Digital Realty Trust (DLR)

Приветствую, друзья!

Продолжаем наше погружение в сектор REIT. Разберем самые крупные и перспективные (на мой взгляд) компании.

Первые 2 части наших разборов данного сектора (рекомендую ознакомиться):

1я часть - https://telegra.ph/REIT-CHast-I-03-08

2я часть - https://telegra.ph/REIT-04-04

Сейчас рынки прилично выросли и сектор недвижимости уже не выглядит так интересно. Такие активы хочется подбирать на коррекциях, фиксируя высокую дивидендную доходность. Мы продолжим наш разбор не с самых крупных, а с самых перспективных компаний данного сектора.

Обзор бизнеса

DLR - один из представителей REIT, которого COVID не сильно коснулся, даже наоборот, помог ускорить развитие. Компания сотрудничает с такими крупными технологическими гигантами как: Apple, Microsoft, Google. В таблице ниже представлены остальные известные фирмы, пользующиеся услугами DLR:

Digital Realty Trust предоставляет помещения для серверов компаниям, которым нужно размещать свои вычислительные мощности. DLR является членом The Green Grid и помогала в разработке концепций энергоэффективного и энергосберегающего проектирования центров обработки данных. Входит в ТОП-10 публичных REIT в США со стоимостью (EV) около $60 млрд.

Бизнес хорошо диверсифицирован географически имеет 290 DATA-центров по всему миру. Но значительная часть выручки формируется в США, это важный фактор, к нему еще вернемся.

В условиях глобальной цифровизации, все больше компаний переводит свою деятельность на облачные сервисы, это удобно, легко масштабируется, безопасно и экономически эффективно.

Финансовые результаты

Сегменты выручки:

Компании (облачных вычисления) — 27%. IT- компании — 14%. Компании (производители контента) — 15%. Интернет-компании — 21%. Обычные предприятия — 11%. Финансовые организации — 11%.

Здесь тоже бизнес диверсифицирован достаточно широко.

Динамика выручки и денежного потока ежегодно растет. Чистая прибыль для данного бизнеса особого значения не имеет, компания обязана по закону распределять весь свой денежный поток акционерам.

Если все деньги компания распределяет, то за счет чего тогда растет бизнес?

Динамика активов выглядит следующим образом:

Если в обычном бизнесе менеджмент принимает решение о том, куда и сколько направлять от прибыли (что-то на дивиденды, что-то на байбэк, остальное в бизнес), то для сектора REIT ситуация сложнее. Приходится на развитие бизнеса брать в долг, поэтому, высокая долговая нагрузка является нормой.

Отношение чистого долга к EBITDA (ND/EBITDA) около 6. В нашем обычном понимании это много, закредитованность высокая, но если посмотреть на весь сектор, то мы видим, что DLR находится примерно в середине, что не так критично. А по покрытию процентов и фиксированных платежей выглядит даже лучше остальных.

Чтобы сильно не наращивать и без того не малый долг, DLR дополнительно проводит доп. эмиссию акций. Мы на графике видим всплески, которые связаны с покупками других компаний и активов.

В 2020 году, например, была крупная покупка европейского дата центра Inerxion за $8,4 млрд. Из-за чего мы видим резкий рост количества акций и рост активов.

Дивиденды

Это ключевой фактор, за который инвесторы любят сектор REIT. Из-за выплаты основной части доходов бизнеса акционерам, див. доходность обычно выше, чем у других компаний.

Если мы посмотрим на динамику выплат, то див. доходность в последние годы находилась в диапазоне 3-4%.

Среднегодовой прирост дивидендов составлял 10%, это весьма неплохо. В последнее время динамика замедлилась и темпы составляют 6-7%, но это тоже приемлемо.

Здесь есть еще один важный момент, для российских граждан, кто покупает REIT через брокера РФ, налог на дивиденды составит 30%!!! И не имеет значения, заполнена форма W-8BEN или нет.

В интернете читал, что брокер IB снимает только 10% налогов, но по сам не проверял. Если у кого-то из вас уже есть такой опыт, пишите в комментариях, буду благодарен.

Конкуренты в индустрии

Компании CoreSite Realty Corp (COR) и Equinix являются основными конкурентами на рынке дата центров. Equinix, кстати, имеет бОльшую диверсификацию по странам и регионам.

С одной стороны, для DLR работа с крупными компаниями с мировым именем является весьма надежным решением, с другой стороны, рост выручки будет ограничен, с большинством арендаторов она работает по фиксированным арендным платам (сильно повысить не получится).

Прогнозы

В ближайшие годы рост бизнеса продолжится, а значит, дивиденды будут расти.

Если смотреть на консенсус прогноз по цене акции, то сейчас запас хода остается не очень большой.

Как я говорил в начале, идеально такой бизнес покупать на коррекциях (отметил красным), фиксируя более высокую див. доходность и запасая потенциал для роста. И такие возможности исторически бывали по нескольку раз в год, может и текущий не станет исключением.

Сейчас мнения аналитиков относительно покупки и удержания акции примерно равны.

Мультипликаторы

По мультипликатору P/FFO бизнес оценивается выше своих средних значений.

Фундаментально компания вернется к своим средним мультипликаторам при цене в $130.

Технический анализ

По техническому анализу интересен диапазон для начала покупок $130-140, это ниже средней цены. Мы видим, что сейчас акция легла в боковик, четкого тренда на рост пока не видим, а в боковом движении мы стараемся покупать ближе к нижней границе диапазона, как раз на уровнях $130-140.

Резюме

Клиентскую базу компании составляют очень крупные игроки: Uber, Oracle, JP Morgan, Verizon, Morgan Stanley, Apple... Сотрудничество планируется долгосрочное, это обеспечит стабильность бизнесу, но ограничит рост маржинальности с высокой долей вероятности. Параллельно DLR наращивает свое присутствие в Латинской Америке, для компании это следующий рубеж для усиления позиций в секторе дата центров по всему миру. По данным исследований, к 2024 г. спрос на обработку данных в странах Латинской Америки вырастет более чем в шесть раз, а к 2025 г. уровень проникновения мобильной связи достигнет 73%.

Дата-центры продолжат наращивать свое проникновения в нашу жизнь. В этом году руководство ожидает, что продажи достигнут $4,3млрд. +13,1% г/г.

Компания платит хорошие дивиденды (если покупать не через брокера РФ), а также инвестирует в новые проекты и совершенствует свои технологии и бизнес в целом. За последние 15 лет размер инвестиций DLR составил $15млрд., это очень сильные цифры.

Среди REIT сегмент DATA-центров выглядит очень перспективно, это растущее направление на ближайшие годы и потенциал роста выплат дивидендов. Даже если купить по текущим, лет через 10 див. доходность удвоится при тех же темпах роста.

Я планирую подождать уровней ниже $140 и там начну формировать позицию. Под мою стратегию инвестирования данный бизнес вполне подходит.

⚠️Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!