Как использовать ИП при работе с флиппингом? Подробно расписал в статье👇

Друзья, недавно в моем Telegram-канале вы задавали мне вопрос: «Как использовать ИП при работе с флиппингом» 💼 Ответ подробно разбираю в этой статье.

В этой статье вы найдете ответы на следующие вопросы:

🔸Обязательна ли регистрация ИП, если вы занимаетесь флиппингом квартир?
🔸Какие преимущества можно извлечь от получения статуса ИП и его использования?
🔸Какие особенности важно учитывать при выборе между работой через ИП или физлицо?
🔸Какие действия необходимо предпринять при регистрации ИП?
🔸Как перевести деньги на расчетный счёт ИП?
🔸Какие нюансы возникают при работе через расчётный счёт ИП?
🔸На что нужно обращать внимание при покупке или продаже квартиры со счёта ИП?

Обязательна ли регистрация ИП,
если вы занимаетесь флиппингом квартир?

Разберем подробнее.

Если вы покупаете квартиры не для целей вашего проживания или ваших детей, а для извлечения прибыли, и при этом вы работаете в качестве физического лица, то определенные органы могут признать это незаконной предпринимательской деятельностью с соответствующими последствиями.

Какие преимущества можно извлечь
от получения статуса ИП и его использования?

При регистрации ИП вы встаете на упрощенную систему налогообложения, а именно: ДОХОДЫ – РАСХОДЫ. В этом случае все затраты, которые вы понесли при покупке и преобразовании квартиры, вы можете учесть в расходах. Таким образом, налог вы будете платить исключительно с чистого дохода, который вы получили💶

Какие особенности важно учитывать?🤔

Во многих регионах система упрощенного налогообложения подразумевает ставку 15%, но при этом есть определенный список регионов, где по данной системе применяется льготная ставка. Так, например, в Санкт-Петербурге данная ставка составляет 7%, в Ленобласти 5%, а в Грозном всего лишь 1%.

Я знаю преценденты, когда люди для оптимизации систем налогообложения встают на учет в налоговой, где ставка меньше. Однако, чтобы встать на такой учет, необходима постоянная регистрация в выбранном регионе🏡. Но даже если у вас ставка 15%, как я и упоминал ранее, с учетом того, что вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которую вы понесли при преобразовании квартиры, будет в любом случае выгоднее, чем платить 13% как физическое лицо от суммы разницы между договорами покупки и продажи квартиры.

Мы без проблем провели не одну сотню сделок купли-продажи квартир, которые были оформлены на индивидуальных предпринимателей. Ведь де-юре статус ИП – это статус физлица, ведущего предпринимательскую деятельность, с определенной системой налогообложения. К примеру, даже в выписке Росреестра собственником квартиры будет указано именно физическое лицо без упоминания статуса ИП. Статус ИП будет прописываться в договоре купли-продажи, что будет важно для налоговой, как показатель того, что вы приобретали квартиру с целью перепродажи для правильного начисления вам налога.

Также стоит упомянуть о том, что при работе по ИП у вас возникает обязательство уплачивать страховые взносы в ПФР. В год эта сумма составляет порядка 40 тыс. рублей. Однако на эту сумму выплат вы уменьшаете налогооблагаемую базу. Если ваша прибыль за год превысила 300 тыс. рублей, то помимо фиксированных взносов необходимо уплачивать 1% с суммы превышения.

Какие действия необходимо предпринять при регистрации ИП?

На данный момент всё довольно просто👍🏻

Существует ряд банков, которые оказывают услугу регистрации Индивидуального Предпринимателя совершенно бесплатно при открытии у них счета. Вам нужно лишь оставить заявку на сайте, а они самостоятельно произведут регистрацию в налоговой, предоставят вам все документы, откроют тут же счет, и вам даже ездить никуда не придется. При этом вы можете и самостоятельно заняться этим делом, если у вас есть такое желание.

Но отмечу, что если вам необходима будет подача налоговой отчетности через средства электронной связи, то вам нужна будет цифровая подпись, которая на данный момент получается непосредственно в самой налоговой лично.

Также неотъемлемой частью работы будет приобретение, регистрация и подключение кассового аппарата. Электронные чеки необходимо будет пробивать как при покупке, так и при продаже квартиры. В то же время, если вы проводите сделки более-менее системно, то вы без проблем сможете это делать даже без помощи бухгалтера.

После того, как вы зарегистрировались в качестве Индивидуального Предпринимателя, встали на налоговый учет и открыли расчетный счет, возникает вопрос:

Как покупать квартиры на ИП❓

Приобретать их вы можете двумя способами: за наличный расчет или по безналу с помощью аккредитива. При этом аккредитив может быть открыт как от физического лица, так и от ИП. Например, если вы покупаете квартиру через Домклик и открываете аккредитив в СберБанке, то вы без проблем можете использовать счет физического лица. При этом в договоре у вас будет указан ИП. В этом нет ничего страшного, это стандартная процедура, налоговая абсолютно спокойно к этому относится. Но при этом мы в последнее время все чаще открываем аккредитивы от ИП с помощью СберБанка и пользуется системой Контур.Реестро. Это позволяет нам проводить сделки купли-продажи квартир за 1-1,5 часа, не выходя из офиса.

Как перевести деньги на расчетный счет ИП?

🟢 Первый способ. Перевод денежных средств со счета физлица на счет ИП. Особенно быстро и просто это осуществляется в рамках одного банка. Например, в Тинькофф Банке такой перевод идет буквально считанные минуты без комиссии.

🟢 Второй способ. Вы можете внести деньги через кассу, если она имеется. Но будьте аккуратны, изучите тарифы, потому что многие банки берут комиссию при внесении наличных через кассу на счет ИП.

🟢 Третий способ. Перевод через банкомат. Сейчас многие банки выдают пластиковые карты, привязанные к расчетному счету ИП. Соответственно, вы можете спокойно вносить денежные средства в банкоматах через данную карту. Но будьте внимательны и следите за тарифами банка по внесению денежных средств через банкомат.

Какие нюансы возникают при работе через расчетный счет ИП?

Ранее в данной статье я уже говорил о том, что, покупая квартиру, вы можете использовать не только расчетный счет предпринимателя, но и счет физического лица при открытии аккредитива на покупку. То же касается и продажи объекта: необязательно указывать счет получения денежных средств как счет ИП✔️. Я не рекомендую так делать, но в этом нет законодательных ограничений.

На что нужно обращать внимание при покупке
или продаже квартиры со счета ИП?

В первую очередь, конечно же, на тарифы за перечисление денежных средств. Разберем пример с покупкой.

При покупке квартиры без открытия аккредитива с перечислением денежных средств со счета Индивидуального Предпринимателя банк однозначно будет брать комиссию за перевод физическому лицу. Даже несмотря на то, что это происходит в рамках сделки купли-продажи квартиры.

В СберБанке комиссия за перевод физлицу довольно высокая, от 1,5 до 4,5%. Но если вы открываете аккредитив как ИП, то вы платите стандартную комиссию около 2000 рублей 🙌🏻. Поэтому, если вы собираетесь платить со счета ИП по безналу, обязательно пользуйтесь аккредитивом, это гораздо дешевле, проще и безопаснее. Но не во всех банках можно открыть аккредитив, например, в Тинькофф Банке такой опции пока нет.

Разберем второй этап, когда вы продаете квартиру и решаете, что деньги должны поступить на расчетный счет ИП. В этом случае я всегда рекомендую перед сделкой просчитать, каким образом вы позже собираетесь использовать полученные денежные средства от продажи квартиры.

Например, если вы дальше планируете использовать их для покупки других квартир, допустим, с использованием аккредитива, оплату ремонта, стройматериалов, то перевод на счет ИП будет отличным решением. Если же вы планируете обналичить эти деньги, возникают сложности. Выясняйте в своем банке об условиях получения наличных денежных средств со счета ИП. Обычно наличные средства можно снять либо в небольшом количестве, либо с большой комиссией.

Вариант здесь существует следующий: перевести денежные средства со счета ИП на счет физлица. Но опять же существуют ограничения и плата за подобные операции. В каждом банке условия могут быть разные, где-то нет комиссии на перевод, но происходит заморозка средств на определенный период, где-то комиссия доходит до 5%. Поэтому, чтобы избежать значительных потерь за банковское обслуживание, перед сделкой продажи внимательно изучите данный вопрос❗️

Если вы перед сделкой понимаете, что вам нужно будет получить наличные, то я лично рекомендую указывать при продаже объекта расчетный счет физического лица. В данном случае вывести наличные средства во многих банках можно будет без комиссии с помощью кассы, предварительно заказав нужную сумму.

Кроме того, не стоит забывать о еще одном немаловажном моменте при работе с банками в статусе ИП – 115-ФЗ. Я в свое время работал больше 12 лет в банковской сфере и хорошо понимаю, что такое 115 Федеральный Закон. Сейчас на этом не будем заострять внимание, вы можете самостоятельно изучить его в Интернете. Но нужно учесть, что в рамках 115-ФЗ банки имеют право приостановить операции по счету на какое-то время для выяснения характера движения денежных средств по вашему счету ⛔️

👉 Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь главными новостями в сфере флиппинга и отвечаю на ваши вопросы.

Также не пропустите новые выпуски о флиппинге и недвижимости на моем YouTube-канале!

Если у вас возникают вопросы, пишите их в комментариях. Выберу самые интересные и отвечу на них в следующих постах 🔥