🚧РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ🚧 Часть 3

В статье мы рассмотрим основные риски при покупке недвижимости, связанные с объектом, которые могут возникнуть, и разберем, как минимизировать вероятность их возникновения.

⏰Ранее мы анализировали риски при покупке квартиры, связанные с возможной недееспособностью продавца, использованием материнского капитала, лицами, имеющими право пожизненного проживания, и с частой сменой собственников. Если вы не читали предыдущие статьи, имеющие то же название, рекомендую начать изучение данной темы с начала👆🏻

На сегодняшний день одним из главных рисков при покупке недвижимости, особенно при использовании флиппинговой модели, является потенциальное банкротство продавца💸

Здесь очень многое зависит от того, когда продавец, потенциальный банкрот, начнет процедуру банкротства. И здесь вам очень важно собрать максимально возможное количество доказательств для себя, что продавец не собирается этого делать✖️ В данном случае, если случится ситуация, что все таки продавец начнет банкротиться, вы сможете предоставить суду доказательства о том, что вы сделали все возможное, чтобы удостовериться в обратном.

Как узнать о возможном банкротстве продавца❓

В первую очередь, нужно выяснить, есть ли у человека кредитные обязательства. Начните с вопроса о том, почему текущий собственник хочет быстрее продать квартиру🏠 Далее нужно проверить информацию, нет ли уже процедуры банкротства, на официальном сайте арбитражного суда, либо на сайте ЕФРСБ. Отследить это можно по фамилии или по ИНН.

После мы смотрим на сайте судебных приставов🧑🏻‍⚖️, нет ли возбужденных исполнительных производств в отношении продавца. Если они есть, то это уже звоночек о том, что у текущего собственника много долгов, соответственно, вероятность банкротства значительно повышается.

Но, в то же время, если сумма штрафов незначительная, данную квартиру все же можно рассматривать для покупки. А вот, если сумма долга превышает 500 тыс. рублей, здесь уже стоит задуматься🤔

Но не всегда на данных сайтах можно узнать необходимую информацию.

Поэтому для большей гарантии следует запросить у продавца выписку из БКИ (бюро кредитных историй). Он может ее запросить через госуслуги, это занимает обычно не более 5 минут. Тем самым, продавец покажет, сколько у него вообще кредитных обязательств. В выписке сразу все видно, сколько погашенных кредитов, сколько нет. Таким образом, вы будете понимать, насколько вероятен риск возникновения банкротства. И обязательно сохраните данную информацию о себя, чтобы при худшем варианте в суде вы могли показать, что вы предприняли максимум и действовали добросовестно✔️

Во вторую очередь, можно определить вероятность банкротства продавца и изъятия у вас купленного объекта недвижимости по его стоимости💰 Суд всегда при подобных сделках вначале изучает рыночную стоимость на момент продажи и сравнивает со суммой в договоре.

🔭Проводили даже определенные исследования, сравнивали практику по разным регионам России и выяснили, что если сумма варьируется от -20% до +20%, то это считается рыночной стоимостью. Если скидка от -27% до -37%, то уже возникают определенные вопросы, но есть большая вероятность того, что можно выиграть суд. Если же дисконт больше 37%, то с есть большой риск оспаривания сделки.

Через какой период времени после осуществления сделки вы можете быть спокойны, что вас не коснется процедура банкротства продавца вашей квартиры?⌛️

Если цена в договоре считается рыночной📈, то примерно через 6 месяцев после подписания договора шансов оспорить сделку практически не будет. Если проходит 1 год, то даже при заниженной стоимости шанс очень мал.

🔹Ну и в завершении темы рисков при сделках с недвижимостью следует отметить, что незаконная перепланировка создаст вам сложности при продаже объекта, а также увеличит шансы подачи исков от соседей или проверяющих органов. То есть, если мы наблюдает, что есть какие-то перепланировки и они не узаконены, то важно этот риск тоже учитывать и предусмотреть, можно ли самим восстановить перепланировку⚒️

👉🏻В моей практике был кейс, где наша команда не уследила за перепланировкой. Санкции нам не предъявляли, но мы действительно продавали этот объект очень долго, 8 месяцев, потому что ни один банк не хотел работать с ним. Это был наш худший кейс, доходность по нему была чуть меньше 10%, а для нас это верх неудачи.

Поэтому обязательно учитывайте все риски, берите на заметку все рекомендации, описанные в данной статье, и приобретайте недвижимость у добросовестных продавцов!

👉 Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь главными новостями в сфере флиппинга и отвечаю на ваши вопросы.

Сейчас мы с командой запустили Закрытый клуб по Флиппингу, в котором вас ждут: еженедельные онлайн-мероприятия, интервью и общение с экспертами, разборы реальных кейсов по флиппингу и других направлений инвестиций в недвижимость, прямые включения с объектов, база горячих инвестиционных объектов с расчетом вложений, нетворкинги, различные бонусы от клуба по сопровождению сделок и многое другое.

Если у вас возникают вопросы по флиппингу, недвижимости и инвестициям, пишите их в комментариях. Выберу самые интересные и отвечу на них в следующих постах 🔥