В этом году девелоперам предстоит работать в сложных условиях

🏗 Крупнейшие отечественные девелоперы порадовали рынок сильными операционными результатами за прошлый год, однако 2024 год для отрасли будет достаточно противоречивым. Предлагаю об этом сегодня вместе и порассуждать.

📈 В 2023 году компания ЛСР неожиданно стала лидером в отрасли по темпу роста бизнеса, увеличив продажи более чем в 2 раза. Это произошло на фоне ажиотажного спроса на новостройки, вызванного опасениями отмены льготной ипотеки. Риэлторы активно подогревали интерес к покупке жилья, распространяя слухи о возможном сворачивании субсидий. Однако, стоит отметить, что компания Самолет, которая демонстрировала самые высокие темпы роста бизнеса в 2021-2022 годах, не смогла удержать лидерство в 2023 году.

❗️ В прошлом году семейная ипотека под 6% и льготная ипотека под 8% обеспечивали около 90% спроса на новостройки. Однако с конца декабря 2023 года условия льготной программы изменились: первоначальный взнос был увеличен с 20% до 30%, а лимит для Москвы и Санкт-Петербурга был снижен в два раза до 6 млн руб.

📊 Центробанк недавно представил свежую статистику по банковскому сектору, где зафиксировал рост выдачи ипотеки с господдержкой в январе на 39% (г/г) до 189 млрд руб. Однако, несмотря на этот рост, некоторые СМИ уже предупреждают о возможном "сдутии ипотечного пузыря", указывая на то, что к декабрю 2022 года выдача ипотечных кредитов сократилась почти в 3,5 раза. Вероятно, в феврале-марте 2023 года мы еще сможем наблюдать рост выдачи ипотечных кредитов в годовом выражении, но затем, по мере эффекта высокой базы, динамика станет отрицательной.

📉 Министерство финансов России планирует сократить долю льготных ипотечных программ до 25% от общего объема жилищного кредитования. В рамках этой стратегии, власти приняли решение продлить только семейную ипотеку под ставку 6%. Кроме того, власти могут ужесточить лимиты для закредитованных клиентов, как это уже делается с необеспеченным потребительским кредитованием. В результате, Минфин может получить тот самый показатель субсидированной ипотеки в размере 25%. Это позволит сэкономить на расходах федерального бюджета и предотвратить перегрев ипотечного рынка, о чем беспокоится Центробанк.

❓ Что будет с ценами на жильё, ведь именно льготные госпрограммы спровоцировали бурный рост цен в последние годы?

💰 Крупнейшие девелоперы и риэлторы сходятся во мнении, что стоимость жилья будет расти теперь на уровень инфляции, так как проектное финансирование, которое используют все застройщики в стране, не позволяет ценам упасть.

🧮 Росстат регулярно публикует цены по всем областям России, однако данные выходят с задержкой. Для понимания динамики цен на жилье можно использовать индекс ДомКлик, который показывает средние цены в столице. Этот индекс не является идеальным ценовым индикатором рынка недвижимости, так как в разных регионах разный темп роста цен. Однако он оперативный и показывает среднюю динамику. С 1 января по 4 марта инфляция в России выросла на 1,5%, а индекс ДомКлик вырос на 2,1%. Поскольку ЦБ ожидает инфляции в этом году около 5%, то цены на жильё могут вырасти на 5-7%.

❗️ В 2024 г. застройщикам предстоит работать в сложных операционных условиях. Сворачивание госсубсидий на ипотеку может сократить спрос на четверть. Кроме того, рост цен на уровне инфляции будет оказывать давление на маржинальность бизнеса, поскольку банки вводят дополнительные комиссии для девелоперов.

💪 В конце марта-начале апреля девелоперы обычно публикуют финансовые результаты за предыдущий год и мы увидим сильные показатели у всех компаний. Результаты 1 кв. 2024 года также должны быть позитивными, поскольку еще будет сохраняться повышенный спрос на льготную ипотеку под 8% на ожиданиях ее сворачивания с 1 июля, а начиная со 2 кв. эффект высокой базы возьмет свое и эмитенты уже не смогут порадовать инвесторов сильной отчётностью.

👉 Бумаги ЛСР (#LSRG), ПИКа (#PIKK) и Эталона (#ETLN) с начала года растут значительно быстрее индекса Мосбиржи. Скорее всего ближе к маю будет разумно зафиксировать прибыль в позициях на ожиданиях будущего замедления бизнеса девелоперов. Почему ближе к маю? Рынок акций часто корректируется в конце весны, если до этого наблюдался хороший рост. Судя по динамике января-февраля у нас, реализуется именно такой сценарий.