Как подобрать квартиру на вторичном рынке и избежать проблем с законом и наследниками
Советы практикующего риелтора-юриста с 15-летним стажем
Что нужно обязательно проверить, чтобы избежать неловких моментов и длительных разбирательств после.
Чтобы сделка прошла безопасно, нужно тщательно проверить два момента:
− владельца квартиры,
− квартиру.
Проверяем владельца квартиры:
Нам нужно обезопасить себя от мошеннических схем, потенциальной неблагонадежности продавца, а также проверить его финансовую состоятельность.
Для этого:
Проверяем паспорт по базе МВД.
Проверяем по базам банкротств https://bankrot.fedresurs.ru или базе ФССП https://fssp.gov.ru
Я как агент делаю это обязательно. И это помогает избежать 95% самых распространенных неприятных ситуаций.
Проверяем дееспособность человека.
К сожалению, бывают случаи, когда состоявшаяся уже фактически сделка оспаривается, если человек был признан недееспособным. Например, он находится в наркозависимости или психически нездоровый.
Проверьте наличие водительского удостоверения. Это не 100% гарантия, но показывает, что человек прошел первичный контроль в псих- и наркодиспансере.
Желательно также запросить справки в этих диспансерах.
Мы со своей стороны такую проверку делаем обязательно.
Если человек недееспособен, то сделка будет признана недействительной, а вы потратите огромное количество времени и нервов на возврате залога.
Если вы работаете с агентом по недвижимости — удостоверьтесь чтобы он обязательно проверял все эти моменты.
Проверяем — был ли человек в браке.
Если был в браке — проверьте наличие брачного контракта и кому после развода принадлежит эта квартира. Бывают случаи, когда после развода супруг или супруга предъявляют на нее претензии и у покупателей могут возникнуть сложности.
Если не было брачного договора — проверьте на каком жизненном этапе к этому собственнику пришла квартира (был ли он в браке или нет). Супруг или супруга имеет пожизненное право на квартиру даже после развода.
Проверяем квартиру
1. Если квартира была подарена.
Проверить сколько наследников было прописано в договоре дарения.
Представим ситуацию, когда владелец квартиры умер и один из наследников продает жилье. Второй наследник претендует на свою долю, потому что не прошло еще 3 года с момента смерти владельца квартиры.
Это может сильно осложнить вашу сделку, вплоть до ее расторжения и проблем с возвратом залога.
2. Если квартира в договоре ренты.
Человек купил ее, а затем снова решил продать. Спорный момент — не будет ли тот, кто получал ренту, претендовать на квартиру?
Подобных моментов много, и лучше проработать возможные варианты развития событий до начала сделки. Тем самым сэкономите деньги и время.
3. Если человек унаследовал квартиру.
Проверяем от кого получено наследство.
Обязательно проверьте всех наследников, кто может претендовать на квартиру.
Это можно сделать через опытного юриста, и мы эту услугу обязательно предоставляем.
Если владельцем был одинокий мужчина, который передал квартиру своим детям, то может получится очень неприятная ситуация.
Дети, зачатые при жизни, но родились после смерти человека, тоже имеют право на его имущество.
4. Прозрачность сделки, как будут передаваться деньги.
И покупатель, и продавец должны четко договориться, как будут переданы деньги — наличными или безналичными. Продавцы часто отказываются от аккредитива, не понимая, в чем их выгода.
Совет продавцу, как не испортить сделку при привлечении агента по недвижимости.
Старайтесь найти такого агента, который целенаправленно будет продавать вашу квартиру. Бывают такие случаи, когда агенты передают вашу квартиру друг другу, особенно если это крупные агентства. Тогда ваше объявление будет растиражировано и у покупателя создастся впечатление, что много человек продают одну и ту же квартиру.
Так же при подборе агента постарайтесь согласовать описание вашей квартиры. Чтобы оно было не сухим и формальным, а со всех сторон отображало качество и особенности вашего жилья. Удостоверьтесь, что агент полностью погрузился в вашу сделку.
Зачем это делать?
Если агент не будет знать тонкостей вашей квартиры и будет продавать ее не профессионально, то он не будет обрабатывать звонки клиентов на столько хорошо, на сколько бы это сделали вы. У вас станет меньше просмотров, и агент станет вас уговаривать снизить стоимость квартиры. Потому что ему выгодно продать ее и получить процент от сделки.
Поэтому рекомендуем тщательно подходить к выбору агента, который профессионально и осмысленно подойдет к своей работе. Т.е. он не хватает сразу много сделок, а берет в работу несколько штучных объектов.
Связаться со мной:
Ирина Стручаева Эксперт в жилой недвижимости Петербурга
