ДОМ.РФ — гигант российского жилищного рынка
На днях ДОМ.РФ раскрыл результаты за 9 месяцев 2025, показав рост по всем направлениям деятельности. Чистая прибыль составила 62,3 млрд руб. (+7% г/г), размер активов превысил 5,8 трлн руб. (+4% к 31.12.24), капитал – 416 млрд (+10% к 31.12.24). Рентабельность капитала (ROE) отличная – 21%, чистая процентная маржа (NIM) выросла до 3,7%.
Давайте подробнее посмотрим, что представляет собой ДОМ.РФ.
Мы привыкли смотреть на банки, застройщиков и правительство, как на три разных мира. Кто-то строит дома, кто-то выдаёт ипотеку, а кто-то разрабатывает и реализует реформы и нацпроекты. Но на российском рынке есть институт, который совмещает все эти функции одновременно. Этот «дирижёр» рынка жилой недвижимости — ПАО ДОМ.РФ. И на сегодняшний день это, пожалуй, одна из самых интересных историй в строительной сфере с точки зрения инвестора.
Как устроен бизнес?
История ДОМ.РФ началась в 1997 году с АИЖК — агентства, созданного для развития ипотеки в стране. Но с годами мандат расширялся: ипотека, участие в формировании законодательной базы, инструменты фондирования, инфраструктурные проекты, проектное финансирование, институциональная аренда, цифровые сервисы. Компания стала центром трансформации всей жилищной отрасли в стране.
Ключевой поворот случился после реформы долевого строительства и появления эскроу-счетов в 2019 году. Деньги дольщиков перестали уходить застройщикам раньше ввода домов в эксплуатацию, банки получили контроль над рисками, а ДОМ.РФ оказался в самом центре этого процесса.
Сегодня бизнес-модель представляет из себя полный цикл:
земля → инфраструктура → строительство → ипотека → секьюритизация → аренда и обслуживание.
В переводе на язык инвестора: модель имеет вертикальную интеграцию, а доходы диверсифицированы.
На чем зарабатывают?
Обычно государственный институт развития — это место, где прибыль возникает «когда-нибудь». У ДОМ.РФ всё наоборот: прибыль уже есть здесь и сейчас.
Также стоит обратить внимание на среднегодовые темпы роста, где мы видим +43% к активам и +26% к прибыли за 2020–2024 гг. И это не случайность. ДОМ.РФ зарабатывает на процентах, комиссиях, земле, арендном портфеле, цифровых сервисах, секьюритизации. Но главное — значительная доля доходов не зависит напрямую от рыночной ставки.
Секьюритизация — переупаковка ипотечных кредитов банков в облигации — даёт стабильный комиссионный поток: ДОМ.РФ выступает поручителем и инфраструктурным оператором сделок. Это почти российский аналог Fannie Mae/Freddie Mac, только без американского хайпа и тех рисков, которые были в Штатах.
Платформа финансирования инфраструктуры СОПФ — инструмент, который позволяет регионам строить дороги, сети, общественный транспорт, а ДОМ.РФ — привлекать рыночные деньги под госзадачи без раздувания баланса.
Таким образом, компания вполне успешно может зарабатывать даже во время замедления рынка.
Проектное финансирование
С момента введения эскроу-счетов строительная отрасль поменялась: теперь банк выдаёт кредит застройщику, контролирует стройку, а деньги покупателей аккумулируются на счетах эскроу. Эти счета раскроются только тогда, когда дом будет полностью достроен и введен в эксплуатацию. Такая система позволила сократить число банкротств застройщиков и вместе с тем снизить количество «обманутых дольщиков».
Для примера, когда я подавал заявку на ипотеку под 0,1%, ДОМ.РФ был в ТОП-3 банков, которые мне ее одобрили. Писал про это на своем канале.
Да, классные были условия всего 3 года назад... Сейчас как раз живу в квартире, которую тогда взял в ипотеку. Но и сейчас можно найти интересные варианты, особенно, если есть ребенок.
Возвращаясь к бизнесу ДОМ.РФ, его банковский бизнес как раз входит в ТОП-3 банков по объему выдач проектного финансирования в РФ. Ипортфель растёт быстрее рынка, география — 76 регионов на середину 2025 г. Максимальная концентрация на одном проекте — всего 3% от портфеля. Это очень крутой показатель риск-менеджмента.
В воронку ДОМ.РФ попадает более половины всех проектов жилищного строительства в стране. Если хочешь строить — в 52% случаев ты так или иначе пройдёшь через ДОМ.РФ.
Земля — самый недооценённый актив
Есть поговорка: «землю больше не производят». Россия огромная по размеру, но в частной собственности — менее 8% территории.
Земли для жилья и коммерции — мало. Градопланирование — фрагментарное. И именно ДОМ.РФ превращает бесхозные и неэффективные участки в готовые под застройку объекты.
1️ государство передает участок →
2️ ДОМ.РФ готовит документы, делает концепцию развития территории или мастер-план →
3️ проводит торги →
4️ после реализации получает комиссию + иногда долю в квартирах
Крупные кейсы уже пошли: бывшая тюрьма «Кресты» в Петербурге, огромный участок в Воронеже, проект в Хабаровске. За 10 лет совокупный размер вознаграждения ДОМ.РФ в этих проектах составил более 100 млрд руб.
Это тихая, но прибыльная машина, которая формирует предложение будущего.
Аренда — новый рынок, где ДОМ.РФ уже лидер
Россия — страна собственников: аренда всегда считалась «времянкой». Но тренд меняется. Доходы, мобильность, формат городов — всё толкает нас к тому, что арендное жильё становится привычным инструментом улучшения условий жизни.
Сегодня институциональная аренда в стране почти отсутствует — рынок «на чёрном нале» и авито-договорчиках.
ДОМ.РФ – единственный институциональный арендодатель на рынке жилья и постепенно выстраивает цивилизованный спрос. Уже 22,8 тыс. квартир в 19 регионах — и это только начало.
Цифровая надстройка
ЕИСЖС («наш.дом.рф») — это не просто портал для дольщиков. Это единая система данных о жилищном строительстве. Воронка проектов, мониторинг стройки, риски, аналитика по регионам — всё в режиме онлайн.
Фактически, это то, что раньше знали только банки и Минстрой, — но сейчас это прозрачный инструмент управления рынком. И ДОМ.РФ формирует все эти данные.
Мир давно понял: кто владеет данными — владеет рынком.
Почему это важно именно сейчас
В моменте на рынке жилой недвижимости есть определенная проблема на стороне спроса из-за ряда факторов. Отмена массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка делают рыночную ипотеку недоступной большинству людей.
На этом фоне многие застройщики откладывают запуск новых проектов. Это в ближайшие годы может привести к определенному дефициту объектов.
Уже в 2027 году, по прогнозу ДОМ.РФ, возможен реальный дефицит новостроек, что может привести к динамике цен выше инфляции. Ввод будет расти двузначными темпами вплоть до 2030.
И для ДОМ.РФ появляется целый ряд возможностей:
— проектное финансирование будет востребовано ещё больше — без него строить не смогут;
— ипотека переключится с льготной на рыночную, увеличится маржа;
— аренда станет альтернативой покупке;
— секьюритизация вырастет пропорционально ипотеке или выше;
— вырастет спрос на инфраструктурные облигации СОПФ .
Где риски?
Но не бывает так, что есть только положительные стороны, всегда нужно учитывать и возможные риски.
— В строительстве всегда есть риск отклонения по срокам и себестоимости. Но компания проводит постоянный мониторинг ситуации, что видно по относительно низкой доле неработающих кредитов.
—длительный период высокой ключевой ставки оказывает давление на спрос со стороны покупателей .
Но: у ДОМ.РФ исторический фокус на бизнесе проектного финансирования и наиболее качественные застройщики, диверсифицированная бизнес-модель, устойчивость которой подтверждается отсутствием волатильности/просадок финансового результата.
То есть это не обычный коммерческий игрок, который может упасть при первом же кризисе. ДОМ.РФ – крупнейшая финансовая группа со статусом института развития.
Резюме
ДОМ.РФ — это актив развития страны, который уже сегодня генерирует солидную прибыль, а завтра может оказаться мейнстримом инвестиционного рынка. Потому что он оперирует там, что нужно людям всегда: жильё, инфраструктура и город.
Важно понимать, это не история супер-быстрого роста — это история структурного и планомерного развития. Именно такие компании потом становятся «костяком портфеля», а не временными хайпами.
Если компания решит провести IPO по разумной цене до конца года, как и планировали, то можно будет присмотреться к этой идее, на мой взгляд.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией! Подготовлено на основании анализа материалов компании и открытых источников.