Склады стабильности: как онлайн-ритейл меняет коммерческую недвижимость
Существенная особенность коронакризиса — есть не только пострадавшие от него индустрии вроде туризма и сферы услуг, но и отрасли-бенефициары, например онлайн-ритейлеры. Для них локдаун обернулся взрывным ростом продаж. А важная часть инфраструктуры розничного бизнеса — склады. Неудивительно, что самые современные и продвинутые решения в области коммерческой недвижимости сейчас реализуются ритейлерами в сегменте складов.
Не только товары, но и данные
По словам Алексея Новикова, управляющего партнёра Knight Frank Russia, с 2010 по 2020 год рынок складской недвижимости в России вырос в 2,8 раза и объединяет сегодня 28,2 млн м².
Крупнейшими игроками здесь выступают специализированные девелоперы, такие как PNK Group и Raven Russia, а также розничные сети («Магнит», X5 Retail Group и др).
В первом полугодии 2020 года в рост пошли компании сектора онлайн-торговли и розничного ритейла, чья доля в структуре спроса среди арендаторов и покупателей составила 18% (+5% к 2019 году) и 49% (+22%) соответственно. Крупнейшие интернет-магазины и маркетплейсы, такие как Wildberries, Ozon, DNS, Lamoda и другие, планируют наращивать объёмы складских площадей в течение ближайших 3 лет.
В России сейчас более 70 компаний предлагают услуги по обработке заказов. Но до недавнего времени ни один из провайдеров не обеспечивал сквозного решения для всех этапов движения товаров, в связи с чем интернет-магазины неохотно передавали в чужие руки обработку заказов на многокатегорийных складах. В 2020 году фулфилмент-центры, способные обеспечить полный цикл обработки заказов, стали возникать как ответ на этот запрос рынка.
Например, в 2020 году логистическая компания «Цайняо» (Alibaba Group), совместно с онлайн-ритейлером KupiVip запустила специализированный фулфилмент-центр, способный обрабатывать до 25 000 заказов в сутки. Услуга включает весь операционный цикл: приём товаров, складское хранение, формирование и отгрузку готовых заказов покупателям. Скорость обработки заказов в системе KupiVip Marketplace 3.0 на 20% превышает средние показатели по рынку, по данным Knight Frank Russia.
С недавнего времени у бизнеса появилась потребность не только в хранении товаров, но и в хранении данных. Федеральных закон «О персональных данных» и ряд других законодательных актов создали быстрорастущий спрос на склады для размещения центров обработки данных (ЦОД). Специфические требования этого сегмента заказчиков — рабочая мощность до 10 мегаватт при относительно небольшой площади (до 10 000—15 000 м²), а также наличие систем температурного контроля и пожаротушения.
Пока рынок складской недвижимости в России далёк от насыщения: в 2020 году на одного россиянина приходится менее 0,25 м² складской площади против 3,5—4,5 м² в Канаде, Германии и США.
От кредитов до акционерного участия
Важным преимуществом складов с точки зрения привлечения финансирования является большая скорость реализации проектов — построить современный складской комплекс можно менее чем за год.
Финансирование может быть привлечено на любом этапе проекта, от покупки участка земли и проектирования до строительства и эксплуатации объекта. И если на начальном этапе (до получения разрешения на строительство), кредит выдаётся сроком до 2 лет, то проектное финансирование строящегося объекта может быть предоставлено на срок до 10 лет. Условия могут зависеть от того, строится объект под конкретного арендатора или после завершения стройки попадает на свободный рынок. По сделкам build-to-suit (строительство под готового арендатора) размер проектного кредита может достигать 80% от всей стоимости проекта.
Какие комплексные решения есть у банка для участников рынка складской недвижимости:
Долевое участие с ликвидационными привилегиями. Решение позволяет разделить акционерные риски клиента с надёжным финансовым партнёром без увеличения кредитной нагрузки и с сохранением полной самостоятельности в операционном управлении.
Акционерный мезонин с пут-опционом. Продукт более близкий к кредитному, но также предполагающий участие банка в акционерном капитале заёмщика. Его преимуществом являются отложенные процентные платежи.
Кредитный мезонин. Решение предполагает выпуск варранта (это ценная бумага, дающая держателю право покупать пропорциональное количество акций по оговорённой цене в течение определённого промежутка времени) и является кредитным продуктом, который отличается простотой и скоростью реализации.
Sale-leaseback, или обратный лизинг. По мере роста требований к работе складов и складских операторов собственный склад нередко становится непрофильным активом для интернет-магазина. Вместо того чтобы нести расходы на содержание и администрирование объекта, его можно продать с условием обратного предоставления в долгосрочную аренду. По договору обратного лизинга банк обязуется выкупить такой объект на отдельное юрлицо и сдать его бывшему владельцу в аренду. Вместо недвижимости на балансе компания получает средства для развития профильной деятельности.
Хеджирование кредитов с плавающей ставкой. Для этого Сбербанк предлагает ряд продуктов, стоимость которых зависит от уровня покрытия рисков (процентные свопы, опционы и коллары).
ЗПИФы. Новым драйвером роста отрасли могут стать розничные инвестици. Инвесторы при этом получают стабильный доход, превышающий банковские депозиты, а застройщики — диверсифицируют источники финансирования и экономят на налогах.
Интернет поддонов и погрузчиков
По словам Елены Киселёвой, партнёра Strategy Partners и руководителя практики «Недвижимость и инфраструктура», трансформация ключевых бизнес-процессов в розничных компаниях формирует новый уровень требований к логистике.
«Сроки исполнения заказа становятся решающим конкурентным преимуществом в борьбе за клиента. И в такой ситуации заказчики готовы вкладываться в создание технологических преимуществ, способных повлиять на скорость обработки заказов, — рассказывает Киселёва. — Например, для точного прогнозирования нагрузки на логистические мощности требуется высокий уровень автоматизации и качественная аналитика входящих данных. Также важным фактором лояльности для клиентов и партнёров является прозрачность информации о местонахождении товара в режиме реального времени».
Какие именно технологии, позволяют создать склад будущего:
Дроны и роботы:
выполняют сортировку, погрузку и упаковку товаров, сканируют труднодоступные штрих-коды.
Интернет вещей:
беспроводные датчики, установленные на оборудование и объединённые в систему ведут сбор данных и управление складскими процессами: фиксацию факта прибытия поддона с товаром, его габаритов, температуры, влажности, координацию работы погрузчиков, и т. д.
Блокчейн:
позволяет решать вопросы взаимного контроля и мониторинга. Например, температура мяса во время хранения на складе фиксируется датчиками, данные с которых передаются в распределённый регистр и доступны для всех заинтересованных сторон.
QuickPick Remote:
дистанционное перемещение погрузчика к следующей точке отбора ускоряет процесс низкоуровневой комплектации заказов.
Смарт-очки:
технология дополненной реальности. При сборке заказа освобождают руки сборщика от накладной, указывают маршрут и выделяют нужные ячейки для отбора цветом изображения.
Из российских компаний наиболее продвинутыми пользователями современных складских технологий выступают Ozon, X5 Retail Group и Lamoda.
Какой формат складской недвижимости будет популярен и покажет наибольший рост в ближайшие 3—5 лет?
