Дайджест Финститута №1: недвижимость, дивиденды и новые риски

Парус запускает новый фонд недвижимости

Это будет ЗПИФ, наполенный аж целыми 26 объектами торговой недвижимости. Площадь объектов: 370к кв.м, стоимость — 50+ млрд рублей.

Всего объекты заняты 1200 арендаторами. Партнеры проекта: «Да!», «Перекрёсток», «Пятёрочка», Familia, Rostics, Osteria Mario, «Вкусно — и точка», а также DDX Fitness, кинотеатры «КАРО» и другие. Около трети площадей заняты городской инфраструктурой и социальными объектами на условиях долгосрочных контрактов аренды по среднерыночным ставкам. Городские социальные сервисы включают МФЦ, ОКЦ, Москомспорт, «Московское долголетие» и другие.

Для российского рынка ЗПИФов недвижимости это редкий случай, когда фонд собирается не вокруг одного-двух объектов, а вокруг большой сети торговых центров. Это снижает зависимость от конкретного здания, района или арендатора. Но полностью риск не убирает: остаются вопросы к оценке объектов, долговой нагрузке, комиссиям УК, качеству арендаторов, срокам договоров и ликвидности паёв на бирже. В общем, здесь как в старой поговорке: гладко было на бумаге, да забыли про овраги.

Если фонд выйдет на Мосбиржу только для квалифицированных инвесторов, это резко сузит аудиторию и негативно сработает на ликвидность фонда и возможно купить-продать паи в моменте. Не все ЗПИФы недвижимости автоматически закрыты для неквалов.

Если вы не квал, изучите тиньковские фонды @TKVM и @TIND. Недвига обязательно должна быть в портфеле.

• Чуть больше подробностей про фонд Паруса здесь: https://parus.properties/press/ze0c0d9jb1-krupneishii-fond-torgovoi-nedvizhimosti
• Изучить красивый сайт Паруса с обзорами всех фондов можно здесь: https://parus.properties

Продолжаем тему фондов недвижимости

Рекомендую к просмотру длиннющее видео на 3.5 часа с обзором ВСЕХ фондов недвижимости в России. Очень интересно и подробно ребята рассказывают. Есть артефакт в виде гигантской Миро-схемы с текстовым обзором фондов. Это просто какое-то чудо — такая аналитика «на заказ» стоит сотни тысяч рублей, а тут бесплатно.

В видео разбирают:

→ какие ЗПИФ торгуются на Московской бирже, их плюсы и минусы;

→ какую доходность получили инвесторы и чего ожидать далее;

→ какие активы входят в те или иные ЗПИФ;

→ на что обращать внимание при выборе ЗПИФ для инвестирования.

Смотрят на фонды Сбера, ВТБ, Альфы, Паруса, Велеса, УК Акцент и Активо.

В общем, чтобы разобраться в теме, изучайте:

→ Схема в Миро: https://miro.com/app/board/uXjVMSw16Ok=/

→ Само видео: https://www.youtube.com/watch?v=JTHydSnHM4c

ВТБ объявил о дивидендах и о дополнительной эмиссии

Сразу начнём с определения — на всякий случай.

• Дивиденды: часть прибыли, которую компания направляет акционерам. Размер выплаты зависит не только от прибыли, но и от дивидендной политики, долговой нагрузки, потребности в капитале и решения общего собрания акционеров.
• Дополнительная эмиссия: выпуск новых акций эмитента. Для текущих акционеров главный риск в том, что их доля в компании размывается: та же самая компания делится уже на большее количество акций. Иногда допэмиссия нужна для роста или крупной сделки, но рынок почти всегда смотрит на неё негативно.

Новость первая.

Наблюдательный совет ВТБ рекомендовал выплатить дивиденды по итогам 2025 года в размере ₽9,71 на акцию — 12% доходности.

Новость вторая.

ВТБ разместит допку в объёме до 49% акций, госдоля при этом останется 50%+. Все средства пойдут на развитие партнерства с RWB (Russ-Wildberries).

На фоне этого акции за два дня упали почти на 11%. Почему? Рынок отреагировал не на сами дивиденды, а на комбинацию факторов — выплата ниже ожиданий, допэмиссия, риск размывания доли и ощущение, что правила игры для миноритариев снова меняются. Так было уже десятки раз.

ВТБ я покупал ещё в 2017 году и продал почти в ноль. С тех пор для меня это эмитент из категории «не понимаю, зачем». Для долгосрочного инвестора здесь слишком много факторов, которые он не контролирует: государственная доля, допэмиссии, непредсказуемая дивидендная политика и слабая защита миноритария. При этом знаю людей, кто на спекуляциях заработал себе на квартиру в Москве. Живут же люди.

Дивиденды Т-Банка

Продолжаю ежедневно покупать одну акцию Т-Банка. Довольно внезапно и случайно обнаружил, что за май получил 1,44% дивдоходности, и не успев потратить такие деньжищи увидел, что Т-Банк объявил о новой выплате — в августе пришлю 1,53%. Всего, если смотреть по году, ожидается около 6% совокупной доходности.

В мае получилось, что выплатили 4,5₽ на одну акцию, а в августе будет 4,6₽. Немного, очень немного. Но суть не в этом.

Т-Банк выстраивает историю регулярных квартальных выплат. Для рынка это важно не из-за самих 4–5 рублей на акцию, а из-за долгосрочной политики: бизнес хочет выглядеть как растущая дивидендная история. Через 10 лет посмотрим, получится ли у нового менеджмента банка это сделать.

В этом эмитенте вижу несколько вариантов жизни:

1. Купили и радуемся дивидендам, не смотрим на цену
2. Купили, радуемся дивидендам, смотрим на цену и продаём когда получили достаточную для себя доходность.

Для себя я допускаю апсайд 100%+ на длинном горизонте, но это не гарантия и не рекомендация. Моя ставка здесь не на текущую дивидендную доходность, а на рост бизнеса, регулярность выплат и возможную переоценку мультипликаторов, если рынок снова начнёт платить премию за качественные финансовые компании. Когда это будет? Не знает никто.

Дивиденды Сбера

Приближается «Час икс» — день дивотсечки Сбера. Нам обещают 11,66%, это 37,64₽ на одну акцию. Одна из лучших доходностей этого года. Верим, надеемся, ждём.

Чтобы получить выплату, нужно купить акцию до 16 июля 2026 года.

Что будет 20 июля:

1. Акции Сбера улетят вниз. После дивидендной отсечки акция обычно открывается с дивидендным гэпом — то есть цена снижается примерно на размер дивиденда.
2. Дивгэп Сбер не закрыл до сих пор, хотя прошел почти год. Иногда компании закрывают дивгэп за неделю — можете посмотреть график HeadHunter.
3. Индекс Мосбиржи улетит вниз: индекс это такая штука, которая включает в себя совокупную стоимость всех акций на рынке. У каких-то эмитентов доля мизерная, и не сильно влияет на общую динамику. У кого-то высокая — как у Сбера, и на динамику повлияет. Упадёт Сбер, упадёт и индекс.

Теперь вы знаете, почему индекс Мосбиржи это показатель дел на фондовом рынке.

Очередной дефолт на рынке облигаций

Не первый и не последний.

Слёг Роял Капитал — лизинговая компания. Допустили дефолт сразу по двум выпускам облигаций: серии БО-02 (ISIN RU000A10BB83) и серии БО-03. Общая сумма неисполненных обязательств превысила 6,2 млн рублей.

То есть компания не нашла даже 6 млн рублей, чтобы оплатить свой долг.

Компания указала две причины дефолта: недостаток денежных средств из-за задержек поступлений от контрагентов и ограничение распоряжения средствами на счетах в связи с наличием в картотеке банка инкассовых поручений налогового органа. Наличие инкассовых поручений ФНС свидетельствует о неурегулированной задолженности перед бюджетом и фактической блокировке расходных операций по счетам в пределах сумм взыскания (ст. 46 НК РФ).

Короче, это был пресс-релиз. Денег нет, если коротко. По графику прекрасно видно, как вложенные деньги испарились одним днём.

Основной совет из этого всего: покупайте сейчас или ОФЗ, или ультра-надежные корпорации.

И последнее на сегодня

Закончим на смешной — и одновременно печальной, ноте.

«VK существует не ради финансовой эффективности» — Степан Ковальчук, топ-менеджер.

Можете себе представить, что было бы с акциями компании, если бы такое сказал топ-менеджер холдинга в США? В принципе, акции ВК ушли недалеко от этого «представьте». Худшая управляемость и динамика на рынке. Когда-то я покупал их по 1700₽ и продавал по 1500₽, когда заподозрил что-то не то. Чуйка не подвела.

Финальное слово

Всё написанное — мой личный взгляд и образовательный разбор, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Перед покупкой любых инструментов проверяйте данные, учитывайте свой горизонт, риск-профиль и структуру портфеля.

На этом всё. Спасибо, что прочитали, и спасибо, что читаете.

Если письмо было полезным, перешлите его другу, который инвестирует или только разбирается с рынком. Финститут растёт через рекомендации — и это самый честный способ собрать вокруг проекта думающих людей.

Задать вопрос про инвестиции: https://forms.yandex.ru/u/6a12e2f502848ffc58b8cca5

Получить акцию до 5000₽ для новых клиентов Т-Банка: https://tbank.ru/baf/7sDB48xdnOJ

Фидбэк по рассылке: komradsql@yandex.ru