Люди ходят в магазины у дома – каждая сеть хочет получить этих клиентов

Сейчас каждый ЖК – это, как маленький город или «человейник». Например, в моём ЖК живут более 10.000 человек.

Люди ходят за покупками в ближайшие магазины у дома. Без особой надобности люди не выезжают за пределы микрорайона.

Сети понимают это, и активно открываются в каждом новом ЖК.

Живой пример. Прямо сейчас я могу выйти из дома и насчитать в округе – две пятерочки, чижик, дикси и по несколько аптек и алкомаркетов в каждом доме.

От 7 до 15 сетей заедут в каждый ЖК

Например, у сетевой пекарни «Буханка» в бизнес процессах прописано – если в ЖК есть 3 дома, мы открываемся.

Аптеки, КБ, Бристоль, ВинЛаб – готовы открывать магазины в каждом доме.

Сколько на этом зарабатывают мои клиенты?

15.839.986₽ за 8 месяцев на продаже магазина ВинЛаб

С моей помощью клиент купил помещение, которое уже сдавалось под крупного арендатора – ВинЛаб.

На момент покупки часть помещения пустовала. Его сдали под пункт выдачи OZON за 60.000₽.

За счет этого аренда выросла до 210.000 ₽/мес.

Объект был продан, как готовый арендный бизнес с окупаемостью в 12 лет.

Представляете? Конечные покупатели готовы покупать арендный бизнес даже со 100% наценкой. Потому что выгода очевидна – окупаемость всего 12 лет. Против квартиры, которая стоит также, а окупается за 25 лет.

7.000.000₽ на аптеке ГорЗдрав за 4 месяца

Нашли подходящее помещение в новостройке и подписали договор аренды с аптекой ГорЗдрав.

Важно – для такой доходности в коммерческой недвижимости даже не нужно возиться с ремонтом. Федеральные сети сами делают подготовку помещения.

Теперь вы понимаете, насколько это выгоднее, чем инвестировать деньги в квартиры?

На коммерческой недвижимости можно зарабатывать даже без покупки объекта

Например, один из моих клиентов действует так:

1) Находит помещение в новостройке, которое скоро будет сдано;

2) Вносит залог за этот объект;

3) Подписывает договор с арендатором и находит покупателя на этот готовый арендный бизнес.

Так он внёс залог за помещение в 353 м², сдал его под магазин «Пятёрочка».

Покупатель купил объект за 71.000.000₽ по договору купли-продажи, а моему клиенту заплатил 9.000.000₽ комиссии.

В итоге было заработано 9.000.000₽ за 4 месяца.

Почему инвестировать в коммерческую недвижимость безопаснее, чем в квартиры?

Во времена пандемии я искал квартиру для себя. И услышал от одного из собственников такую историю.

Квартиру сдали, человек испугался вируса. Начал заливать монтажной пеной все отверстия в квартире – двери, окна.

Потом забыл отключить кран в ванной, в итоге затопил четыре этажа снизу.

А с хозяина квартиры соседи потребовали компенсацию.

Надо ли объяснять, что с того арендатора в суде было сложно что-то взыскать?

При работе же с федеральными сетями всё наоборот:

- Сами делают ремонт в помещении;

- Берут на себя полную ответственность за пожарную безопасность и прочие моменты по сохранности помещения;

- Подписывают прозрачный договор по аренде;

- Публично делятся отчетами по прибыли и налогам.

Плюс, у компании всегда есть активы. Они не будут «тянуть с оплатой», ссылаясь на то, что зарплату задержали.

Как начать инвестировать в недвижимость с окупаемостью до 10 лет, а также зарабатывать от 30% к капиталу за 1-4 месяца

Я готовлю большое обучение по инвестициям в коммерческую недвижимость, которое буду вести лично.

Прямо сейчас вы можете записаться в предварительный список и получить лучшие условия для участия в обучающей программе.

Также каждый участник предварительного списка получит от меня личный разбор инвестиционной стратегии.

На специальном созвоне я расскажу, как получить максимальную доходность с вашим капиталом на коммерческой недвижимости.

Какие шаги мы сделаем с участниками программы, чтобы заработать на коммерческой недвижимости?

Я научу вас избегать всех подводных камней при выборе объекта недвижимости.

Вы научитесь выбирать те объекты, которые приносят от 110.000 ₽/мес на аренде.

Эти объекты, вы сможете продать с наценкой от 30% (за 12 лет окупаемости)

Мы будем подбирать объекты в новостройках:

• Минимальный ценник (можно купить за 1 год до сдачи);
• Минимальные риски.

Я буду посвящать вас в ситуацию с двух сторон. Со стороны арендатора – я знаю, как мыслят федеральные сети (лично открыл более 100 магазинов «Магнит»).

И со стороны покупателей готового арендного бизнеса.

Благодаря этому, вы сможете инвестировать в объекты, которые а) будут снимать дорого и б) будут покупать с наценкой от 30%.

Я передам вам все свои наработки и фишки:

- Как привлечь сетевого арендатора на свой объект;

- Как повысить стоимость аренды на 100.000-300.000 ₽/мес;

- На какие моменты нужно смотреть в договоре.

Вы узнаете все тонкости процесса поиска арендатора и подписания договора.

Именно этот момент повышает стоимость объекта на 30% минимум.

Если говорит простым языком – я покажу вам, как за несколько подписей в договоре заработать от 30% на ваши вложения.

Разумеется, такой объект можно оставить себе и получать полностью пассивный доход.

Разберёмся:

- Как упаковывать помещения под готовый арендный бизнес;

- Как находить покупателей;

- Как работать с помещениями в новостройках, которые еще не сданы.

По итогу вы сможете найти покупателя на объект с наценкой от 30% от начальной цены.

В этом модуле обучения, я подробно разберу схему, как создать источник дохода на коммерческой недвижимости от 110.000 ₽/мес с одним первоначальным взносом по ипотеке.

Рассмотрим, как за 1 год на упаковке и перепродаже объектов вырастить капитал – от первоначального взноса до суммы, которой хватит на покупку объекта без ипотеки.

Просто заполните анкету по ссылке ниже:

https://forms.gle/7qF3BpvXbm1MPzhN6