Письмо МЭР от 22.04.2019 № ОГ-Д23-3767

Минэкономразвития России разъяснило критерии определения перепланировки и реконструкции помещений, а также документы — основания для подготовки технического плана.

Необходимо определить является ли перепланировка объекта недвижимости реконструкцией в соответствии с ГрК РФ либо произведенные изменения не относятся к понятию реконструкции и получение разрешения на строительство, а соответственно и разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Исходя из анализа судебной практики, если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не требуется выдача разрешения на строительство и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения, либо изменений ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, то такие работы не являются реконструкцией объекта недвижимости.

В указанном выше случае подготовка технического плана помещения осуществляется на основании Декларации, с приложением в качестве обоснования результатов кадастровых работ без использования документов, предусмотренных статями 51, 55 ГрК РФ, Подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

В случае, если перепланировка помещения влечет изменения, затрагивающие несущие конструкции здания, например обустройство проемов в капитальных стенах, устройство лестничных маршей, которые попадают под понятие реконструкции в соответствии с ГрК РФ, то необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подготовка технического плана в данном случае осуществляется на основании проектной документации с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отношении объектов индивидуального жилищного строительства Минэкономразвития России отметил следующее.

В случае, если изменения здания являются реконструкцией — необходимо направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома. Технический план в данном случае готовится на основании документов, указанных в части 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.

По мнению Департамента недвижимости, осуществление подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства на основании Декларации возможно в случае наличия документа, подтверждающего что изменения, произведенные в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не являются реконструкцией, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, включенного в состав приложения технического плана и обосновывающего подготовку технического плана без использования документов, предусмотренных ГрК РФ.