Ищем лидера в российском секторе застройщиков
Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.
Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.
Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.
Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно. Сейчас, как видно по графику ниже, цены в Москве обновляют свои трехлетние максимумы по данным ДомКлик.
Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.
Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
Из того же графика видно, что цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.
И этот рост часто называют пузырем, но я сейчас попробую развеять данный миф.
Пузырь надувается там, где резко растет цена какого-то товара и, при этом, не растет все остальное (заработные платы, инфляция и т.д.). Не будем глубоко залезать в макро, сделаем допущение, что заработные платы индексируются на размер инфляции.
По данным Сбериндекса, медианная заработная плата на начало 2021 года составляла 35 тыс. руб., а на конец 2023 года 57 тыс. руб.
Таким образом, зарплата за последние 3 года выросла на 63%, а недвижимость на 47%. Даже если не брать пиковое значение ЗП в декабре 2023, а взять столбец за ноябрь, рост все равно на уровне 42%.
И где, спрашивается, здесь пузырь? Насколько мне известно, если недвижимость и может скорректироваться, то заработная плата вряд ли... Отсюда следует, что рост цен жилья не обгоняет, а лишь догнал ту динамику доходов, которую мы видим на рассматриваемом временном интервале.
Лидеры рынка недвижимости
На Мосбирже можно выделить всего 4 крупных публичных компании: Эталон, Самолет, ПИК и ЛСР. Их и проанализируем.
ПИК перестал публиковать подробную информацию о себе, поэтому оценим операционные результаты без него.
Самым крупным девелопером, с точки зрения объемов продаж в абсолютном выражении, остается Самолет. Ему даже удалось обогнать ПИК по данному показателю.
Но еще интереснее посмотреть на динамику роста объемов продаж год к году в процентах.
ЛСР в 3 квартале прошлого года показала фантастический рост, но потом этот всплеск сошел на нет. Самолет и Эталон более уверенно движутся, давайте их рассмотрим отдельно.
Эталон уже 12 месяцев к ряду демонстрирует темпы роста продаж выше 100%, обгоняя Самолет. И, что самое интересное, продолжает уверенно обновлять свои же рекорды.
С продажами квадратных метров в рублевом выражении динамика еще лучше, за счет роста цен, о котором писал выше.
К лидерам рынка в моменте можно отнести Эталон и Самолет. Они за счет успешной реализации стратегии по выходу в регионы сумели нарастить продажи и заработать на меняющейся конъюнктуре рынка. Но у Эталона есть один козырь в рукаве, на мой взгляд. И сейчас я вам про него расскажу.
Лидеры роста с 2021 года
Мы с вами выше разобрали ситуацию с ценами на недвижимость, которые начали активно расти с 2021 года после введения льготной ипотеки. Также разобрали операционные результаты компаний. Самое время взглянуть на котировки акций. Для удобства взял тот же самый период, как и по ценам недвижимости - с 2021 года.
Мы видим, что лидируют бумаги Самолета, а Эталон демонстрирует самый слабый рост. Но это отчасти связано с тем, что компания на Мосбирже представлена не акциями, а депозитарными расписками, по которым перестали платить дивиденды с 2022 года из-за инфраструктурных проблем. Это стало причиной снижения интереса инвесторов к бумаге.
Редомициляция Эталона может завершиться в конце лета - начале осени, там мы увидим уже полноценные акции, которые появятся на Мосбирже. Вместе с этим, компания снова вернет возможность выплачивать дивиденды, что поддержит котировки. Но сейчас Эталон стоит рассматривать, как историю роста скорее, а не как дивидендную фишку.
Трансформация бизнеса Эталона
Эталон с начала 2022 года нарастил свое присутствие в 6 регионах, в 1 квартале текущего года добавился 9й регион - Ростов-на-Дону, а еще через 2 года ожидаем его увидеть уже в 15 регионах России.
Это и не удивительно, в 2023 году около 34% продаж пришлось именно на регионы. И только там мы сейчас видим трехзначные! темпы роста.
Пока многие эксперты пугают инвесторов тем, что после отмены льготной ипотеки продажи упадут, давайте посмотрим, что в 1 квартале 2024 года произошло в данном бизнесе.
Ипотечные продажи жилой недвижимости действительно упали с 77% в 4 квартале 2023 и с 70% в 1 квартале 2023 года до 39%! Это минимальное значение с начала прошлого года. Тем не менее, новые продажи за этот же период выросли в 2,6 раза г/г! до 189 тыс. кв.м. В денежном выражении рост и вовсе трехкратный, продажи достигли 41 млрд руб.
Как такое возможно, на падении доли ипотеки мы видим рост объемов реализации?
Все дело в структуре самой льготной ипотеки. Туда входит 4 разных программы:
- Семейная ипотека - доля 35% - сохраняется до 2030 года.
- IT ипотека - доля 24%.
- Гос. поддержка - доля 7% - лишь эта часть будет сокращена с 1 июля текущего года.
- Прочие программы - доля 34%.
Таким образом, отмена ипотеки с гос. поддержкой окажет не очень сильное влияние на бизнес.
Регионы, на которые сейчас Эталон делает основной акцент, испытывают дефицит нового жилья, что поддерживает высокий спрос. Учитывая, что на вторичном рынке вообще льготных ипотечных программ нет, это приводит к перетоку покупателей на первичный рынок, где по-прежнему сохранится Семейная, IT и другие виды ипотек, кроме гос. поддержки.
Резюме
Покопавшись в последних отчетах, я нашел много интересного, о чем сегодня постарался максимально подробно написать. В Эталоне, который сам держу в портфеле, не вижу серьезных рисков спада продаж из-за отмены льготной ипотеки, что могло бы привести к падению финансовых результатов. Уверенный рост операционных показателей, наличие большого земельного банка, превышение объема средств на эскроу-счетах над проектным кредитованием, внушает оптимизм.
Но это тоже не повод расслабляться, продолжаем следить за отчетами и новостями по всем представителям сектора. Если там что-то поменяется, я обязательно с вами поделюсь.