В 2024 году девелоперам предстоит работать в более сложных условиях

🏗 Крупнейшие отечественные девелоперы (разумеется, за исключением Группы ПИК, которая продолжает находиться в информационном вакууме), к настоящему моменту времени уже дружно порадовали рынок сильными операционными результатами за прошлый год, однако уже сейчас нужно иметь ввиду, что 2024 год для отрасли будет достаточно противоречивым. Предлагаю об этом сегодня вместе и порассуждать.

📈 В 2023 году Группа ЛСР неожиданно стала лидером в отрасли по темпу роста бизнеса, увеличив продажи более чем в 2 раза. Это произошло на фоне ажиотажного спроса на новостройки, вызванного опасениями отмены льготной ипотеки. Риэлторы активно подогревали интерес к покупке жилья, распространяя слухи о возможном сворачивании гос.субсидий. При этом стоит отметить, что группа Самолет, которая демонстрировала самые высокие темпы роста бизнеса в 2021-2022 гг., на сей раз не смогла удержать лидерство в отрасли в 2023 году.

📊 Центробанк недавно представил свежую статистику по банковскому сектору, где зафиксировал рост выдачи ипотеки с господдержкой в январе 2024 года на +39% (г/г) до 189 млрд руб. Однако, несмотря на этот рост, некоторые СМИ уже предупреждают о возможном "сдутии ипотечного пузыря", указывая на то, что по отношению к декабрю 2023 года выдача ипотечных кредитов сократилась почти в 3,5 раза. Вероятно, в феврале-марте 2024 года мы ещё сможем наблюдать рост выдачи ипотечных кредитов в годовом выражении, но затем, по мере появления эффекта высокой базы прошлого года, динамика станет отрицательной:

📉 Министерство финансов России планирует сократить долю льготных ипотечных программ до 25% от общего объёма жилищного кредитования. В рамках этой стратегии, власти приняли решение продлить только семейную ипотеку под ставку 6%. Кроме того, власти могут ужесточить лимиты для закредитованных клиентов, как это уже делается с необеспеченным потребительским кредитованием.

В результате Минфин может получить тот самый показатель доли субсидированной ипотеки в размере 25%. Это позволит значительно сэкономить на расходах федерального бюджета и предотвратить перегрев ипотечного рынка, о чём так беспокоится в последнее время Центробанк.

❓ Что будет с ценами на жильё, ведь именно льготные госпрограммы спровоцировали бурный рост цен в последние годы?

💰 Крупнейшие девелоперы и риэлторы сходятся во мнении, что в самом худшем случае стоимость жилья будет расти теперь на уровень инфляции, т.к. проектное финансирование, которое используют все застройщики в стране, не позволяет ценам так просто взять - и упасть.

🧮 Росстат регулярно публикует цены по всем областям России, однако данные выходят с задержкой. Для понимания динамики цен на жильё можно использовать индекс ДомКлик, который показывает средние цены в столице. Этот индекс не является идеальным ценовым индикатором рынка недвижимости, т.к. в разных регионах разный темп роста цен. Однако при всём при этом он оперативный и показывает среднюю динамику в столице. Как мы можем увидеть из этого графика, с 1 января по 4 марта текущего года инфляция в России выросла на 1,5%, а индекс ДомКлик прибавил уже на 2,1%:

Поскольку ЦБ ожидает инфляции в этом году около 5%, то цены на жильё вполне могут вырасти на 5-7%.

❗️ В 2024 году застройщикам предстоит работать в сложных операционных условиях. Сворачивание госсубсидий на ипотеку может сократить спрос примерно на четверть. Кроме того, рост цен на уровне инфляции будет оказывать давление на маржинальность бизнеса, поскольку банки вводят дополнительные комиссии для девелоперов.

💪 В конце марта-начале апреля девелоперы обычно публикуют результаты по МСФО за предыдущий год, а значит уже совсем скоро мы увидим сильные показатели у всех компаний. Результаты 1Q2024 также должны быть позитивными, поскольку ещё будет сохраняться повышенный спрос на льготную ипотеку под 8%, на ожиданиях ее сворачивания с 1 июля 2024 года, а вот начиная с 2Q2024 эффект высокой базы возьмёт своё, и эмитенты уже не смогут порадовать инвесторов сильной отчётностью.

👉 Бумаги ЛСР (#LSRG), ПИКа (#PIKK) и Эталона (#ETLN) с начала года растут значительно быстрее индекса Мосбиржи. Рискну предположить, что уже ближе к маю будет разумно зафиксировать прибыль (хотя бы частично) в позициях застройщиков, на ожиданиях будущего замедления бизнеса девелоперов. Почему ближе к маю? Рынок акций часто корректируется в конце весны, если до этого наблюдался хороший рост. Судя по динамике января-февраля, у нас, вероятно, реализуется именно такой сценарий.