Застройщики: под влиянием противоречивых факторов
🏙 Прошедший год получился для сектора девелоперов крайне нестабильным и сложным. За этот год рынок недвижимости (как впрочем и вся страна в целом) испытал два значительных шока: начало СВО в феврале и частичную мобилизацию в сентябре. В некоторые моменты становилось по-настоящему страшно за спрос на новостройки и, казалось, что рынок жилья ждёт не просто коррекция, а самый настоящий крах.
Но реальность, как всегда, оказалась не такой прямолинейной и предсказуемой. Благодаря своевременным действиям государства, банков и моментами неожиданным поведением населения, худших сценариев удалось избежать. Более того, на рынке сложился коктейль из различных факторов, далеко не все из которых негативны для застройщиков.
1️⃣ Продление льготной ипотеки до середины 2024 года под ставку 8%. Да, ставка выросла на один процентный пункт, но прочие условия сохранились. Максимальная сумма, которую можно взять в кредит, для ключевых рынков осталась на уровне 12 млн. рублей, а с учетом возможности для комбинирования различных программ - на уровне 30 млн.
2️⃣ Ажиотажный спрос на новостройки в декабре (об этом ещё пойдёт речь ниже).
3️⃣ Материальная поддержка участников боевых действий и их семей (многие из которых уже давно хотят улучшить свои жилищные условия).
4️⃣ Продолжающийся тренд на приток населения в крупные города и их агломерации.
🏠 Ситуация на рынке недвижимости
Цены на квартиры в новостройках
Первый график - Москва, второй - Московская область, третий - Санкт-Петербург:
🤔 Очень интересную картину мы наблюдаем в ценах на квартиры в новостройках. В октябре после объявления частичной мобилизации на всех ключевых рынках произошла небольшая коррекция. И если в Московской области и Санкт-Петербурге цены быстро восстановились (в СПБ даже продолжили расти), то на столичном рынке коррекция затянулась и продолжается уже четвертый месяц подряд.
У такой разницы в динамиках может быть несколько причин и объяснений:
- Цены на недвижимость в Москве были изначально слишком перегреты в целом и относительно области в частности, что вызвало переток спроса.
- В Москве гораздо больше строящихся и готовых объектов более элитных и дорогих сегментов, спрос на которые просел сильнее.
- Отток населения из Москвы после объявления мобилизации был более значительным, по сравнению с областью и Санкт-Петербургом.
Уже исходя из динамики цен можно начать делать первые выводы о том, кто из сектора публичных девелоперов чувствует себя хуже, а кто лучше. Так, предварительно записываем в пострадавших Эталон, у которого много жилых комплексов премиум-сегмента внутри Москвы. А вот Самолету повезло больше - он главный бенефициар перетока спроса в область. ЛСР тоже в порядке, так как его ключевой рынок - это Санкт-Петербург.
Ипотека
📈 Объём выданных ипотечных кредитов на квартиры в новостройках в 2022 году в России вырос на 10% г/г.
При этом объём кредитов на вторичном рынке снизился на 28% г/г. Подобная ситуация наблюдается впервые за несколько лет. Это говорит о локальном успехе застройщиков, на фоне серьёзного снижения спроса на недвижимость в целом. Скажем спасибо программе льготной ипотеки от государства и активным маркетинговым программам от девелоперов. Кажется, они сумели найти ключи к кошелькам населения!
❗ Отдельно отметим значительный рост спроса на ипотеку в декабре (объем выданных кредитов на квартиры в новостройках вырос на 38% г/г). И даже на вторичном рынке спрос подтянулся всего до -7% г/г. Это связано с тем, что население опасалось завершения льготных ипотечных программ и поэтому стремилось запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. В итоге вагон оказался не последним, а слухи об окончании льгот сработали как отличный маркетинговый ход.
Объёмы ввода жилья
Данные взяты из предварительной статистики по 2022 году:
🔶 По объему ввода жилья группа ПИК остается безоговорочным лидером, с более чем двукратным отрывом от второго места. По итогам минувшего года ПИК ввела 2,14 млн. кв. метров жилья, по сравнению с 2 млн. годом ранее, увеличив таким образом объем ввода на 7% г/г.
🔶 Самолет занял почетное третье место после ПИК и непубличной Setl Group, введя 609 тыс. кв. метров жилья. Однако, в отличие от ПИК, Самолет снизил темпы ввода по сравнению с предыдущим годом на 5,9%.
🔶 Ударные темпы ввода жилья продемонстрировал в 2022 году Эталон, увеличив объем ввода в 4,2 раза г/г и благодаря этому переместившись в этом рейтинге с 34 на 4 место! А теперь давайте ещё раз вспомним: в каком регионе сильнее всего упали цены, и какой сегмент больше всего страдает от текущей ситуации? Правильно, речь идёт о Москве и премиум-сегменте! Таким образом, по Эталону получается очень интересная картина: рекордные темпы ввода жилья, на фоне падающего спроса. Не исключено, что это эффект от входа в регионы и покупки компании "ЮИТ Россия". В любом случае, возьмем этот факт на заметку.
🔶 Группа ЛСР тоже неплохо провела год с точки зрения ввода жилья, нарастив показатель на 4,8% г/г.
👉 Таким образом, единственным крупным публичным застройщиком, снизившим объем ввода в 2022 году, оказался Самолет, что на фоне высоких темпов роста его финансовых показателей выглядит неожиданно. Скорее всего, всё дело в высокой базе 2021 года.
Что касается всех отечественных застройщиков в целом, то учитывая высокие темпы ввода нового жилья, главным риском на 2023 год остаётся чрезмерное затоваривание рынка, на фоне снижения спроса, что может поспособствовать дополнительному давлению на цены.
Спрос и объемы продаж
Как видим, Самолет сохранил в 2022 году высокие темпы роста продаж и не собирается останавливаться и в этом году. Сам факт того, что компания занимается планированием в период такой высокой неопределенности, говорит о высоком качестве корпоративного управления. Кроме того, Самолет строит собственную экосистему в сфере девелопмента, чего нельзя сказать про других публичных застройщиков. В целом, Самолет - настоящий пионер в своем секторе и активно развивает те направления, к которым другие ещё даже не притрагивались.
❌ Главные риски для компании - снижение спроса на массовый сегмент недвижимости и отмена льготной ипотеки. Компания тоже чувствует эти риски, и именно они стали главной причиной переноса дивидендных выплат в конце минувшего года. Ведь обратная сторона активного роста и работы на заёмные средства - это высокая вероятность первым попасть под раздачу, если ситуация в секторе начнёт стремительно ухудшаться.
Эталон в 2022 году оказался, пожалуй, самым пострадавшим застройщиком, так как спрос в его сегменте и регионе (как мы уже писали выше) упал сильнее всего. Кроме того, не забываем про риски, связанные с депозитарными расписками, в форме которых Эталон торгуется на Московской бирже.
ЛСР в 2022 году снизил продажи на 3,1% в денежном выражении и на 17,5% в натуральном выражении, строительный сегмент также просел. Компания пока не выглядит явным аутсайдером, но и звезд с неба не хватает. Отсутствие дивидендных выплат, внятной дивидендной политики и стратегии развития, снижает привлекательность этой истории в глазах частных инвесторов.
😔 Группа ПИК, к сожалению, по прежнему не публикует финансовые и операционные результаты. Хотя в целом компания настолько крупная, что её результаты обычно бывают в среднем приближены к сектору в целом.
🤔 Итоги
Сравнивать застройщиков между собой и выделять из них инвестиционно наиболее привлекательных, начиная с прошлого года стало гораздо сложнее, в первую очередь из-за быстро меняющейся ситуации в секторе.
Но можно пойти другим путем и действовать от обратного, выделяя компании, которые, на мой взгляд, лучше пока обходить стороной. И первым под это исключение попадает Эталон (#ETLN), как самый пострадавший от снижения спроса застройщик, к тому же дополнительно отягощённый риском депозитарных расписок. Вторым под исключение попадает ЛСР (#LSRG), бизнес которого неплох с точки зрения показателей и оценки, но к сожалению, совершенно отвернувшийся от миноритарных акционеров. Также с серьезным скепсисом смотрю пока на акции группы ПИК (#PIKK), которая перестала публиковать свои отчёты и результаты, платить дивиденды и вообще полностью отгородилась от частных инвесторов.
В этом смысле единственным лучиком надежды остаётся Самолет (#SMLT), который выглядит как яркая звезда, на фоне тусклых коллег по сектору. Это прекрасно видит и чувствует фондовый рынок, закладывая в стоимость акций Самолёта будущий рост показателей и отсутствие внятных альтернатив.
Вообще, сектор девелоперов примечателен тем, что макропоказатели и экономические тренды зачастую играют для него куда большую роль, чем особенности и микроэкономика отдельных игроков. Поэтому держим в уме риски, связанные с затовариванием рынка, снижением спроса и возможным повышением ключевой ставки (которое, к счастью, пока что не предвидится).
Таким образом, тактически сейчас складывается не самый подходящий момент для добавления девелоперов в наши инвестиционные портфели. Но если очень хочется это сделать, то желательно хотя бы ждать просадок и требовать больших дисконтов в котировках, избегая откровенно токсичных историй.