При ставках по ипотеке до 28% россияне обратили внимание на жилье в Таиланде. Там доступна рассрочка без процентов на 8 лет. Но насколько это действительно выгодно, объясняет финансовый консультант Елизавета Константинова.

Полную версию статьи читать тут https://pro.rbc.ru/news/68122c4a9a79470564084fb0

RBC.ru: ежемесячно посещают более 25 миллионов уникальных пользователей.

Таиланд на пике: почему россияне все чаще выбирают зарубежную недвижимость именно здесь

Елизавета Константинова, финансовый консультант и автор РБК Pro

Тема недвижимости в Таиланде стремительно набирает популярность и уже перешла в категорию "must watch" для инвесторов. По объёмам сделок с участием россиян страна стабильно входит в топ направлений, обгоняя даже традиционные рынки, как ОАЭ и Турция. Forbes, РБК и другие авторитетные издания регулярно публикуют материалы на эту тему — и это не случайно: Таиланд сегодня не просто экзотика, а реальная инвестиционная альтернатива с понятной логикой и выгодной экономикой.

За последние полтора года Таиланд уверенно вошел в топ направлений по покупке недвижимости среди россиян. Интерес к этой стране резко возрос с 2022 года — и тренд продолжает набирать обороты. Причины: гибкие условия рассрочки, отсутствие жесткого валютного контроля, тропический климат и низкий порог входа в рынок.

По данным Forbes, в 2023 году россияне потратили почти $130 млн на покупку недвижимости в Таиланде, что вывело страну в лидеры среди всех зарубежных направлений. По информации от порталов о недвижимости, в первой половине 2024 года интерес к покупкам на Пхукете, в Паттайе и Бангкоке увеличился еще на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Инвестиции граждан России в недвижимость Таиланда по итогам 2023 года составили $128 млн, это на 67% больше, чем в 2022-м. Всего же иностранцы купили тайской недвижимости на общую сумму $2,12 млрд - на 25% больше, чем годом ранее. Forbes

РБК уже не раз писали о популярности Тайской недвижимости среди россиян.

В первом квартале 2024 года россияне приобрели в Таиланде 9,3 тыс. объектов недвижимости, следует из подсчетов «Ricci | Зарубежная недвижимость». По ее данным, это на 13% превышает показатели аналогичного периода 2023 года: тогда было заключено 8,2 тыс. сделок. Схожую динамику приводит и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. Прирост год к году составил 17%, указывает она, не раскрывая абсолютные цифры. Из подсчетов «Ricci | Жилая недвижимость» также следует, что число сделок с января по март в 2024 году стало рекордным показателем за первый квартал при сравнении пяти последних лет.

В публикации РБК от 28 марта назван топ-10 стран, популярных у россиян для покупки жилья в 2025 году
Таиланд стал самой популярной страной для покупки жилья у россиян в 2025 году
В тройку стран — лидеров по покупке россиянами жилья за границей в первом квартале вошли Таиланд, ОАЭ и Турция. В топ-10 вернулись США, которые с 2021 года в десятку не входили.

Самой популярной страной для покупки зарубежной недвижимости по итогам первого квартала 2025 года седьмой квартал подряд стал Таиланд. На него пришлась почти треть всего спроса (31,2%) — максимальная доля за последние пять лет. Такие данные «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики международной брокерской компании Tranio.

«В первом квартале 2025 года Таиланд как никогда прежде популярен у русскоязычных инвесторов — его доля в суммарном спросе на зарубежную недвижимость достигла максимума за последние пять лет», — рассказали в Tranio. Для сравнения, в первых кварталах 2021 и 2022 годов на Таиланд приходилось около 5% заявок. Но потом доля страны стала расти и в первом квартале 2023 года уже составила 12,3%, а за тот же период 2024 года — 22,1%, привели данные в компании. Первую строчку Таиланд занимает уже семь кварталов подряд — с третьего квартала 2023 года, отметили в аналитики.

По итогам 2024 года Таиланд также был самой востребованной страной у российских покупателей недвижимости за границей. Брокеры отмечают заметный рост спроса к недвижимости в этой стране и в 2025 году. По данным Tranio, число заявок на покупку недвижимости в Таиланде в первом квартале 2025 года увеличилось на 41% относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший рост спроса продемонстрировал Бангкок — число сделок россиян увеличилось в пять раз. Второй по темпам роста стала Паттайя, показавшая прирост на 48% новых заявок.

Triano. Исследование: итоги российского спроса на рынках зарубежной недвижимости в 1-м кв. 2025 года

На втором месте по спросу россиян на зарубежную недвижимость по итогам первого квартала оказались ОАЭ. На Эмираты пришелся почти каждый десятый запрос (10,7%) на покупку недвижимости за границей со стороны россиян. Однако относительно аналогичного периода 2024 года спрос на недвижимость ОАЭ снизился на 6%. В то же время аналитики отмечают, что темпы снижения замедлились — по итогам 2024 года спрос на недвижимость в ОАЭ сократился на 21%.

Тройку лидеров по спросу на зарубежную недвижимость замыкает Турция, на которую в первом квартале 2025 года пришлось 7,6% заявок. Для сравнения, по итогам 2024 года Турция была в списке предпочтений россиян только седьмой. Однако в годовом выражении спрос на покупку турецкой недвижимости снизился на 10%. Сами россияне в феврале 2025 года в 35-й раз подряд стали лидерами в ежемесячно составляемом рейтинге иностранных покупателей жилья в Турции. Россияне удерживают лидерство среди иностранных покупателей жилой недвижимости с апреля 2022 года.

На четвертой строчке с небольшим отрывом оказалась Испания с долей спроса в 7%. При этом спрос на покупку недвижимости в Испании в годовом выражении сократился на 26%. Такое влияние оказал рекордный рост цен на недвижимость в стране и закрытие программы ВНЖ.

Пятерку стран-лидеров также с небольшим отрывом замыкает Кипр. По итогам первого квартала 2025 года на него пришлось 6,9% заявок. При этом в отличие от Испании спрос на недвижимость Кипра в годовом выражении увеличился на 16%. Выгодные налоговые условия, льготы для технологических отраслей, простой ПМЖ — факторы, которые формируют устойчивый спрос на недвижимость и корпоративную инфраструктуру, пояснили в Tranio.

Подробнее на РБК

По данным ТАСС с 1 января по 9 марта этого годаТаиланд посетили 559 тыс. россиян, в то время как за аналогичный период прошлого года в королевстве побывали 492 тыс. гостей из России. В общей сложности с начала года Таиланд принял 7,6 млн иностранных туристов.

Таиланд рассчитывает по итогам этого года принять порядка 1,9 млн туристов из России.

Взрывной рост интереса к Тайланду.

Квартира у моря вместо дачи и ипотеки: почему россияне массово переезжают в Таиланд

Почему Таиланд?

1. Рассрочка до 8 лет без процентов. Это главное конкурентное преимущество перед российской ипотекой со ставками до 28%. Застройщики в Таиланде часто предлагают рассрочки, особенно на этапе строительства, без участия банков и без процентов.

2. Простой процесс покупки. Сделка может быть оформлена дистанционно. Открытие счёта в тайском банке возможно при поддержке юристов. Вся процедура, включая регистрацию собственности, занимает 1–2 месяца.

3. Высокий доход от аренды. В туристических локациях, таких как район Бангтао наПхукете, доходность аренды в сезон за апартаменты 50-60 кв.м. может составлять от$5,000 до $11,000 в месяц. Некоторые застройщики гарантируют фиксированный доход до 7% в течение первых 5 лет.

4. Доступный ценник. Стартовая цена студий и апартаментов — от $100,000, в зависимости от удаленности от моря и уровня объекта.

В условиях дорогой ипотеки в РФ и нестабильного валютного регулирования, Таиланд становится «тихой гаванью» для инвесторов с капиталом даже в 10 млн. рублей. Вот почему многие стали рассматривать покупку квартиры в Таиланде как инвестицию или альтернативу даче — у страны есть серьёзные преимущества.

По данным Triano цены на недвижимость в Таиланде остаются значительно ниже, чем на европейских морских курортах, что делает страну особенно привлекательной для иностранных покупателей, в том числе из России. Это особенно актуально на фоне высокого качества строительства, развитой инфраструктуры и стабильного спроса на аренду в курортных регионах.

На популярных направлениях, таких как Пхукет, Паттайя или Самуи, небольшую студию или квартиру в кондоминиуме с бассейном и охраной можно приобрести за 100–150 тысяч долларов. Такие объекты, как правило, уже полностью меблированы и готовы к сдаче в аренду. Более просторные апартаменты с видом на море или в пешей доступности от пляжа стоят от 180–250 тысяч долларов и выше, в зависимости от застройщика, уровня отделки и расположения.

Цены на виллы с участком земли и частным бассейном начинаются от 350 тысяч долларов, но в популярных районах Пхукета (например, Банг Тао, Камала и Чалонг) стоимость может превышать 500–700 тысяч долларов за современный дом в охраняемом комплексе. Объекты с прямым выходом к морю, особенно на островах, оцениваются в 1–2 млн долларов и более.

Реальный КЕЙС

Вот реальная история, как один семейный спор о недвижимости превратился в осознанный выбор в пользу апартаментов на Пхукете. Почти как мини-кейс из жизни, но с выводами, цифрами и внутренними диалогами.

Задача была простая - хотели вложиться в «своё»: иметь пространство, где можно отдыхать, выезжать на выходные, возможно, сдавать, если не используем. Рассматривали два сценария:

Купить дачу или квартиру в Подмосковье / Сочи - ближе, знакомо.
Вложиться в квартиру у моря в Таиланде - дальше, но солнце круглый год и "бонусом" рассрочка.

Предыстория - пара предпринимателей из Москвы, устали от аренд и каждое лето обсуждали, «не пора ли купить своё». Родители давили: «берите дачу, огородик, шашлычки», друзья говорили: «в Сочи дорого, и это не отдых». В Таиланде семья уже отдыхала не раз, есть любимый Пхукет, и появилось ощущение: хочется не просто отдыхать, а создать себе второй дом.

Муки выбора начались с калькулятора:

Подмосковье: обычная 2-комнатная квартира — от 13 млн ₽, инфраструктура — максимум парковка.
Сочи: квартира 60 м² без особых удобств — от 15 млн ₽ и выше. Плюс сезонность, перегретый рынок, рост коммуналки.
Паттайя: квартира 60 м², 2 спальни, около 10 млн ₽, до моря 5–7 минут, с террасой и бассейном.
Пхукет: комплекс почти как мини-отель, охрана, спортзал, бассейн, сервис — 14 млн ₽, с рассрочкой на 8 лет и без процентов.

Что решили:

Беспроцентная рассрочка вместо ипотеки под 28%
Климат. В МО 3 месяца лета и 9 месяцев серости.
Инфраструктура. В Тае любое жильё — это почти как отель: включена мебель, бассейн, всё готово, живи или сдавай.

Ипотека по 28% или виллы у моря: почему россияне переориентируются на Таиланд

Еще недавно зарубежная недвижимость казалась экзотикой или бонусом «на потом». Сегодня, когда в России ипотечные ставки доходят до 28–31%, жилье в Таиланде всё чаще становится стратегией.

📈 Что происходит с ипотекой в России

В 2024-2025 году мы увидели рекордные ставки по ипотеке до 28–31% годовых. При этом программы субсидирования становятся всё менее доступными. Фактически, покупка квартиры в кредит превращается в финансовый абсурд, особенно для семей среднего достатка.

Альтернатива — Таиланд

На этом фоне всё больше россиян смотрят на Таиланд как на реальную альтернативу. И дело не только в солнце, пальмах и манго, а в цифрах:

Рассрочка до 8 лет без процентов от застройщика
Первоначальный взнос от 30%
Квартиры с инфраструктурой уровня резорта: бассейны, фитнес, охрана
Арендный доход — $800–$1500/мес в сезоне (а он там — почти круглый год)

Сравним на примере

Паттайя: 60 м², 2 спальни, до моря 5–7 мин — около 10 млн ₽
Пхукет: 60 м², премиум-комплекс с инфраструктурой — от 13–14 млн ₽
Сочи: 60 м², без инфраструктуры — от 15 млн ₽
Подмосковье: 2-комнатная квартира — 13 млн ₽, без бассейна, спортзала и арендного потенциала

Реальный КЕЙС

Пара из Красноярска отказались от ипотеки в РФ под 25% и вложили 8,5 млн ₽ в апартаменты у моря в Таиланде. Получили:
✅ рассрочку на 5 лет
✅ доступ к личному отдыху зимой
✅ доход от краткосрочной аренды

«Сравнили: ипотека бы вышла в два раза дороже. А тут — не только актив, но и стиль жизни», — рассказала супруга.

Но есть нюансы. Не стоит забывать о подводных камнях

⚠️ Важно знать

Но не стоит идеализировать — у покупки недвижимости в Таиланде есть юридические особенности:

Иностранцы не могут владеть землей, только квартирами (condo) или домами на долгосрочной аренде.
Необходимо юридическое сопровождение сделки
Риски при покупке на ранних этапах строительства — как и в любой стране, критически важно проверять застройщика.
Важно учитывать налоги и условия сдачи в аренду
Некоторые застройщики обещают доход, но не выполняют

Минусы покупки недвижимости в Таиланде и подводные камни

Без юридической подготовки, консультации с налоговым и инвестиционным консультантом, а также общения с людьми, давно живущими в Тае, легко ошибиться. Ниже — полный разбор ключевых рисков и особенностей, которые важно учитывать перед сделкой.

Недвижимость ≠ ВНЖ

Недвижимость не даёт права на ВНЖ. Если вы планируете находиться в стране дольше 90 дней, потребуется виза.

Для легального длительного пребывания есть лишь несколько вариантов:

Инвестиционная виза: от $270,000 вложений.
Виза цифрового кочевника на 5 лет: только при удаленной работе на иностранную компанию и подтвержденном доходе.
Туристическая виза: граждане РФ могут находиться в стране до 60 дней, максимум — 90. Дальше начинаются “виза-раны” (border runs) — регулярные выезды за границу ради продления.

Полная собственность? Возможна, но...

Ограничения на владение недвижимостью. Иностранцам доступны два основных формата сделок:

Freehold (полная собственность): возможен только при покупке квартиры в кондоминиуме, и при условии, что менее 49% площади уже продано другим иностранцам (по иностранной квоте).
Leasehold (долгосрочная аренда): максимум на 30 лет, продление — на усмотрение арендодателя и не гарантировано законом.

Особенности:

Квартиры в leasehold стоят дешевле, но юридически менее защищены.
Сделки leasehold не всегда регистрируются в государственном реестре, что требует тщательной проверки.
Владение землей иностранцами запрещено. Для покупки вилл часто используют схему leasehold или оформляют землю на тайскую компанию, где иностранец — миноритарий. Это юридически уязвимо.

Сезонность аренды и нестабильность дохода

Рынок аренды в Таиланде — нестабилен:

В высокий сезон (ноябрь–март) посуточная аренда может приносить до $5,000 в месяц.
В низкий (апрель–октябрь) — доход падает до $500–700.
Годовые контракты с экспатами приносят стабильный, но меньший доход.

Если планируете инвестировать ради дохода — будьте готовы к сезонным колебаниям и простоям.

Управляющая компания: зона риска, которую нельзя игнорировать

Тропический климат безжалостен к недвижимости:

Высокая влажность быстро разрушает отделку, мебель и технику.
Без регулярного ухода (вентиляция, дезинфекция, контроль плесени) жилье теряет стоимость за 1–2 сезона.

После сдачи комплекса функции управления обычно переходят от застройщика к аффилированной управляющей компании. Повлиять на её смену или как-либо участвовать в управлении жильцы, как правило, не могут . Остаётся один реальный инструмент — оценка состояния уже сданных объектов того же девелопера. Это — критически важный индикатор.

Нередки случаи, когда здания, построенные всего 3–5 лет назад, выглядят как после десятилетий эксплуатации: потёртая отделка, запах сырости, обветшавшие фасады, неработающее освещение. Всё из-за слабого сервиса и отсутствия регламентного обслуживания. Такие объекты — красный флаг.

Вывод: перед покупкой стоит обязательно выяснить, в каком состоянии находятся ранее сданные в эксплуатацию объекты того же девелопера. Если жильё уже через 2–5 лет теряет внешний вид, это повод задуматься о смене застройщика. В противном случае ваше жильё может прийти в негодность всего за 5 лет — а повлиять на ситуацию вы не сможете. Это серьёзный риск, особенно при покупке у компаний, которые строят свой первый объект. Возможно, они ещё не осознают, с какими затратами и сложностями сталкиваются управляющие компании в Таиланде — и не заложили на обслуживание достаточный бюджет.

Ликвидность: реальная, а не рекламная

Не рассчитывайте на быструю и выгодную перепродажу. На практике:

Доходность при продаже редко превышает 10% от изначальной цены.
Многие продают «в ноль» или даже дешевле покупки.
Причина: на рынке много новых объектов от застройщиков с рассрочкой до 3–5 лет, что делает вас с вашей «вторичкой» неконкурентоспособным.
За кэш в моменте готовы покупать только единицы. И маловероятно что вы сможете найти, например, китайских покупателей самостоятельно, без агентства, выложив обявление на фейсбуке.

Юридические риски

На что стоит обратить внимание:

Объекты могут продаваться с долгами, без разрешений на строительство или прав на перепродажу.
Официальные документы часто только на тайском.
Подписание чего-либо без юриста — прямой путь к проблемам.

Проведение due diligence и привлечение местного адвоката — обязательный шаг перед сделкой.

Климат и здоровье

Таиланд — это жара +33°C почти круглый год и высокая влажность. Для людей старше 50 лет с хроническими заболеваниями (гипертония, варикоз, болезни суставов и дыхательных путей) климат может быть не комфортом, а постоянным стрессом для организма.

Высокая стоимость образования

Если вы планируете переезд с детьми или зимовку:

Бесплатного образования для иностранцев нет.
Обучение в международной школе — от 200,000 до 300,000 рублей за семестр.
Детские сады также только частные и недешевые.

Придется разобраться в криптовалюте

Основная валюта расчетов — бат или доллар. Из-за санкций и ограничений на международные переводы подавляющее большинство сделок с иностранной недвижимостью сегодня проводится в криптовалюте. Традиционные банковские каналы часто оказываются либо недоступны, либо слишком затратны.

Покупая недвижимость за рубежом, вам придётся хотя бы на базовом уровне разобраться с криптоинфраструктурой. Придётся понять:

как безопасно купить криптовалюту за рубли,
как перевести её застройщику с минимальными рисками и гарантией доставки средств,
где и как хранить криптовалюту для последующих платежей по рассрочке,
как самостоятельно конвертировать средства в баты и перевести их себе в Таиланд по выгодному курсу с помощью P2P-площадок.

Криптовалюта - не экзотика, а базовый навык современного инвестора

Сегодня все опытные путешественники и инвесторы в зарубежную недвижимость уже осознали: криптовалюта - это не хайп, а необходимый инструмент. В условиях валютных ограничений и санкций она становится единственным надёжным способом перевода и хранения средств за рубежом.

Умение работать с криптовалютой - такая же базовая компетенция, как интернет-банкинг. Без неё сложно свободно распоряжаться деньгами за границей, покупать недвижимость, оплачивать услуги или переводить средства между странами.

Как подходить к покупке грамотно

Главное — честно ответить себе: для чего вам эта недвижимость?

Если для жизни — комфорт, локация и инфраструктура должны быть приоритетом.
Если как инвестиция — считайте цифры: доходность, расходы, риски, ликвидность.

Попытка совместить всё — путь к разочарованию. Компромиссы возможны, но универсальных решений не бывает.

Перед покупкой обязательно:

Подсчитайте все расходы: цена объекта + обслуживание + налоги + перелеты + страховка + визы.
Выбирайте проверенного девелопера и УК: изучайте кейсы, отзывы, юридическую чистоту объектов.
Проводите legal check: без этого — прямой риск потерять деньги.
Консультируйтесь с финансовым консультантом, знакомым с инвестициями в зарубежную недвижимость и валютным законодательством.

Вывод

Недвижимость в Таиланде может быть удачным вложением — но только при трезвом подходе, хорошей подготовке и ясной цели. Это не «легкий пассивный доход», а инвестиция с конкретными рисками и издержками. Подходите к выбору не как турист, а как инвестор.

Запись на персональную консультацию по инвестициям - получить полную инвест стратегию на 2025-26 годы.

Расчет доходности и рисков при покупке недвижимости, вложениях в фондовый рынок или криптовалюту.
Разработка персональной стратегии инвестирования и ее реализация "под ключ".

Персональное обучение по работе с криптовалютой:
— формирование устойчивого криптопортфеля,
— диверсификация рисков,
— безопасное хранение активов.