Портфель «Ипотечный» сформирован
С 2024 года я начал активно вести портфель «Ипотечный», главной целью его было генерировать ежегодный доход, которого будет достаточно для покрытия ипотечных платежей.
Суммарный ипотечный платеж в месяц у меня составляет 33к руб. по первой ипотеке и 72к руб. по второй. Итого 105к руб. в месяц или 1,26 млн руб. в год.
По итогу 2025 года эта цель была достигнута и дальше капитал там продолжит расти исключительно за счет роста выплат по ЗПИФам недвижимости и реинвестирования купонов.
Я больше не планирую пополнять данный счет и он продолжит существовать самостоятельно. Но и средства с него я пока не вывожу на оплату ипотек, он выполняет резервную функцию, если вдруг утрачу доход от основной деятельности, тогда хотя бы об обслуживании ипотек думать не придется.
Небольшой оффтоп...
Мне в последнее время очень не нравится, как работает поддержка IntelInvest. Формальные ответы и никакой реальной работы. У меня по всем российским бумагам доходность начал показывать в долларах с марта текущего года после очередного обновления. С тех пор веду с ними переписку, но безрезультатно...
Поэтому, крайне не советую этот сервис на платной основе, лучше выбирайте альтернативные. Когда-то он был лучшим, а сейчас скатился до неузнаваемости.
Одной из альтернатив ему является SnowBall. И это не реклама и ссылок реферальных давать вам не буду.
Но IntelInvest поступил очень хитро. Они зарегистрировали товарный знак «Snowball» и теперь по сути права на это название принадлежат им... Посмотрим, к чему это приведет. Но это не «по понятиям», на мой взгляд, просто не могут конкурировать по функционалу, начали такую, не очень честную борьбу... Ну это так, мысли вслух.
Активы
Вернемся к портфелю. Текущий его состав выглядит следующим образом:
Все средства, полученные от купонов по облигациям и выплат по ЗПИФам буду реинвестировать в фонды недвижимости до тех пор, пока там доходность не опустится до 10%.
Существенно структуру данного портфеля пересматривать не планирую. Следующие докупки консервативных инструментов буду делать через другие брокерские счета. Пока еще окончательно не решил какие именно. Напишу про это отдельно.
Структура и доли ЗПИФов недвижимости в портфеле «Ипотечный»:
Сделки и доходность
Из последних сделок полностью вышел из Рентал ПРО, отдав предпочтение фондам Паруса (Логистика и НиНо) в данном портфеле и остался еще Рентный доход, который покупал ранее.
Несмотря на всю рыночную волатильность, портфель чувствует себя вполне уверенно. Прибыль близка к историческим максимумам, как и стоимость.
Даже с учетом укрепления рубля и просадки доходности валютных облигаций, среднегодовая доходность уверенно держится выше 14%, в прошлом году была 18%. Но если девальвация все-таки случится, думаю, что портфель вполне сможет вернуться к ожидаемым 15-17% годовых.
Динамику доходности не могу показать, к сожалению, потому что IntelInvest напоминает о своем качестве сервиса ). И с ВПН и без него не алле...
Резюме
Дают ли инвестиции эффект? Главный вопрос, который мучает многих в последнее время. Мой личный ответ - да.
Несмотря на то, что рынок акций не растет, ставка снижается слишком медленно, вокруг нас все-равно появляются классные возможности заработать. Даже если взять мой кейс с недвижимостью и портфелем «Ипотечный» - 2 ипотеки общей стоимостью 24 млн руб. (12млн первая и 12млн вторая) мне удалось перекрыть одним портфелем на 12 млн руб. Т.е. грубо говоря, одну квартиру купил, вторая досталась в подарок. И это с учетом того, что данный портфель ипотеки гасит только процентами, тело я смогу забрать в конце, пусть и потрепанное инфляцией.
И средства на первый взнос были накоплены как раз на фондовом рынке, в акциях и облигациях.
Но я по-прежнему верю, что придет время для нашего рынка акций и часть средств можно будет переложить туда. Пока я сильно рисковать не готов, поэтому держу там только 25% капитала, но слежу за происходящим. Как только появятся первые признаки восстановления экономики, то часть моего капитала совершит миграцию туда. Хотя и сейчас некоторые активы подкупаю, о чем пишу в закрытом канале канале. Так что буду держать вас в курсе.
Теперь буду думать, какой портфель еще завести после «Ипотечного» и вернусь к вам с ответом. Если есть предложения, пишите в комментариях. Но сразу скажу, что портфели "детей" и "дочерей" делать не планирую, уж больно в нестабильные времена мы живем, чтобы думать на десятилетия вперед. )