Как правильно принимать квартиру от ЗАСТРОЙЩИКА

Начинаю цикл статей о том, как правильно принимать квартиру от ЗАСТРОЙЩИКА.

Пишу потому, что еще лет 5 назад этим занимались единицы, а сейчас занимаются многие, и многие делают это отвратительно.

КРАТКИЙ ОБЗОР И ВСТУПЛЕНИЕ

В первую очередь, прежде чем раскачивать лодку взаимоотношений с застройщиком, хочу сказать, что во всем виноваты ПОТРЕБИТЕЛИ. И это не пафосная фраза ради хейта, а претензия! Именно отсутствие правильной позиции дольщика, соблазняет застройщика нарушать договор, требования СНиПов и законов.

Вся суть заключается в том, что когда вы покупаете в нашей стране квартиру, то лучше это делать на вторичном рынке. Тогда не будете ждать банкротства, трудностей с приемкой, выбивать долги с ответчика. Ну а если все-таки решили новострой, то все должно сводиться к финансам. К окаянным, грязным бумажкам, из-за которых происходит все зло на нашей планете. Но деньги это не только зло, а еще и средство для существования. Вы потратили огромные деньги на дорогую услугу/товар. Если у этого товара есть цена, значит все отношения и споры можно будет переводить в деньги.

Поэтому — это война за деньги!!! И в этой войне, по идее, сильнее застройщик. Ведь у него много денег, много людей и целый юридический отдел против тебя одного. Они годами в этом варятся и имеют огромный опыт как оставить покупателя без денег и без претензий. А ты всего один (или несколько раз) в жизни приобретаешь квартиру у застройщика и естественно не имеешь такого опыта и ресурсов. Но, на самом деле, у покупателя есть отличное оружие - федеральные законы и контролирующие органы. Роспотребнадзор отвечает за отношение застройщика к покупателю и в рамках, например, Коап ст. 14,28 может влепить застройщику штраф в 400 000 рублей за несоответствие информации на сайте.

Конечно, кто сталкивался с РПН в реальной жизни знают, что они работают как хотят, а не как мы от них этого ожидаем. И заставить их работать в рамках закона крайне сложно и долго. Поэтому мы забудем о них на время и сделаем уклон на два специальных закона: Закон о Защите Прав Потребителя (далее ЗоЗПП) и Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Суд, как институт, в нашей стране, конечно, тоже дико зашкварился, но пока что в этих вопросах много чего получается и есть положительная практика в сторону дольщика. Судебная практика и позиция верховных судов такова, что если споры между дольщиком и застройщиком не обговорены в 214 ФЗ, то следует применять ЗоЗПП. Почитайте оба этих закона, они не емкие и не сложные. Но если вы поймете их хотя бы поверхностно, вас не смогут дурить всякие горе юристы-аферисты.

Далее мотивация: Сегодняшнему покупателю она очень нужна, чтобы не чувствовать себя злодеем и так называемым «потребительским экстремистом».

Представьте, что вы купили новый мерседес в салоне за 6 млн рублей, и он грязный, прокуренный и царапанный. И вы так: - «заполирую, сделаю химчистку и помою сам». Нет, так никто не говорит. Также, покупая НОВЫЙ смартфон вы проверяете его на наличие царапин, хотя царапины не влияют на работоспособность гаджета. И когда продаете мало б/у смартфон и автомобиль вы обязательно указываете, что он не царапанный, чтобы повысить его продажную стоимость.

Также и с квартирой, не надо строить из себя брутального мастера на все руки, который за свои же деньги будет доделывать работу продавца, за которую уже уплачена ранее договоренная цена. Ни один застройщик не будет работать себе в убыль. Если они (застройщики) работают, значит получают от своих продаж прибыль и знают на что идут.

Не надо их жалеть, потому что, видите ли, в вашей квартире не значительные отклонения. Если отклонения незначительные, значит их восстановление не будет проблемным для застройщика, и сумма компенсации за них будет не значительной. А если учитывать, что у застройщика огромный штат строителей и большой опыт, то ему это будет гораздо легче чем Вам.

Очень много покупателей, и я сам, в недавнем прошлом, говорил: это все долго и трудно, а я не хочу заморачиваться и у меня других дел полно. Все верно. Если квартира отвечает требованиям для безопасного проживания, то можно и простить все погрешности ради сохранения нервов и трудозатрат.

Но на самом деле, если подойти к этому вопросу с опытом и с пониманием, то, наоборот, будет все очень даже лакшери. Это, конечно, за исключением самых трешовых и адовых объектов, от которых легче отказаться и расторгнуть договор, чем выбивать различные компенсации.

Очень большую роль в приемке квартиры играет эксперт. Тот, кто готовит доказательную базу для судов и для застройщика. Не путайте, пожалуйста, простого строителя, который знает все СНиПы и правила, с экспертным заключением, которому доверяет суд. Большинство людей приглашают «экспертов» только для того, чтобы тот выпустил на воздух несколько фраз о качестве квартиры и дал несколько советов будущему собственнику.

Такие отношения никак не помогают при разборках с застройщиком. Об этом тоже будет подробная статья, но будьте уверены, если слышите от эксперта такие фразы:

«это ерунда, можно не записывать»,
«это всего лишь мусор, сами сможете легко убрать»,
«это краска, она отмоется»,
«не надо это фиксировать, потому что вы все равно будете делать ремонт и этого не станет»,
«зачем так докапываться?!»,
«нужна золотая середина»

и прочий бред – это ширпотребовский эксперт, он не работает для вас, он работает за свою з/п и не понимает зачем он там нужен. Как правило, такие горе эксперты даже не посылают уведомление о проведении экспертизы застройщику, чем обрекают вас на полный аут в суде с вероятностью в 100%.

По идее, если совсем просто, то покупка квартиры это такая же публичная оферта и на нее распространяется нормы ЗоЗПП. Вы заключили договор, заплатили деньги и через пару лет пришли на приемку квартиры.

После недолгого изучения объекта вы пришли к выводу, что квартира – говно. Вам не обязательно приглашать эксперта и писать кучу жалоб во все инстанции, вы можете на основании 5 пункта 18 статьи ЗоЗПП потребовать от застройщика, чтобы он за свои деньги провел экспертизу и пригласил на нее Вас. И он обязан ее провести.

Все мы знаем, какое заключение может получиться у ангажированных экспертов, но суть не в этом. Суть в том, чтобы вы воспринимали эти отношения как обычные, ничего особенного, ровно тоже самое, что и в продуктовом магазине, только цена гораздо выше.

На самом деле, в большинстве случаев, есть два пути:

Компенсация неустойки и убытков или компенсация убытков. Требовать от застройщика исправления всех нарушений, на мой взгляд, уместно только при самых трудных случаях, например в стенах большие тепло потери, нарушены коммуникации в стенах, полах, МОПах и прочих труднодоступных местах. Ну и прочие вопросы, которые вам и вашим строителям будет трудно исправить самим.

В большинстве случаев застройщики ничего не меняют и тянут время, а если меняют, то делают это тяп - ляп, уповая на то, что Вы будете согласны на все, лишь бы получить свою заветную жилплощадь. Поэтому выгоднее всего, на основании 29 статьи ЗоЗПП, требовать компенсацию затрат на исправление некачественной работы.

А далее или жить с незначительными погрешностями до следующего ремонта или же на эти деньги сделать своими силами ремонт, в качестве которого вы не будете сомневаться. Данным способом вы просто избежите многих проблем с застройщиком и просто обрежете всю его вредность и месть за то, что вы посмели требовать соблюдения договора.

Конечно, если Вы принимаете квартиру позже указанной даты в ДДУ, то автоматом при подаче требования об уплате убытков нужно указать и неустойку за просрочку. При чем можно подписать сначала акт приема-передачи, а потом уже проводить экспертизу и требовать компенсацию (об этом подробнее позже).

Второй путь по компенсации - НЕУСТОЙКА, сложнее, потому что есть разные требования и разные нарушения с разными пенями. Об этом подробнее позже, но если коротко, то неустойку ОБЫЧНО все ОБЫЧНЫЕ эксперты и ОБЫЧНЫЕ специалисты отрабатывают по ОБЫЧНОМУ сценарию – смотрят в ДДУ крайнюю дату передачи ключей и считают неустойку только если ключи были переданы позже этой даты.

На самом деле сценариев гораздо больше, например, 214 ФЗ и большинство типовых ДДУ пишут, что возможно и раньше передать ключи, значит стоит учитывать не только дату в ДДУ, а реальную дату назначения приемки-передачи, об этом также говорит практика верховных судов.

Это были основные, самые трепетные, наболевшие и трудные вопросы, а далее претензия и суд. Каких-то ключевых моментов для подачи успешной претензии – нет. В свободной форме описываем, что произошло, что требуем и на что ссылаемся. На претензию ответили отказом или вообще никак не ответили – идем в суд. В суде тоже есть много нюансов, и в основном выигрывают те, у кого есть опыт в этом вопросе. Пишу, как бы подробно, но все-таки этими вопросами должен заниматься знающий человек, чтобы ничего не упустить, и чтобы не нарушать Гражданский Процессуальный Кодекс.

Самый обидный момент, что в судах почти всегда застройщик использует статью 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) и суды идут на встречу занижая положенную компенсацию на 50% или на все 90%.

Но и тут у опытных дельцов есть свои фишки, о которых я расскажу подробнее в следующих статьях.

Пишите вопросы, делитесь опытом, делайте репосты, давайте обратную связь, чтобы я понимал интересно Вам или нет.

подписывайся на канал — ТУПОЙ КОМЯК

подписывайся на телеграм — @stupidkomyak