Как выбрать квартиру для флиппинга в эконом сегменте?⚖️ Часть 3. Анализ квартиры🏡

В предыдущих статьях мы разбирали локацию, в которой находится квартиру, инфраструктуру, двор и характеристики дома. Сегодня же мы коснемся основных параметров самой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для перепродажи вариант📋

⬆️Начну с того, что важен этаж, на котором располагается квартира

Мы не покупаем квартиры на первом этаже.

У нас был опыт работы с квартирами на первых этажах, которые мы достаточно неплохо реализовывали, но это было до февраля, когда рынок был более активным и насыщенным спросом.

Что касается второго этажа, нужно быть предельно внимательными, так как он также имеет определенные минусы.

Например, квартира может быть расположена над козырьком в подъезд, а это снижает безопасность, так как по нему можно проникнуть в дом. Помимо этого, будущие жильцы могут постоянно слышать звуки домофона, захлопывающейся входной двери и проходящих людей. Так что все подобные нюансы необходимо учитывать✔️

Последний этаж также вызывает споры🤔 Лично я не боюсь последних этажей, мы достаточно активно их приобретаем, но здесь также есть определенные моменты.

Если вы хотите приобретать квартиру на последнем этаже, но в доме нет лифта, определенное количество целевой аудитории отрежется. От него откажутся люди пожилого возраста, семьи с маленькими детьми, так как никто не захочет тащить коляску столько этажей, и люди, ведущие активный образ жизни, как например, владельцы велосипедов🚴

🛖Также нужно проанализировать состояние крыши. Это достаточно легко оценивается по состоянию потолка в квартире. Если над планируемой к покупке квартирой есть технический этаж, это является безусловным плюсом➕

Вид из квартиры🌇

То, куда выходят окна из квартиры, также влияет на потенциальный спрос. Однако я не люблю покупать квартиры, которые переоценены за определенный вид, например, на красивый город, парк и тд.

Здесь я стараюсь сравнивать такие квартиры с теми, что без вида, потому что напомню, мы рассматриваем эконом сегмент, и потребители вряд ли захотят переплачивать к примеру 500.000 рублей за красивый парк за окном.

❄️Кроме того, учитывая наш климат, в большей половине года многие не захотят выходить не на утепленный балкон, пить там кофе и наблюдать за видом. Если же рассматривать другие сегменты, например, комфорт или бизнес-класс, то видовые характеристики могут прибавлять и до 20% от стоимости недвижимости, и на них будет спрос🔝

Но, при этом же, вид из окон с точки зрения потребительской функции очень важен👆🏻 Мы понимаем, что, если у нас вид из окон выходит на транспортную артерию, где почти круглосуточно большой автомобильный трафик, спрос на квартиру будет значительно ниже🔻Поэтому нужно обязательно всегда пройтись по каждой комнате, посмотреть, куда выходят окна, и насколько будет комфортно здесь проживать с открытыми окнами.

Соотношение площади комнат со стоимостью квартиры➗

Представим, что вы покупаете однокомнатную квартиру площадью 43 кв. метра. Ее конкурентами буду квартиры с площадью в 35 кв. метром. Для Петербурга и Москвы разницы между этими квартирами будет примерно в 1,5-2 млн рублей.

Несмотря на то, что квартира в 42 кв. метра кажется более интересной с точки зрения большего количества места и на кухне, и в комнате, и в коридоре, в данном сегменте зачастую покупатели ориентируются на бюджет💰 То же касается и двушки с площадью 65 кв. метров и среднестатистической двушки на 50 кв. метров. Так что не забывайте учитывать и эти характеристики.

Планировка квартиры

В своем Телеграм-канале я как-то рассказывал, как мы ошиблись с выбором квартиры, не продумав эргономичность планировки🥵

В идеале следует покупать квартиру с достаточно просторной кухней👩🏻‍🍳, так как в ней люди проводят значительное количество времени, но обязательно нужно продумать хотя бы тот момент, что на ней должен уместиться кухонный гарнитур, холодильник и стол со стульями.

Также должна быть правильная форма ванной комнаты🛁 Здесь стоит упомянуть, что раздельность или совмещенность санузла не играет важной роли, главное, чтобы было комфортно там находиться. Кроме того, нужно заранее внимательно продумать, как в комнате может расположиться мебель: где поставить диван, а где шкафы, комоды и так далее.

Крайне важно изучить вопрос, были ли в квартире перепланировки, являются ли они узаконенными или нет. Это значительно повлияет на дальнейшую реализацию квартиры через ипотеку🏦

К примеру, кухня с газовой плитой не может быть объединена с соседней комнатой. Если такая история присутствует в квартире, нужно проанализировать, сможете ли вы восстановить стену или же нет. У нас на практике были такие квартиры, где мы ее выстраивали и дальше продавали квартиру. То же касается и объединенной с лоджией комнаты.

Некоторые банки не учитывают такие параметры, но я советую предостерегать себя и выбирать иные варианты.

Также мы смотрим на возможность перепланировки с точки зрения увеличения эргономичности квартиры.

Мы всегда учитываем, сможем ли мы сделать без дополнительного узаконивания небольшую перепланировку, которая позволит сделать квартиру наиболее комфортной для проживания.

Недавно на своем Ютуб-канале я показывал одну квартиру, в которой есть определенные ошибки, но в которой мы перенесли дверь буквально на метр, благодаря чему в прихожей появилась возможность установки места для хранения🧥

Учитывайте также и высоту потолка. Это не является очень важным фактором, однако, на практике мы столкнулись с покупателями, которые пришли на объект с рулеткой и отказались от него только из-за высоты потолков, так как они планировали переводить шкафы из прошлой квартиры, которые оказались выше нынешних потолков.

Наличие балкона

Несмотря на то, что в пункте выше я упомянул, что в связи с климатическими условиями на балкон люди выходят не так часто, его наличие или отсутствие сильно влияет на спрос. Скорее всего, это связано не только с эстетическими моментами, как попить кофе, сидя в кресле, или выкурить сигарету, а с тем, что балкон является дополнительным местом для хранения.

👉 Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь главными новостями в сфере флиппинга и отвечаю на ваши вопросы.

Сейчас мы с командой запустили Закрытый клуб по Флиппингу, в котором вас ждут: еженедельные онлайн-мероприятия, интервью и общение с экспертами, разборы реальных кейсов по флиппингу и других направлений инвестиций в недвижимость, прямые включения с объектов, база горячих инвестиционных объектов с расчетом вложений, нетворкинги, различные бонусы от клуба по сопровождению сделок и многое другое.

Приобретай подписку клуба по супер стоимости, пока действует предпраздничное предложение!

Если у вас возникают вопросы по флиппингу, недвижимости и инвестициям, пишите их в комментариях. Выберу самые интересные и отвечу на них в следующих постах 🔥

Если у вас возникают вопросы по Закрытому клубу Todayprice, переходите в чат с ботом по ссылке выше и задавайте их там. Сотрудники поддержки ответят вам в ближайшее время!