Возможно ли заниматься ФЛИППИНГОМ с помощью ИПОТЕКИ?
Возможно, но очень осторожно! Отвечаю на все вопросы касаемо флиппинга и ипотеки в статье👇🏻
На днях вы в Telegram-канале задавали в комментариях вопрос о флиппинге с помощью ипотеки 🏦
В этой статье осветил главные моменты:
💥 как грамотно заниматься флиппингом с применением ипотеки;
💥 какие риски могут возникнуть, и как их избежать;
💥 преимущества работы с данным методом.
Поделился личным опытом, разобрал все на конкретных примерах.
Начнем с того, что ипотеку в бизнес-модели флиппинга использовать можно, но очень осторожно! Далее расскажу почему.
При использовании ипотеки вы получаете кредитное плечо, которое позволяет вам уменьшить ваши личные капиталовложения в проект.
Прибыль будет меньше, чем если бы вы использовали собственные средства, так как придется заплатить % банку за использование кредитных средств.
Но при этом, за счет того, что вы вкладываете меньшую сумму, доходность в процентном соотношении на капиталовложения возрастает, причем кратно📈
Разберем на конкретном примере.
Стоимость квартиры на входе - 5 млн рублей, затраты на улучшения обойдутся в 500 тысяч рублей. Допустим, что мы реализовали данную квартиру за 6 млн рублей.
В случае, если мы вкладываем личные средства и реализуем квартиру за 3 месяца, доходность составит 500 тыс. рублей (опустим налоги) с 5,5 млн, то есть 36% годовых. Стандартная сделка без лишних заморочек👍🏻
Теперь представим, что мы использовали кредитные средства, а именно:
2) использовали 500 тыс. для первого взноса и 500 тыс. для ремонта.
Таким образом, наши общие затраты составили 1 млн. руб. Соответственно, на 4,5 млн взяли кредит, продали квартиру также за 6 млн в тот же период.
Ежемесячные платежи в данном случае будут составлять примерно по 50 тыс. рублей в месяц. Соответственно, за 3 месяца мы дополнительно потратим 150 тыс. рублей.
Подведем итог: общая сумма вложений составит 1 млн и 150 тыс. рублей. При продаже квартиры стоимостью 6 млн за 3 месяца прибыль составит 350 тыс. рублей и 120% годовых🔥
Даже если мы заложим дополнительный месяц на продажу, с учетом того, что это будет ипотечная квартира, получим 300 тыс. рублей чистой прибыли от вложенного 1,2 млн рублей, что составит 75% годовых*
*при грамотном умении работать в данной сфере
Таким образом, даже с учетом более долгой продажи при условии меньшего заработка в абсолютных деньгах (300 тыс. вместо 500), доходность на вложенные средства в годовых % получается в 2 с лишним раза больше.
Можно использовать кредитные средства не только для увеличения доходности одной конкретной сделки, но и для увеличения количества выкупаемых объектов.
К примеру, у вас было 5 млн рублей, на которые вы могли купить лишь одну квартиру, зарабатывая при этом 500 тыс. рублей. Если же эту сумму использовать в качестве первого взноса и вложений в ремонт, то можно купить 4 квартиры с использованием кредитных средств. В этом случае заработок в реальных деньгах будет выше в несколько раз🔝
Важно учитывать, что для получения положительного результата вам необходимо умение реализовывать квартиры, которые находятся в ипотеке, поскольку в данном случае возникает ограничение по количеству покупателей. У клиентов, желающих приобрести вашу квартиру в ипотеку в другом банке, могут возникнуть сложности с осуществлением данной процедуры до момента снятия вашего обременения. Поэтому для совершения подобной сделки вам нужно будет погасить собственный кредит дополнительными ресурсами. В ином случае определенное количество покупателей будет отсекаться✖️
В то же время следует отметить, что крупные банки начали предлагать продукты, позволяющие выдавать ипотеку на квартиры, которые находятся в залоге у других банков. Кроме того, если ваш клиент оформляет заявку на ипотеку в том банке, где у вас заложена квартира, сделка может быть оформлена✔️
Все вроде кажется просто, но почему все-таки в начале статьи я написал, что ипотеку использовать можно, но очень осторожно?🤔
Ипотека сильно влияет на увеличение годовой доходности вложенных средств. Но при этом нельзя забывать, что основной составляющей для извлечения прибыли при флиппинге квартир является скорость реализации. А для проектов с использованием кредитных средств этот параметр наиболее значимый.
Ведь, если вы неправильно определили ликвидность квартиры и, исходя из этого, расчеты по срокам и цене реализации квартиры были нарушены, то вместо увеличения доходности вы можете получить гораздо меньшую прибыль или даже уйти в минус🫠
Рассмотрим данную ситуацию на основе нашего примера.
Представим, что мы неверно определили сумму продажи и в итоге продали квартиру не за 6 млн, а за 5,8, при этом срок реализации составил 6 мес.
В этом случае вместо полученной доходности мы остаемся с нулевой прибылью. Мы полгода проводили проект и при этом ничего не заработали. А если бы мы еще задержались на один месяц, то вообще ушли бы в минус на 50 тыс.
Кредитные деньги – это очень эффективный инструмент, но им нужно уметь пользоваться, разбираться в объектах, чтобы не уйти в долгую и, соответственно, вместо прибыли вообще не остаться, так скажем, ни с чем.
Особенно речь идет о тех, кто только начинает свою деятельность по флиппингу и еще не понимает, в какой объект заходить, где какая ликвидность и сроки реализации. В данном случае лично я бы НЕ рекомендовал самостоятельно первые объекты делать с использованием ипотеки.
Наша команда первое время осуществляла деятельность без использования кредитных денег, и, когда мы уже наработали определенный опыт, начали применять в покупках кредитное плечо 💼
👉 Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь главными новостями в сфере флиппинга и отвечаю на ваши вопросы.
Также не пропустите новые выпуски о флиппинге и недвижимости на моем YouTube-канале!
Если у вас возникают вопросы, пишите их в комментариях. Выберу самые интересные и отвечу на них в следующих постах 🔥